不要轻信承诺 房展会上如何不被侵权
对有意向购买商品房的消费者来说，房展会因其房屋交易信息丰富，信息集中，买卖双方沟通渠道畅通而成为广大消费者了解房地产市场的一个重要渠道。但笔者提醒房展会参观者注意如下几个问题：
别轻信承诺
按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，广告在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，并非当事人订立合同的一种必经程序。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，开发商无须对此负责，只有在广告的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。正因为如此，开发商在法律允许的条件下或超出法律限定的范围夸大其宣传。事实上房地产领域的广告情况复杂，据工商部门的信息，目前房地产广告涉及虚假成分的占总数的约30%，有的广告内容全部是虚假信息，有的是广告内容总体可信，但部分内容失实，各种情况不一而足。就是在广告内容全部合法的前提下，也不意味着广告内容构成合同的一部分。
拒绝内部认购
虽然北京市房地产行政主管部门已禁止不具备合法销售条件的项目参加房展会，但是不能排除个别不具备销售条件的项目仍有可能进入房展会参展。对这类没有销售许可证或产权证的项目，消费者最好不要与之签订任何协议，也不要交所谓的“小定(订)”、“大定(订)”、首付款。因为从现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项及《商品房销售管理办法》第六条和第七条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方协议违反法律的强制性规定，属无效合同，法律不保护无效合同。签订这种协议，对消费者来说，没有任何保障。
慎交定金或订金
目前开发商在签正式合同之前都要求购房者交纳一定数额的款项，作为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。按《商品房销售管理办法》第二十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条的规定，消费者在对法律法规不了解的情况下所交的定金或订金无论什么原因，只要没有与开发商签订正式合同，那么这笔5000至30000元钱是拿不回来的。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中。
不提倡签认购书
签了认购书，交了定金或订金，致使买方将来在正式合同的谈判中处于被动地位，买方的合理要求常常遭到开发商的严词拒绝，经常以定金或订金不退相威胁，以迫使买方就范。签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。建议消费者不要签订认购书，看好了房子后直接与开发商谈判，签订正式合同。谈成了，皆大欢喜，谈不成，立即走人，不留任何后遗症。如果个别楼盘处于真实的热销中，消费者又非它不买，那么建议您在签认购书时在认购书上加上一条或两条，即“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金。”
关注纠纷及负面报道
