大众网烟台7月12日讯 （记者 苑菲菲） 11日，锐理数据《2017年上半年烟台六区房地产市场报告》出炉。上半年，烟台六区楼面地价明显走高，同比涨幅7%。商品房市场供不应求，供销两旺，成交均价逐月攀升。

商住类用地半年度供求价走势图

　　土地市场：商住类土地供求持续低位

　　据锐理数据，2017年上半年，烟台六区商住类土地供求持续低位，近一年供求量微小波动；商住类土地上半年供应20宗，成交15宗。上半年六区供应土地162.38万㎡，成交土地137.46万㎡，成交土地平均楼面地价1359元/㎡，供应量同比下降4%，成交量下降18%，土地价格涨幅达7%。　

　　从月度成交看，近半年因为有几宗同一片区内大体量地块统一成交的情况出现，月度的成交走势呈现出较大波动。整体供求方面，由于去库存仍是主要基调，近半年的整体供应量和成交量维持在一个相对稳定的区间内；月均供应27.06万㎡，成交22.91㎡。　　

　　上半年六区土地供应和成交主要集中在开发区、福山区，高新区、牟平区、莱山区土地供应较少，芝罘区无土地供应和成交，开发区供销建面分别达53.53万㎡及53.53万㎡，福山区供销建面分别为52.64万㎡及40.58万㎡。从各区域平均楼面地价来看，高新区上半年楼面地价在各区域中排在首位，高达1969元/㎡。福山区、牟平区域土地平均楼面地价依旧处于低位，均低于1100元/㎡。 　　

　　2017年上半年，六区成交土地的平均溢价率为21.13%，为近几年溢价率走势的最高点。从各区域溢价率来看，开发区为溢价率最高的区域，平均溢价率达56.53%，其次为福山区13.1%，高新区1.59%。上半年商住类土地成交以底价成交为主，占比73%，大于100%溢价率占比7%。　　

　　住宅兼容商业用地为上半年土地成交结构主旋律，占比达96%，商业用地降至2%。上半年六区商住类土地供应20宗，总建筑面积162.38万㎡。商住类土地成交15宗，总建筑面积137.46万㎡。　　　

商品房存量半年度走势图

　　商品房市场：供求应求，供销两旺　

　　2017年上半年，烟台六区商品房市场新增供应21560套，约249万㎡，面积同比上涨29%；成交方面，楼市快速升温，2017年上半年商品房共成交33220套，约333.99万㎡，成交面积同比上涨56%。其中二季度表现较为突出，5月单月成交78.96万㎡，创2012年以来单月最高水平。价格方面，2017年上半年市场成交均价7475元/㎡，同比上涨8%。从月度走势看，受成交结构影响，价格波动较大，6月份六区商品房成交均价升至7843元/㎡。　

　　从新增分布看，2017年上半年，六区商品房新增供应主要集中在开发区、莱山区。其中开发区新增供应90.56万㎡，占六区供应36%，其次为莱山区，新增供应40.63万㎡，占比16%；牟平区新增供应最少；从成交分布看，2017年上半年，开发区为烟台楼市上半年六区成交最高区域，共成交7670套，约79万㎡，占比24%。芝罘区紧随其后，成交75.3万㎡；价格方面，莱山区签约均价9084元/㎡，位居首位；芝罘区签约均价为8622元/㎡，位居第二。　

　　从六区存量半年度变化走势来看，烟台市商品房存量自2015年以来整体以下降为主，截至2017年年中，六区存量6.53万套，约712.42万㎡，存量面积环比下降2.1%，同比下降3.8%。从月度走势上看，2017年六区商品房存量整体呈下降趋势，开发商积极入市，去库存显著，截至2017年6月底去化周期降至11个月。　

　　从各区域存量分布来看，开发区存量最高，为164万㎡，六区占比23%，其次为芝罘区160万㎡，存量占比超过22%；高新区存量最少，仅70万㎡。从去化周期看，牟平区的去化周期最长为19个月，其他区域均为13个月左右，福山区的去化周期最短为10个月。从成交结构同比构成看，商品住宅延续商品房主力军作用，2017年上半年商品住宅市场共成交304万㎡，环比上涨54%，成交占比同比2016年上半年下降2个百分点至91%；商办市场来看，其中商业因部分专业市场项目集中网签，拉高成交量，导致成交量上涨150%，整体市场占有率增加2个百分点至5%；公寓市场由于华润中心及万达广场的推出，成交上涨120%；办公市场去库存乏力，同比2016年上半年下降20%。

商品住宅存量半年度走势图

　　商品住宅：供销两旺，二季度成交量连续突破历史高位　　

　　供应方面，2017年上半年，烟台市商品住宅供应量同比上涨，环比下滑。上半年烟台市共新增19023套，约205.22万㎡，面积同比上涨53.18%。成交方面，2017年上半年商品住宅共成交29814套，约304.44万㎡，成交面积同比大涨54%。价格方面，上半年市场成交均价7074元/㎡，同比上涨8%。从月度走势看，除5月份外，价格稳中有升，整体呈上升趋势，6月份六区商品住宅成交均价升至7399元/㎡。　

　　从新增分布看，2017年上半年，烟台六区均有商品住宅供应，其中开发区新增供应最多，共6281套，约66.7万㎡，占六区上半年新增总量的33%；芝罘区以37.45万㎡的新增量，位列第二；牟平区新增供应较少。从成交分布看，2017年上半年有3个区成交量突破5000套。其中开发区成交量最高，共计7105套，约73.73万㎡，占比六区24%。芝罘区紧随其后，成交量67.28万㎡。价格方面，莱山区价格六区最高，为8738元/㎡；芝罘区价格在8050元/㎡，位列第二。

