龙湖泊寓对租户有着明确的定位

　　大众网·海报新闻烟台5月27日讯 （记者 苑菲菲 通讯员 王惠玲） 在政策和市场需求的双重刺激下，全国各地专营房屋租赁业务的机构如雨后春笋般冒出来，长租公寓俨然成了各大房企的新战场。在烟台，龙湖、万科等企业也已开始试水这一蓝海市场，烟台的长租公寓情况如何？公寓的环境、管理和租金怎样？都是什么群体住在长租公寓里？近日，记者跟随烟台市住建局工作人员，对市区几大具有代表性的长租公寓进行了探访。

泊寓定位为年轻群体

图为泊寓刚装修完成的房间

　　定位各不相同 长租公寓市场目标客户更加细分

　　冠寓位于龙湖葡醍海湾小区内，租住面积从50多到100多平方米不等，根据面积大小，租房价格为每月1800到2500元。记者看到，公寓内所有的房间都装修完成，家具、家电一应俱全，如房间被租，龙湖还会提供被褥等物品，真正实现拎包入住。公寓采用智能密码锁，避免忘带钥匙的尴尬，租期结束后，密码锁会被更新，保障后期租客的安全。

　　据烟台龙湖物业服务有限公司运营经理毕明佳介绍，龙湖冠寓共有房屋84套，目前已出租64套，租住率73%，租客以旅游客户和外地派驻烟台工作的客户为主。“租客入住后，后期和业主是一样的，我们的智慧物业APP也有专门的租户板块，不过冠寓的活动和业主的活动是分开的，我们会为租客组织一些更丰富有趣的、面向年轻人的活动。”

　　记者了解到，20—35岁、月收入30%—60%用于租房、高学历、高收入是冠寓用户画像关键词。

　　同样是面向年轻群体，万科泊寓的热度也很高。2018年5月，泊寓正式入驻烟台。位于莱山区佳世客附近的泊寓春晖路店，从一开放租赁，就一直处于供不应求的状态，目前已无空房。

　　和冠寓面向的用户群体不同，泊寓的租户主要是刚毕业的学生、考研的学生和小白领，这里的房间从18到33平方米不等，月租均价1500元，属于集中式公寓。狭长形，一进门左手或者右手边是厕所，往里是衣柜、电脑桌、小沙发、床一应俱全，看上去更像一个单人宿舍，公寓也规定每个房间入住的人数不得超过2人。房间里没有厨房，做饭、洗衣可以去楼内公共的大厨房和洗衣房，厨房里有公用的冰箱，租客的东西都贴着房间号分门别类放置好。楼内还设有健身房、聚会区、图书阅览区等。因为这里的入驻群体更年轻，整个公寓采用了更为活泼的成色设计，楼体是玻璃幕墙，光线更好、更通透。

天马相城的高端公寓需求也很旺盛

　　租赁需求旺盛 保障住房和高端公寓入住率都在7成以上

　　位于烟台开发区的通用富馨家园则是另外一番景象。项目主要是为企业新就业的无房员工、外来务工人员等提供房屋租赁业务，租金十分优惠。中节能烟台润达环保能源有限公司的孙富康就通过公司担保，在通用富馨家园租了一套30多平米的房子，半年租金900多，物业费、水电费等另算。因为距离公司就七、八公里，孙富康买了辆自行车，天气允许的时候，就会骑自行车上下班。

　　据悉，通用富馨佳苑项目，是政府主导的保障性住房项目，采取房屋租赁的方式，将保障群体由城市中低收入困难家庭，扩展至周边大型企业的新就业无房职工。

　　和通用富馨家园一样，东方工业园也为周边企业员工服务。园区内住着万华、大宇造船、顺丰速运等十余家大型企业的员工，在提供房屋租赁服务的基础上，各种配套设施也一应俱全，食堂、运动场、超市等一系列日常生活必须的设施场所都有，满足员工们的日常生活需求。烟台东方工业集团租赁业务负责人张清介绍，他们的运营模式主要是服务周边企业，让新就业的员工能有个地方住，让外来务工人员在烟台也有家的感觉，“园区共计1600余个房间，租赁率已达到95%以上了。”张清说。

　　同在开发区的天马相城项目则走的是高端公寓路线。和其他项目不同，该项目的500套公寓都有不同的业主，采取委托经营的方式，引入酒店公司进行统一管理，打造五星级公寓，管理公司定期按照约定的收益给业主回报。这里的目标客户群主要是外国友人、驻烟高管等，享受星级酒店的服务管理，也因此租住的价格较高，租金每月从三千到四五千元不等，旺季的入住率可达到70%以上。

　　行业发展处于初期阶段 专业细分或是未来发展方向

　　早在2015年，国务院就颁布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提及“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”，此后顶层设计对长租公寓的利好不断出现。近几年烟台的流动人口持续增加，租房需求也日益上升，随着行业的日渐规范和消费理念的升级，长租公寓成为房地产市场争相抢滩的蓝海。

　　一方面，烟台在努力推动建筑业全面转型升级，在促进经济发展、保障改善民生、推动新型城镇化进程中发挥更加重要作用。力争到2020年，全市建筑业总产值突破900亿元。另一方面，烟台也在大力培育住房租赁企业，积极鼓励国有企业、房地产开发企业、房产经纪机构、物业服务企业发展住房租赁业务。目前市级已培育联合产权交易中心、城建培训中心、万科泊寓、龙湖冠寓、链家房地产经纪公司、烟房房地产有限公司、乐天养老中心、御花园老年公寓、磁山圣水天苑置业、通元投资有限公司、烟台龙湖物业服务有限公司等10多家住房租赁企业。

　　租赁政策红利持续释放，期待站稳新风口的开发商也不断提速。龙湖集团创立“冠寓”聚焦租赁大市场，除了传统的地产、商业、物业三驾马车，2016年龙湖将冠寓正式列为第四大主航道业务，因此也成为首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企。作为业内最早将长租公寓规划为核心业务并全力推进的地产集团，龙湖将“善待你一生”的品牌理念延伸至冠寓。而泊寓是万科集团于2016年推出的长租公寓房屋租赁品牌，在万科2018年一季报中，以泊寓为代表的长租公寓被描述为“核心业务”，排名仅次于住宅开发和物业管理。

　　长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的，但由于前期投入成本高，短期内实现盈利较难，整个长租公寓行业需要长期且成本低廉的资金来支持长期的发展。另外，整个行业都处于初期阶段，产品和运营能力尚在打磨过程，发展过程中遭遇阵痛难以避免。记者了解到，北京等城市的长租公寓较早接触到行业的各种问题，不少机构开始从中找到破解方法。有的建立了明确的退出机制，有的则有庞大的大数据系统支撑，及时获得反馈并不断修正租房的每一个环节。有的则通过CityHub模式提升空间溢价率，让租住空间跳脱出单一居住功能，倡导“去孤岛化”租住生态，配套公共活动区域，配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能。

　　未来，烟台长租公寓市场还会有机构源源不断地入驻。短期来看，长租公寓面临着同行竞争和行业规范带来的经营压力，长远来说，分散式轻资产品牌长租公寓的主导地位将持续，而集中式长租公寓将深化至某些有附加服务、溢价空间大的专业细分领域。