由于种种原因导致了去年楼市纠纷比较多，因缺少解决纠纷问题的简捷、快速及公正的渠道，致使众多业主集体维权，针对项目存在的问题，如房屋质量、延期交房、设计变更、乱收费、物业管理、公摊面积增加、不按期办理房产证、更改规划、承诺不兑现等，众业主维权的方式不尽相同，从见诸报端的一些过激方式来看，笔者虽然对众业主表示深切的同情，但并不赞同这种维权的方式。首次购房者为了避免发生以后自己合法维权困难，导致矛盾激化场面的出现，不如多关心一下别人的事情，看看别的楼盘发生了哪些事，自己拟购买的楼盘会不会出现这些事情，如何在签订正式合同之前就能将这些问题消灭在萌芽状态，或者事先在合同中约定，如出现类似的问题，开发商应承担具体明确的违约责任，这样做假设出现上述问题，消费者也可以通过司法途径解决问题。
了解相关法规
在商品房销售阶段，对消费者来说，关系最密切的一部法规就是《商品房销售管理办法》。这部法规对非法律专业人士来说，理解它并不困难。法规规定了什么样的房子是具备了合法的销售条件，可以上市销售；有关房地产广告的规定；面积误差的处理、订金、设计变更、订立合同必备的条款、房屋的交付、保修、法律责任等内容。消费者如果有精力，还可以了解一下《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》等法律法规。
不急于签正式合同
有些消费者做出买房的决定比较草率，在展会上立即签订正式合同。房屋买卖涉及方方面面的问题，在房展会上您不可能对所有问题都了如指掌，在情况不明时签订的正式合同，如果情况清楚了，您不想买了，想退房，解除合同，那么您就应该承担违约责任，违约金可能从几千到十几万不等，就是您没有交首付款，开发商也有权要求您承担违约责任，如您不履行协议，开发商有权诉诸法院，如出现这种情况您败诉的可能性非常大。有些参观者在房展会上不冷静，在A展位上看好了一个项目立刻签合同，还没走出展厅，发现B展位的项目比A展位的还好，于是就想退掉A展位的房子。希望参观者在展会上保持头脑冷静，现在已不是短缺经济的时代了。建议消费者在签正式合同时一定要签补充协议，将开发商的口头承诺写入合同中，将格式合同没有涉及的内容如公摊面积的增加如何处理、房产证办理的期限及不能按期办理的违约责任等内容加入到补充协议中。如果消费者对法律规定及房地产知识不了解，最好请一位专业人士协助您。
总之，只有消费者充分注意上述几个方面的问题，才有可能在购房的初始阶段少走弯路。
（来源：北京晨报）
参加房展会给你16大忠告
注意隔音问题
许多住户在搬进美观宽敞的新居后，心情格外喜悦，却没料到，迎头遇见噪音干扰问题。有位业主告诉记者，他甚至能听到隔壁邻居打喷嚏的声音。另有一位单身女业主的情况更令人可笑，她说，一天夜里，梦中醒来的她隐约听到屋内有男人说话的声音，惊恐不已，细听之下，却原来是隔壁邻居家在播放电视剧。以上两位业主家的隔音状况都不理想。目前
，一些开发商开始选用轻质隔墙，虽然减轻了墙体重量，却降低了隔音效果。比较理想的做法是在墙体中间填充隔音材料，这无疑会使开发商增大建筑成本。隔音效果是与墙体的厚度成正比的，户内的居室隔墙厚度应在80至90毫米以上。门与窗的隔音效果也不应忽视，特别是位于交通干道附近的住宅。锦绣大地公寓的居室门参照了冰箱门的密封标准，双层玻璃窗之间填充了惰性气体氩。但这样的楼盘目前还不多。
注意保暖问题
我国的建筑能耗状况比发达国家大三倍以上，这是不符合可持续性发展要求的，住宅的保暖问题理应引起购房者的关注。目前，一些楼盘还在采用落后的外墙内保温技术，其保温层极易在装修中遭到破坏，而且，由于户内梁柱与墙体错综复杂，也会使保温层多处断裂，影响保温效果。比较理想的做法是，采用外墙外保温技术，远洋天地的外保温层从丹麦引进，其硬度与水泥相当。影响保温效果的还有窗户，铸铁窗早已被淘汰，铝合金窗虽然美观耐用，但导热系数太高，比较理想的保温型窗户是塑钢窗。一些优质塑钢窗还采用了断桥型材，使保温效果更好。
注意供水问题