　　从六区存量半年度变化走势来看，六区上半年商品住宅供不应求，存量下滑。截至2017年年中，六区存量4.33万套，约464.99万㎡，存量面积环比下降12.02%，同比下降14.58%。从月度走势上看，六区商品住宅存量自2月份开始明显下降，6月市场存量略有增加。受成交量走高影响，2017年上半年去化压力较15年以来显著减小，目前去化周期9个月。　　

　　从各区域分布来看，开发区住宅存量远高于其他区，达到110.94万㎡，芝罘区存量位列第二，此外牟平区、福山区存量较高，莱山区、高新区存量较少。去化压力方面，莱山区因其存量基数小，去化压力六区最低，去化周期仅为6个月；牟平区去化速度缓慢，去化周期六区最长，达14个月；其他区去化周期均在8—9个月之间。　　

　　六区商品住宅成交，分面积段来看主要集中在70—90㎡，约占35%；分单价段来看主要集中在6000—8000元/㎡，约占46%；分建筑形态看，高层占绝对优势，约占55；分总价段来看，以50—60/套为主。　　　

别墅物业供销价半年度走势图

　　别墅市场：同比大幅上涨，成交均价受个案影响浮动　　　

　　2017年上半年六区别墅新增供应9.73万㎡，比去年同期上涨272.9%，其中5月份供应30.78万㎡，为近三年单月供应量最高。上半年供应主要来自于莱山区清泉明月山庄和弘邦宝第、开发区中南山海湾、牟平区龙湖葡醍海湾。成交方面，六区别墅上半年成交6.13万㎡，比去年同期上涨52.9%。上半年成交项目主要来自于牟平区龙湖葡醍海湾、开发区中南山海湾、莱山区源山郡。价格方面，六区别墅上半年成交均价为12044元/㎡，同比下降2.8%，其中6月份成交均价为12744元/㎡，环比上涨17%。　　

　　供应方面，六区新增供应主要集中在莱山区、开发区等；其中莱山区供应量最高，供应8.07万㎡，主要来自于清泉明月山庄、弘邦宝第项目，而福山区、芝罘区、高新区无别墅项目上市。成交主要集中在牟平区，别墅热销2.98万㎡排名第一，主要来自龙湖葡醍海湾、天境昆嵛中国院子等项目。芝罘区凭借半山壹号等高端别墅项目，以区域成交均价18405元/㎡居六区榜首，开发区成交均价9146元/㎡，六区最低。　

　　整体来看，别墅存量呈上涨态势，截止到2017年中六区别墅存量升至38.76万㎡，比去年同期上涨84%；当前别墅存量主要集中在莱山区、牟平区等区域，其中莱山区为15.62万㎡，存量最高。从当前的去化速度来看，目前六区存量需要38个月才能去化完毕，区划压力相比去年同期有所增加。因福山区别墅成交较少，去化较慢，导致去化周期为六区最高，约124个月，牟平区近期热度升高，去化较好，去化周期仅为16个月，六区最低。　

　　上半年，叠拼、联排产品为别墅成交主力，分别占比69%和27%，双拼和独栋产品因总价较高，去化较低。成交面积段主要集中在140㎡以下，上半年成交174套，约占六区的52%，其次为180—250㎡，成交63套，约占六区的19%。成交单价段集中在1.0—1.2万元/㎡，成交163套，约占六区49%，其次为6—8千/㎡，成交47套，约占六区的14%，经济型别墅的市场接受度最高。

商业物业供销价半年度走势图

　　商业市场：供应量同比上升，成交量创近5年新高　　　　

　　2017年上半年六区商业供应量同比上升，约14.92万㎡的成交量创近5年新高；六区成交均价14827元/㎡，环比上涨9%，同比下降8%。供应主要来自开发区约9.34万㎡，成交主要来自芝罘区约4.91万㎡，开发区位居商业签约价格榜首。存量截止到2017年上半年，为121.85万㎡，环比上涨23%，同比上涨25%，存量升高，去化周期有所下降，约49个月去化完毕；区域存量主要集中在开发区、芝罘区，开发区去化周期最高，约122个月。

　　2017年上半年万行中心供应量最大，约6.13万㎡；新天地都市广场持续热销，获得面积榜和金额榜双榜榜首；芝罘区万达广场成交均价为40690元/㎡，六区价格最高。2017年上半年六区办公物业供销有所减少，成交约3.88万㎡，同比下降14.2%；成交均价10071元/㎡，同环比上涨。2017年上半年办公物业市区仍是供销主力，但牟平区、福山区仍表现乏力；开发区、高新区供应量大增，开发区销量领先。近五年来六区办公存量持续累积，2017年再创新高，为57.46万㎡；另外，开发区、莱山区、芝罘区存量最大，牟平区去化压力最大。

　　2017年上半年六区公寓市场供不应求，成交10.74万㎡，同比增加108.81%，而受到成交区域结构影响，市场成交均价同比上涨4.72%，为7682元/㎡。上半年公寓物业成交热点区域为莱山区、芝罘区；成交价格方面芝罘区遥遥领先。公寓存量为68.12万㎡，莱山区、芝罘区存量大，高新区、牟平区去化压力巨大。公寓市场成交以小面积段、中低总价产品为主，高端公寓在市场份额较小，低总价小户型产品是目前市场需求主流。