1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

　　从以前的“鼓励”和“自愿”升级为“试点”，山东省推出现房销售试点政策的背后原因如何？对购房人来说，意味着什么？对房企而言，又将带来哪些变化？

　　保交付 稳民生 山东试点现房销售制度

　　“稳预期、防范风险、促进转型”是住建部明确的2023年房地产工作重点，并在促进转型方面进一步指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

　　相比于商品房预售制度，现房销售更能极大限度地保护购房者的权益，也能提升房企在开发建设过程中的稳定性，同时对楼盘品质提出了更高的要求，有利于推动房地产市场的健康平稳发展。中指研究院数据显示，2022年下半年以来，在对期房交付存担忧的情绪下，购房者对购买现房项目的倾向性加大，2022年全国商品住宅销售面积同比下降26.8%，其中期房销售面积同比下降29.6%，而现房销售面积仅微降2.3%。上海易居房地产研究院数据显示，当前全国现房销售规模占比约为14%。其分析指出，到2028年，全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着后续市场中每5套住房就有1套现房。这说明全国现房销售规模明显比期房销售行情好。

　　现房销售，能有效防范房地产市场风险，对于购房者来说是多了一重保障，有利于提高市场信心。山东省统计局数据显示，2022年，山东现房销售面积增长23%，期房销售面积下降25.5%。与此同时，济南市统计局数据显示，济南市2022年现房销售面积174万平方米，尽管现房销售面积仅占全市商品房销售面积的14%，但实现了同比增长55%。

　　1月31日，山东省提出，逐步提“高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。值得一提的是，山东是2022年全国保交楼工作的典型省份。2022年，山东省通过申报国家专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，两批获借款267亿元。山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志在2023年山东省住房和城乡建设工作会议上介绍称，截至去年年底，该省首批216个“保交楼”项目全部复工、交楼15115套，保交楼套数居全国首位。

　　山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平认为：“山东省释放出的信号，对降低商品房交付风险、保障购房者权益有着积极的意义。同时，也会给房地产企业的融资增加难度。”程道平说，过去房地产市场以预售为主要形式，开发企业融资成本较低，现房销售则给企业带来较大的压力。他的建议是，现房销售试点申请应以企业为单位，“融资能力强的企业率先现房销售，有利于增强市场号召力，逐渐形成带动作用。”

　　提振市场信心 头部房企率先试水

　　相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者和房企而言意味着什么？

　　目前我国大部分商品房都是期房销售。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》出台，建立了商品房预售许可制度。在我国房地产市场快速发展的历程中，预售制度发挥了重要作用，但也存在一些弊端。近年来，期房在销售过程中暴露出了种种问题，除了延期交房，货不对板、开发商减配、降标、虚假承诺、违规销售等问题也频现各大投诉平台。据研究机构艾普思《2022中国房地产投诉洞察年度报告》数据显示，2022年全国房地产投诉中，质量相关投诉较2021年增长73.44%；其中，烂尾投诉较2021年增长94%。

　　对于现房销售的尝试，在多个省市早已开始。据了解，早在2020年3月，海南就成为全国第一个在全省落地现房销售制度的省份。经过3年的改革，海南现房销售占比明显提升。数据显示，2020—2022年，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，位列全国首位。安居客数据显示，2022年国内一线城市广州在售的新房项目有443个，其中现房项目有97个，占比21.9%。

　　58安居客研究院院长张波认为，现房销售可以提升购房意愿。在当前楼市供需两侧支持鼓励政策频出的基础上，进一步试点现房销售制度，有助于增强市场信心，推动正在观望的购房者加快入市，以促进需求回暖。同时，现房销售对于房企的资金要求将明显提高，无形中设立了一个“高门槛”，负债占比过高、财务稳健度不佳的房企将被挡在门外。

　　看到山东省政策信号后，头部房企碧桂园率先动作，主动抢占市场，赢得购房者信心，在其鲁东区域下辖的青岛、烟台、威海的凤凰壹号院、珠山郡、碧海科技园、蓝谷之光、滨海城等多个项目开展现房销售。碧桂园鲁东区域营销负责人吴少泽表示：“现房销售对企业资金和产品品质提出了更高的要求，我们把选择权交给眼见为实的客户，质量好不好、产品好不好，客户说了算。希望通过对政策的积极落实，让消费者拾起对房地产市场的信心。”

　　“选择购买这个楼盘，就是看好了它是现房！”青岛碧桂园蓝谷之光的李女士说，这是自己首次购房，前期做了大量功课，网上爆出的“停工”“烂尾”“延期交付”等信息让她选择楼盘时非常谨慎。“普通家庭买房是大事儿，安全是第一位的，而且我属于购买刚需房，尽快入住也能节省一部分租房的资金。”李女士在自己能接受的地段中千挑万选，最终购买了蓝谷之光这套“所见即所得”的房子。

　　李女士说：“买现房的话，卖家秀变买家秀的情况会大大减少，有效规避了延期交房及烂尾风险。”有人交房时才知道自己买的是“腰线层”采光不好；有人交房时才发现自己家跟样板间的精装标准不一样；有人交房时才明白自己选的车位挨着设备间，等等这些问题在李女士看来，是因为这类“细节”问题，是购房者无法通过沙盘、样板间发现的。

碧桂园蓝谷之光售楼处现场

　　据碧桂园蓝谷之光项目销售经理韩秀晶介绍，自从项目推出现房销售以来，成交周期较期房的一周左右缩短至2-3天。韩晶秀称：“现在的楼盘基本上都是期房，从购买到交付周期大约是两年，不确定因素比较多，也是消费者比较犹豫的地方。”

　　数据显示，截至目前，碧桂园鲁东区域现房销售项目累计来访客户达4300余人，签约金额较今年1月提高38.2%。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，此前各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发。但是2023年包括河南、山东、四川和安徽的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，上升为“试点”的概念，推动意愿更为明显，也更具有示范效应，这意味着现房销售模式改革正式开启。

　　国泰君安（香港）表示，现房销售或将持续利好领先房企。最近，一些地方政府表示将探索实施房地产现房销售试点。该行认为，这将会有助于增强购房人的信心，同时也会利好具备较好信誉以及资金优势的领先房企。该行仍然推荐行业中的国企和优质民企。