3·15楼市维权特别报道·调查
又是一年3·15，“维权”、“打假”再度成为楼市热门字眼。北京晨报房产周刊特推出“3·15楼市维权特别报道”——将过去一年中人们最关注的维权信息加以梳理，将最新维权案件给予曝光，将最实用的维权常识进行专业解读。在本期特刊中，读者将通过我们和焦点网的联合调查，了解购房过程中哪些环节最容易产生纠纷，并通过参与互动性知识竞赛在提升维权水平的同时，更有机会获得丰厚奖品。
本报3·15调查结果出炉8成业主有过纠纷困扰
值“3·15消费者权益日”到来之际，本报联合焦点网举行了楼市维权大型调查活动。截至记者发稿前，已有4712名网友参加了此次调查。结果显示，8成受访者曾经遭遇房产纠纷。房屋质量、交房收房纠纷、物业费纠纷以及配套不兑现、开发商擅自变更规划等7类问题，成为最多发、最受关注的房产纠纷类型。
本次调查从消费者最关心的维权热点和难点问题着手，设置了新房、二手房、租赁市场、物业管理等多个调查板块。统计数据显示，绝大多数受访者都曾遭遇房产纠纷，房地产企业的诚信度仍然有待提高。发生纠纷最多的是在新房的购买和入住过程中，其中有关建筑质量问题和开发商承诺不兑现的纠纷最多，分别占14%；其次是合同陷阱和虚假宣传方面的纠纷，均占12%；面积缩水和延期交房纠纷的发生率也居前列，分别占10%和8%。
1 房屋质量
关注度：★★★★★
典型案例：去年9月底交房时，长河玉墅“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主作了道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场。
维权点评：近日建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，从今年3月1日起,全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正,符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后，如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修，这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付，消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。
2 收房流程
关注度：★★★★★
典型案例：元月一日开始执行的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》中明确指出要“先交房后收钱”，但仍有个别开发商为避免个别业主因小问题而拒绝收房，多数开发商不会轻易放弃“先缴费后给钥匙”的收房方式，如出现业主不满，解决的办法就是让物业限时维修，还可接受退房。
维权点评：据广东广大律师事务所北京分所律师庄清忠介绍，收房纠纷是房地产案件中比较典型的案件。“事实上是大家没有搞清楚合同关系，开发商有意混淆合同中的买卖关系与委托关系。”此外，开发商在合同中对品牌产品配置玩文字游戏，也是导致收房纠纷的普遍问题。
在现实操作中，收房纠纷多数是通过物业及时维修或是免交几个月的物业费解决，问题严重的最多就是退房。但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。
“不过，今后购房人要是看房后不满意拒绝收房，直至演变为因房屋质量而延期交房，这对开发商影响是很大的。”庄清忠分析道。
3 变更规划
关注度：★★★★★
典型案例：某别墅项目的业主刘先生(化名)收到开发商的规划变更通知，自己购买的两层别墅要被改建成6层板楼。按照当时的合同，刘先生只有两种选择，要么在15天之内退房，要么就同意变更。擅自改变原有规划的开发商却没有明确的违约责任。
维权点评：广大(北京)律师事务所庄清忠律师告诉记者，以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。今年启用的新版合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致。这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时，建委接到业主举报核实后，可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度大，代价也将巨大。
4 配套设施
关注度：★★★★★
典型案例：去年年底，丰台蓝调国际业主集体拒绝收房，因为发现开发商交房时“大片公共区域还是黄土露天，绿化、停车场和会所等配套设施都没完工，根本不达标”。开发商认为，先前合同中有约定，只要取得相关部门“验收备案表”就可以交房，证件都齐备所以并不违约。
维权点评：不少业主都曾遭遇过类似的情形。按照旧的购房合同条款，验收备案就可以交房。今年年初我市启用了新版购房合同，补充了关于配套需同步交付的条款，要求承诺并满足房屋交付时市政公用基础设施和公共服务等其他设施达到的条件。北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所陈旭律师表示，在新合同进一步落实配套同步交付规定的同时，政府也应提高竣工验收标准、严格备案，从源头上杜绝此类纠纷的发生。
