上半年六区各区域供求情况

上半年商品住宅供销价对比情况

上半年商品房供销价半年度走势

　　大众网烟台7月12日讯（记者 苑菲菲） 日前，锐理数据《2018年烟台六区上半年房地产市场报告》出炉。报告显示，成交方面，楼市在2018年初市场供不应求，第二季度市场热度显著上升，2018年上半年商品房成交30522套，313.85万㎡，成交面积同比下降6%。价格方面，上半年市场成交均价9526元/㎡，同比上涨27%。

　　上半年六区商住类土地放量供需两旺

　　据锐理数据，2018年上半年，烟台六区商住类土地放量供需两旺。上半年六区供应土地459.02万㎡，成交土地345.58万㎡，成交土地平均楼面地价1678元/㎡，供应量同比上升183%，成交量同比上升151%，土地价格环比下降3%，同比涨幅达23%。月均供应76.50万㎡，成交57.60万㎡；土地供销两旺，整体楼面地价稳步上扬，6月22日龙湖地产竞得只楚地块，溢价率高达243%，带动芝罘区整体楼面地价。

　　六区土地市场供应和成交主要集中在莱山区、开发区、牟平区；芝罘区、福山区土地供求较少；高新区供过于求；莱山区供销建面分别达102.86万㎡及172.55万㎡，开发区供销建面分别为129.57万㎡及78.35万㎡。从各区域楼面地价来看，芝罘区上半年楼面地价在各区域中排在首位，高达3275元/㎡；福山区、牟平区域土地楼面地价依旧处于低位；开发区楼面地价同比略有下降，均低于1350元/㎡。

　　六区成交土地的整体溢价率为5.19%，同比2017年溢价率略有下降。从各区域溢价率来看，芝罘区溢价率最高，溢价率达108.43%，其次为牟平区0.24%。上半年，六区商住类土地成交以底价成交为主，占比85%；0—20%溢价率占13%；大于100%溢价率占比2%。土地成交仍以住宅兼容商业用地为主，占比高达79.2%，较17年减少，商业用地占比上升。

　　盘点上半年六区8大重点成交地块

　　上半年，恒大正式进驻莱山，此次出让的两地块为滨海社区二期旧改，含邹家、莱龙庄。2#成交价2.46亿元，楼面价1348元/㎡；7#成交价1.64亿元，楼面价1464元/㎡，均为底价成交。鲁商地产7.9亿竞得莱山区棚改土地三滩1号A地块，底价成交，楼面地价2126.51元/㎡，地块已完成场地平整工作，计划3月份进行土方施工。

　　万科摘得东林旧改A2地块，标志着万科在芝罘南部新城正式落地首个项目，由烟台创盈房地产开发有限公司（万科投资子公司）以底价14520.62万元获得，楼面价1205元/㎡。烟台市煜炜置业有限公司以6.9亿元竞得大郝家旧改A、B两地块。A地块成交价2.43亿元，楼面价2206.69元/㎡；B地块成交价4.46亿元，楼面价2456.39元/㎡，均为底价成交。莱山区大庄旧村改造A、B地块最终花落万光城建综合开发，两地块成交总价6.6亿，整体楼面地价1741元/㎡。

　　烟台丰金地产有限公司以2849万元竞得烟台市牟平区政府大街南、西关路东地块，地块成交单价255.23万元/亩，楼面价1289.05元/㎡。山东国泰大成房地产开发有限公司竞得东至用地边界，西至金滩南路，于家滩预留经济发展用地A、B地块。A地块成交总价21670万元，楼面价2807.15元/㎡；B地块成交总价6600万元，楼面价2087.30元/㎡。龙湖创烟台土拍历史新高，4.01亿竞得只楚路以南、凤凰台路以北、楚凤二街至四街之间A宗地落子芝罘。

　　上半年商品房市场供不应求第二季度热度显升

　　2018年上半年，烟台市商品房市场新增供应24516套，约264万㎡，面积同比上涨6%；楼市在18年初市场供不应求，第二季度市场热度显著上升，上半年商品房成交30522套，313.85万㎡，成交面积同比下降6%。市场成交均价9526元/㎡，同比上涨27%。从月度走势看，价格略有波动但稳步上扬，6月份商品房成交均价升至10049元/㎡。

　　从新增分布看，上半年烟台市商品房新增供应主要集中在芝罘区、牟平区。其中芝罘区新增供应66.21万㎡，占六区供应25%，其次为牟平区，新增供应58.91万㎡，占比22%；高新区新增供应最少；从成交分布看，上半年，开发区为成交最高区域，共成交7770套，约83.4万㎡，占比26%。牟平区紧随其后，成交64.81万㎡；价格方面，莱山区成交均价12219元/㎡，位居首位；芝罘区成交均价为11509元/㎡，位居第二。

