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大户型楼盘面临新的考验

  2010-08-15

  大户型楼盘面临新的考验
  
  在刚刚离去的2008年,房地产市场面经受着巨大的考验,自07年的政府为稳定房价对房地产的调控到08年的全球金融风暴,使国内房地产市场进入了持续低迷时期,房地产投资热减退,商品房市场交易量下降,曾一度热销的100平方米以上的大户型商品房,销售量下滑趋势明显。
  
  面对严峻的房地产市场,政府出台了一系列刺激政策,开发商也利用不同形式进行自救,受诸多因素影响,政策效果短时难以显现。在这些政策中,加大经济适用房和保障性住房投资建设的政策倍受关注,预示了今后90平方米以下住房将成为房地产市场的开发热点,而大户型开发将受到限制,那些闲置的大户型住宅将面临新的考验。
  
  我们知道,大户型有其特定的购买人群,定位一般离不开成功人士、白领阶层、私人企业老板、投资置业者…,而对于这部分人来说,拥有一套大户型的住宅,是身份的体现,是事业成功的象征,而对于投资者来说,大户型的住宅将能为他们带来丰厚的回报。而目前的经济形势发生了变化,金融危机影响到金融证券、制造加工、进出口等各个行业。一些大户型目标客户群的经济情况发生了变化,直接或间接的影响到大户型的市场销售数量。
  
  制造加工业被称为购房的生力军,曾有一批制造加工业的白领人士和企业老板,舍得在购房上大投入,在户型上讲排场,还常为自己的下属买房来凝聚人心,而今天部分加工企业则穷于在生产和营上奔波,投资房产可以暂缓,解决企业生存缓不得的。对那些收入可观的外资企业中高层或在高新企业服务的白领们,也同样受到经济形势的影响,一些企业开始的休工、裁员、减薪,让一些白领人士在投资住房上多了一份谨慎。
  
  大户型的市场在哪里?
  
  房地产作为商品同样也应遵循自身发展规律。同样作为房地产商品的一部分的大户型,也有其自身的优势和发展空间。09年的房地产市场将会是买方市场,符合买方需求的产品,买方才会出手买入,对于大户型楼盘来说,同样也由买方决定,开发商要做的是最大满足买方的需求,充分展现大户型的优势,针对目前市场,调整营销策略,让大户型能成为今后投资的热点品种。
  
  大户型的功能
  
  随着时代的发展,住宅的功能将会最大地被挖掘出来,比如以前一个卫生间、现在要求两个;以前光有阳台,现在还有阳光房;以前卧室只用来睡觉,现在有衣帽间;以前客厅只用来会客看电视,现在可以有个小吧台等等。
  
  项目的定位
  
  物以类聚,人以群分。人是不喜欢混居的,什么样的人会住什么样的地方,一定要在盖房子之前进行定位,不要为了丰富产品而去做产品,比如说这个小区定位的是高档住宅,是适合大户型的人群,那就全部做成大户型,否则大户型也有,小户型也有,卖了小户型,压下了大户型。对一些大户型的项目,当然前提是地段要好,要有稀缺性。才能符合真正的目标人士的需要。
  
  城市新区大户型市场广阔
  
  烟台东区牟平的大户型房价与莱山区和芝罘区相比,其优势是显而易见,如位于市中心的康泰苑尊贵社区每平方的价格在3000元左右,低于莱山区和芝罘区同等位置的房价的50%,在莱山区或芝罘中心区买一套房子的总价可以在买两套康泰苑同等档次的房子,类似康泰苑这样的大户型住宅是具有较大的投资价值的,也非常适合普通的大户型客户群体。
  
  瞅准市场空档积极应对
  
  我们看到,政府着力倡导的90平方米以下的户型,说明小户型的市场是有较大需求。如果从长远角度和发展的角度看,小户型需求放到一定数量,市场过剩也成为必然。在目前,小户型也没有摆脱低迷,烟台东区牟平的一些楼盘中,90平方小户型的空置量也是居高不下,销售情况也并不乐观。如果考虑如空间功能、采光功能、未来可持续发展等等,大户型的功能优势显而异见,瞅准空档,积极应对,市场机会是仍然会很大的。
  
  那部分人会买大户型?
  