城市居民日常饮用的是自来水，也许正因为自来水的方便使人们往往忽略了它的重要性。购房者在选房时应该特别关注楼盘的供水问题。眼下，许多楼盘纷纷进行供水革命，采取双路供水，或采用进口供水管路，或配备中水处理系统等等，各种做法十分引人。的确，以往的传统供水方式已经落后，许多旧小区供水管道已经老化，跑冒滴漏的现象时有发生，况且，管道内多年来积存的杂物很多，污染了水质，不利健康。许多新楼盘采用的是先进的铜水管，确保了水质不受污染。目前许多楼盘下水管道还采用了消音装置，使人们告别了因废水冲击管道而造成的噪音污染。其实，目前，许多楼盘采用的直饮水入户的做法很好，造价并不高，希望能引起购房人的关注。另有些生态型楼盘采用了中水处理技术，使生活污水和雨水经处理后，二次利用，既可浇灌草坪也可冲洗马桶。这是符合未来发展方向的做法。也许再过若干年，没有24小时热水、直饮水与中水处理系统的楼盘就要落后了。
注意电梯问题
目前，很多高层塔楼只设两部电梯，其中一部电梯还时时处于备用状态。全楼两百多户家庭的纵向交通很不顺畅，候梯时间往往长达十几分钟。专家指出每部电梯的最大乘载量不应超过60户家庭，因而，高层塔楼至少应配备三四部电梯。南城某楼盘还特别配置了一部超大型电梯，便于业主搬家时使用，同时也便于担架进出，为病残人士提供了方便。购房者选房时还应注意，卧室不能紧邻电梯井，否则，电梯运行的噪音会使业主日夜不宁。
抵押房慎出售
某些开发商在楼盘进入准现房之后，推广力度需加大，销售力度需加强，资金需求量也相应加大，开发商为了取得银行贷款，往往将楼盘作为抵押，然后再对购房者隐瞒实情，继续销售抵押房。这种做法的后果十分恶劣。一旦楼盘后期出现烂尾，银行追偿债务，往往将住宅拍卖，这时，购房人便会两手空空。以往类似的例子并不鲜见。与抵押房的情况相类似的是，还有一些涉案房产，产权纠葛不清，按说这样的楼盘应禁止发售，但开发商为套取现金，往往欺上瞒下，然后酿成纠纷。有一位业主所购的住房便属于抵押房，虽入住多年，但始终办不下来产权证。明明是开发商拖欠银行贷款，反倒害了业主受牵连。
面积缩水应杜绝
从中国消费者协会统计的数据看，关于面积缩水方面的投诉有增无减。其实，面积缩水问题不是不能杜绝的，关键在于开发商的责任心与工程控制能力。大连万达多年前便向社会公开承诺“面积短缺，缺一赔三”，由其开发的楼盘，面积误差被严格控制在1%以下。去年，福建省出台有关规定，商品房面积误差须控制在1%之内。外省企业能做好的事情，北京开发商没有道理做不好。从已经发生的面积纠纷案例来看，既存在开发商有意欺诈，加大公摊面积的行为，也有开发商工程管理与控制能力太差的原因。专家指出，其实，在现有的施工技术条件下，将面积误差控制在1%以下是完全没有问题的。
投资回报计划当禁止
许多开发商为吸引买家，迫切地推出投资回报计划，声称自家开发的楼盘在今后若干年内可为消费者返还10%至30%的投资回报。其实，建设部出台的《商品房销售管理办法》已对投资回报行为明令禁止，当然，此处特指的是期房。开发商应本着诚信经营的原则，在竞争中以品质求胜，以信誉求胜，不该盲目策动所谓的投资回报计划或者返本销售等噱头，其结果是搬起石头来砸了自己的脚。
虚假广告须清理
广告是开发商惯常使用的重要的推广手段，但是令人痛心的是一些不法开发商在广告中夸大其辞，无中生有，坑骗消费者。令消费者更加气愤的是，虚假广告并不能对开发商构成有效制约，受到虚假广告欺骗的消费者不能就此打赢官司，因为广告还不具备法律效应。某位业主称，在购房前，楼盘的广告画面中显示，我的窗前是一片绿地，然而入住之后，绿地却变成了停车场。消费者依法申诉，最终却未能打赢这场官司。我们忠告开发商，别拿虚假广告蒙人，以免引火烧身，毁坏品牌。
别拿车程当路程
许多代理销售人员在向消费者推荐楼盘时，往往宣称“本楼盘距某某商务区仅5分钟车程”，或者“本楼盘距某某公园仅10分钟车程”等。以上说法均不严谨，北京目前的交通拥堵状况相当严重，除非是在午夜时分，否则你很难如销售人员说的那样，在5至10分钟内达到指定区域。许多代理销售人员的岗位变动性很大，今天销售甲楼盘，明天又跑去销售乙楼盘，打一枪换一个地方。因此自律意识较差。