　　从六区存量半年度走势来看，商品房存量自2016年以来整体以下降为主，截至2018年年中，六区存量5.13万套，约582.53万㎡，存量面积环比下降1%，同比下降18%。从月度走势上看，商品房存量整体呈下降趋势，开发商积极入市，去库存显著，截至2018年6月底去化周期降至9个月。

　　从成交结构同比构成看，商品住宅市场共成交286万㎡，环比下降24%，成交量同比2017年上半年下降6%；商办市场受供地紧缩的影响，成交量总体下降，其中商业销售面积同比下降7%，商业整体市场占有率下降至4%；公寓受整体市场成交量降低影响，销售面积同比下降19%。排行榜上，莱山区观云山位居新增面积榜首；高新区中海国际社区持续热销，单项目销售金额16.83亿元位居榜首；万科地产销售金额市场占有率最高，为11%。

　　商品住宅成交均价上半年莱山区六区最高

　　上半年六区商品住宅新增20593套，约227.84万㎡，同比上涨11.03%，环比下降14.12%。成交27149套，约286.41万㎡，成交面积同比下降5.92%。成交均价9262元/㎡，同比上涨30.93%。从月度走势看，价格稳中有升，6月份六区商品住宅成交均价升至9679元/㎡。从新增来看，六区均有商品住宅供应，其中牟平区新增供应最多，共4553套，约52.78万㎡，占烟台市上半年新增总量的23%；开发区以51.59万㎡的新增量，位列第二；高新区新增供应较少。从成交分布看，开发区、牟平区成交量均突破6000套。其中开发区成交量最高，共计7235套，约79.16万㎡，占比28%。牟平区紧随其后，成交量63.35万㎡。价格方面，莱山区价格最高，为12682元/㎡；芝罘区价格在11248元/㎡，位列第二。

　　从存量半年度变化走势来看，上半年商品住宅供不应求，存量略有减少。截至年中，六区存量2.87万套，约324.93万㎡，存量面积环比下降9.79%，同比下降30.12%。从月度走势上看，商品住宅存量自2月份开始明显下降，6月市场存量有所增加。受成交量走高影响，上半年去化压力较15年以来显著减小，目前去化周期6.8个月。

　　从各区域分布来看，芝罘区存量面积居六区之首90.25万㎡；牟平区存量位列第二；高新区存量最少。去化压力方面，开发区去化压力全市最低，去化周期仅4个月；莱山区去化周期最长，达12个月；芝罘区去化周期11个月；其他区域去化周期均在5—7个月之间。分面积段来看，成交主要集中在90—110㎡，约占29%；分单价段来看，主要集中在8000—10000元/㎡，约占37%；分建筑形态看，高层占绝对优势，约占48%；分总价段来看，以70—80万/套为主。排行榜中，高新区中海国际社区位列销售面积及金额榜首；牟平区龙湖葡醍海湾新增供应面积最多；弘邦宝第单价最高。

　　上半年六区别墅成交均价14182元/㎡

　　价格方面：2018年上半年，别墅成交均价为14182元/㎡ ，同比上涨17.8%，其中6月份成交均价为16325元/㎡。新增供应量主要集中在莱山区、牟平区；其中牟平区供应量最高，供应7.53万㎡，主要源于龙湖葡醍海湾、中冶沁海云墅等项目；芝罘区、高新区别墅产品无新增。成交主要集中在牟平区，别墅热销5.34万㎡位居第一，主要源于龙湖葡醍海湾、中冶沁海云墅等项目。高新区凭借银和怡海天越湾等高端别墅项目，以区域成交均价24490元/㎡居榜首，福山区成交均价9224元/㎡，六区最低。

　　整体来看，别墅存量呈上涨态势，截止到2018年中六区别墅存量升至40.76万㎡，比去年同期上涨5%。分区域存量，主要集中在莱山区、高新区等区域，其中莱山区为13.26万㎡，存量最高。去化周期，从当前的去化速度来看，目前六区存量需16个月去化完毕，去化压力相比去年同期明显降低。分区域去化周期，高新区别墅存量较大，去化较慢，去化周期最高，43个月；开发区近期去化较快，去化周期仅5个月，六区最低。

　　别墅市场中，叠拼、联排产品为别墅成交主力，分别占比53%和39%，双拼和独栋产品因总价较高，去化较少。成交面积段主要集中在140—180㎡，成交306套，约占38%，其次为140㎡以下，成交215套，约占26%。成交单价段集中在1.2—1.4万元/㎡，成交259套，约占32%，其次为1.4—1.6万/㎡，成交179套，约占22%，经济型别墅市场接受度最高。排行榜上，龙湖葡醍海湾位居别墅市场新增面积、成交面积、销售金额榜首；银和怡海天越湾销售单价最高。