5 物业管理
关注度：★★★★
典型案例：前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代其使用情况和去向，海淀区健翔园业主对前物业公司的这一做法表示不满。健翔园业委会将北京健翔物业管理有限公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。
维权点评：北京汉卓律师事务所秦兵律师认为，物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，也没听说哪个小区移交过物管启动性经费，很可能是业主们不清楚这种情况导致的结果。《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。
根据相关规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下。
6 中介交易
关注度：★★★★
典型案例：去年年底，北京领行世纪房地产经纪有限公司(以下简称领行世纪)负责人卷款潜逃被抓，涉及金额在50万元以上。据悉，领行世纪中介公司先以高价从房东手中租得房屋，再以明显低于周边租金的价格转租给房客，该中介公司每月末或每季度末向房东卡里打钱，但是对房客却说是预先收取半年或一年的租金。现该中介公司负责人闻某已被崇文公安分局刑事侦查支队拘留。
维权点评：回顾往年，几乎每年在全国范围内都会发生一两起中介卷款逃跑的事情。中介公司如何能挪用大量资金？核心问题就是监管不严，是中介公司的资金账户及客户资金可随意支取和变通导致的结果。根据《北京市房屋租赁管理若干规定》，今年1月1日起，北京市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度，并首次明确了违规企业的受罚力度，“房地产经纪机构不能落实资金监管制度的，责令改正，同时处5000元以上3万元以下罚款。”链家地产副总金育松认为，此次分账户资金监管制度的重申及处罚制度的明确和严苛，对肃清租赁经纪委托代理业务中的违规操作，确保租赁交易资金安全会起到积极作用。
7 延期交房
关注度：★★★★★
典型案例：开发商应在2007年10月31日向业主交房，当时熙湖小区内“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗。”但开发企业之间互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。
维权点评：对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。
第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
但合同中约定的开发商延期交房违约金也不过是万分之二，加上房产升值和已经占用了购房人近一年的首付款，开发商把房子接回来根本就不吃亏。（记者 杨舒萌 刘云波 ）
声音
对房地产这样一个发展中的企业而言，只要不是恶意欺诈，我想有投诉并不可怕，关键是如何看待投诉、处理投诉，一个成熟的企业，一个有社会责任感的企业，应该将处理投诉作为与消费者沟通的重要渠道，作为改善企业公众形象的重要环节，作为改善产品质量和服务的重要经济增长点。
——李军中国消费者协会副秘书长
李军在日前由中国消费者报社、北京市消费者协会、北京房地产业协会共同主办的“关注民生、践行责任、共铸和谐3·15房地产研讨会”上表示，消费者对房地产行业的质量和服务还有很多不满意的地方，有关的投诉还占相当大的比重，由此引发的群体事件时有发生。从投诉问题上来看，主要集中在住房质量有瑕疵，房屋面积缩水，房地产商擅自变更规划、设计，广告楼书承诺配套的设施难以兑现，房地产商延期交房，涨价，不按合同约定赔偿，法定的保修责任难以兑现等等。
开发商成了房屋质量问题的替罪羊！
——任志强华远地产董事长
任志强在由中国消费者报社、北京市消费者协会、北京房地产业协会共同主办的“关注民生、践行责任、共铸和谐3·15房地产研讨会”上如是说。“我个人认为质量问题根本就不应该由开发商管！很多法律规定是承建商管，开发商没有盖一砖一瓦，施工单位可以不负责任，这种法律造成的结果是逆向结果，促使大家尽可能地不负责任，因为有人负责任！比如有人说空调有问题，找你开发商，这应该不是开发商的责任，但是我们的法律为了简化，把所有的责任都推给开发商。”
任志强说，在日本，开发商对质量问题没有任何付出，因为日本的法律规定：所有的问题都是建筑商的责任！如果这个楼塌了，是由建筑商和保险赔偿。
“早知道房价会涨得这么快，开发商再怎么提价我也认了。”
——郑女士购房人
2003年9月5日，郑女士与北京荣丰房地产开发有限公司签订认购协议，以9280元/平方米的价格订购荣丰2008之非常空间D2号楼6层08号房。不料此后北京房价一路飞涨，结果开发商以房屋规划变更为由提高房价，郑女士拒不为高房价买单并讨要公道。日前，宣武法院已公开审理了此案。据了解，现在D2楼房价已攀升至18000元/平方米。