别拿起价蒙骗人
有些楼盘明明价格很高，却标注一个相当低的起价来吸引购房者，这样低价格的房屋往往仅有一两套而已，而且多是整个项目中最糟糕的一两套。更为有意思的是，每当购房人问到起价房时，代理商往往煞有介事地说：刚刚卖完。更为可气的是，有位购房人执意要购买起价房，代理商竟然将地下室介绍给购房人看，真是让人哭笑不得。业内人士指出，楼盘起价大多是噱头，当不得真。
别对买家瞎承诺
代理商应遵循最起码的职业道德，既要对开发商负责，也要对购房人负责，绝不能欺上瞒下。有些代理销售人员为了促进销售，不惜编织谎言，明明社区会所收费却说不收费，明明绿化率很低却说很高，明明电梯是国产品牌却说是进口的。欺骗了购房人一时，却终究酿成了祸根，许多物业纠纷由此而引发。代理商瞎承诺的后果也把开发商置于是非之地。
别拿样板间骗人
样板间往往成为开发商与代理商下大功夫精雕细琢的空间，利用灯光等装饰效果给消费者营造一个虚幻的空间。有些开发商，往往不惜工本花大价钱聘请大牌设计师，选用高档豪华的进口材料，使样板间富丽堂皇，美轮美奂。对于普通购房人而言，这绝对是可望而不可求的。更有甚者，竟有不法商人将样板间的面积放大，把家具的尺度缩小，从而使其显得很是宽敞。同时，又看不见暖气管道等影响视觉美感的杂物。然后，代理销售人员会指着样板间对客户说：看，这就是您未来的家。因此，购房人一定要当心。
无证楼盘禁止参展
以往举办的多次房展会中，都潜藏着一些无证楼盘灰暗的身影，他们鱼目混珠，照样销售不误，收取客户定金，须知，这是国家明文禁止的。办展者往往为了中饱私囊而失去了职业道德。这样的现象应当严厉禁止。办展者在招展之初就应认真查验楼盘的“五证”是否齐全，参展楼盘是否存在产权纠纷，从源头上加以控制，净化房展会空间。同时，还应要求所有参展楼盘在醒目位置悬挂出项目“五证”，以便购房人一目了然，心中有底。上海的办展者早已在这方面先行一步，受到同行的称赞。
成交数字勿谎报
几年来，房展会的次数越来越多，频率越来越密，规模越来越大，竞争越来越烈，同时另外一个现象也在引起我们的注意，房展会的成交数据越来越高，甚至几天的展会过程中，成交额度已逾十几亿元以上。某些楼盘更是爆出成交上百套的天文数字。其实，业内人士对此均心照不宣，展会上的成交数字飘渺如烟，毫无根由，纯属商业炒作，只是哄骗了善良的消费者。展会上的成交数字如同大跃进时期的粮食产量，你高我更高，反正吹牛不上税。若果真如此，北京市只需多搞几次房展会，一年的楼市成交量突破数千万平方米不成问题。其实，展会上不搞销售排行榜也罢。买房毕竟不像买菜，消费者当然是三思而后行，发展商的目的主要在于展示形象，宣传品牌，至于能否当场成交从来不敢奢求。
取缔非法小广告
以往的历次房展会中，伴随着熙熙攘攘的人流，总有一些“地下游击队”窜到购房人身边强拉硬拽，或者散发小广告，严重干扰了展会秩序，破坏展会环境。办展者应加强对这股“地下游击队”的打击力度，增派保安人员，抓住一个治理一个，同时还应增派保洁人员，及时清理会场内随处散落的小广告。以往的房展会曾多次出现小广告俯拾皆是、满地狼藉的局面。取缔小广告，是确保展会秩序的必要前提。
展会不是越大越好
眼下房地产业已进入专业化发展时期，房展会也该顺应这种潮流，在专业性和服务性上下功夫。目前，北京缺乏的恰恰是专业性很强的房展会，现在的房展会片面求大求全，参展楼盘越来越多，展示面积越来越大，以至人满为患，展会里面乱哄哄的，如同大车店。办展者应考虑将不同类型的楼盘区分开来，比如低价位楼盘展示会，比如商务楼宇展示会，针对不同的客户层开展专业化服务。这样做的结果当然会使办展者的收益降低，似乎也不及综合类房展会人气足，但很可能是市场更需要的。已有许多开发商反映，有些大而全的房展会效果并不好，往往使购房人眼花缭乱，单个楼盘的优点反倒不易被发现。杨哲彬
（来源：北京晨报）