  低迷的市场对于大户型项目来说,挑战和机会并存,在目前市场环境中,那些人会买大户型住宅呢?
  
  一是:收入可观的政府人士、教育界、医疗界、新闻出版界、保险业的成功人士。这些人士收入稳定,因职业的原因,受金融风暴冲击相对较小,这些人由于身份和工作原因,小户型显然不能满足他们的需求,而一套一百多平方米、户型配置合理房子正好符合他们。
  
  二是:为改善居住条件而换购住房的人群,90平米以下住房对他们来说已经不能满足居住要求,他们换购的一般都是100平方米以上的房子,大户型的房子就成为他们主要选择对象。
  
  三是:小户型只能满足单身或是年轻的小两口居住,一但要接父母小住尽尽孝道或是有了小孩,显然小居室已经不能满足需要。大户型的诸多房间间隔,即使是和父母同住,也同样拥有自由自在的个人私密空间。大户型住宅以其多卧室、多卫生间、有儿童房、动静分离、采光通风好等优点,从长远看,购买大户型就成为一个较经济的购买行为。
  
  四是:独具有投资眼光的人,现在楼市低迷的形势,一些投资者仍然看好大户型,他们看到的是未来普通住宅越来越多,大户型住宅会越来越少,但需求不会减少的前景;看到前期大户型的升幅小而现在的降幅大的价格优势,看到了一旦楼市回暖大户型的较大的升值潜力。
  
  五是:具有前瞻性的投资人士,在政策重点调控的背景下,低密度大户型的“稀缺蓄涨”已经是不争的事实,物以稀为贵,供小于求的直接后果将是大户型价格的上涨。
  
  六是:经济和地位显赫的人士;大户型一般分布在豪华尊贵社区,所住人群经济和地位显赫。凡有能力购买大户型住宅的人一般都是社会上成功人士,他们历经创业艰辛,事业有成,彼此之间共同语言多。物以类聚,人以群分,在社区内相互接触中结交朋友,自然就会融入有钱人社会的圈子。
  
  七是:无拘无束的自由职业者。互联网的高速发展,让这些人士不再为塞车烦恼,大户型能让居家办公成为一体,许多自由职业者,如作家、画家、设计师、自由撰稿人、律师等,办公室安在家里,休闲赚钱两不误。
  
  现在或许正是投资大户型的契机
  
  大户型的稀缺,将成为今后投资的热点
  
  政府出台的一系列房地产政策、包括限制90平方米以上住房的建设等举措,正是在这种背景下,目前市场的大户型住宅愈发稀缺,愈显珍贵。特别是城市中心区域的大户型项目会变得异常珍稀起来,很可能让一些楼盘的大户型成为绝版?成为市场的紧俏品,未来普通住宅越来越多,大户型的住宅会越来越少,但需求却没有减少。
  
  大户型存在较大升值空间
  
  大户型的住宅具有较强的保值和升值的功能,在市场低迷时购入,在旺季时升值空间会更大,在目前的市场情况下,不少楼盘价格回调,一些大户型住宅也推出一些优惠政策,这些政策的优惠程度也比较可观,因此这对置业者来说,当前的楼市状况正是拓升值空间的契机。
  
  大户型可能享受更多的税收优惠
  
  在住房改善方面存在着刚性需求。随着“取消第二套房歧视政策”呼声渐高及国家城乡建设与住房保障部酝酿“购房退税”政策的出台,大户型住宅购房者将可能享受到国家更多的税收优惠。 作者 智林 整理 张鑫 张其天
  
  

        

编辑:李辰雨         

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