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调控持续加码2012年房地产政策依旧从紧

  2012-01-04

    回顾2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,在始于2010年的这一轮房地产调控中,中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。

    房地产调控持续加码

    “新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施:各地的第一季度要公布房价控制目标;增加公共租赁住房供应;住房不足5年转手按销售款全额征税;二套房首付款比例提至60%;土地两年不开工要收回使用权;暂停省会城市居民购第三套房;未完成调控目标政府将被问责。

    紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天,国务院发布通知,明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

    调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    2011年3月16日,国家进一步加大调控力度。国家发改委发布 《商品房销售明码标价规定》,从5月1日起,商品房销售必须明码标价。按《规定》,商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价;要明确公示代收代办收费和物业服务收费,不得在标价之外加收任何未标明的费用。

    伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后,台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个。

    央行加息降温房地产

    纵观2011年,为抑制通货膨胀,央行在2011年上半年持续收紧货币政策,但下半年收紧步伐明显放缓。2011年以来,银行停贷和央行加息的风声不断。央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日,连续三次上调了一年期存贷款基准利率。与此同时,连续六次上调存款准备金率,在2011年1月至 6月间平均每月一次的上调频率,在金融历史上都是极为罕见,央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。

    随着央行的加息和上调存款准备金率,房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客,受到了明显的限制,同时,一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂,而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的显现,市场观望情绪加重。

    时隔大半年之后,2011年12月5日,央行宣布了人民币存款准备金率0.5个百分点。多数业内分析认为,此信号对房贷影响不会太大,因为2011年的贷款额度都已经定好,不过也表示,可能2012年初房贷会有所放松。

    央行行长周小川日前对媒体表示,在宏观调控过程中,也有房地产业走势对国民经济影响等不确定因素,但尚未有积累很多的经验和数据。另外,货币政策和金融稳定政策要有逆周期调整作用,大多数都已纳入到了宏观审慎政策框架。通俗地说就是,不景气了就松一点,通胀高了就紧一点,进行适时的逆周期调整。

    2012年房地产不乐观

    在经过大半年的僵持之后,楼市拐点终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示,去年10月,全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。11月,70个大中城市房价环比指数再次下降。在北京,2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来最低点,二手房成交量也降至3年来的最低点。

    回顾2011年,展望2012年,针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束。2011年12月初,住建部明确表示,地方限购到期将继续延续,房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示,将坚持房地产调控不动摇。

    业内人士普遍认为,2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。在房价明显下降或达到中央的预期之前,调控不会贸然放松。

    中国指数研究院总体预测,2011年上半年调控效果进一步显现,投资开工步伐放缓,量价继续下行,下半年逐渐趋好,但全年销售难有增长,总体不容乐观。

    花旗集团大中华区首席经济学家沈明高认为,限购政策的调控效果比较好,但是政策刚性较强。在限购之下,小幅度的降价并不一定能带来成交量。如果限购不放松,房地产价格存在大幅下调的可能。这也可能是明年中国经济下行的重要风险之一。“为避免经济的宽幅震荡,并建立房地产调控的长效机制,限购必须取消,代之以比较有弹性的税收机制。”

    此外,据中国指数研究院报告预计,在2012年或更长时间内,房产税试点改革范围将进一步扩大,尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄,不会对市场产生显著影响,但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施,将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负,有助于促进公共财政制度的变革,从根本上有助于房地产业的长期健康发展。另一方面,房产税改革试点范围扩大,可能降低相关城市限购的必要性,这将为限购政策的逐步退出提供条件。“若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓,通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择”。 余雪菲

 

新华网         

编辑:张鑫         

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