2011，对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，限购限贷等政策调控效果非凡，楼市遭遇从未有过的“攻坚战”。降价潮、退房潮此起披伏，地产商、购房者演绎各种纠结，但不破不立，中国楼市的“涅槃”才刚刚开始。2011年，中国楼市有那些事件值得关注？
1、全年房价控制目标 限购政策出台
2011年1月26日 发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”，要求各地出台房价调控目标；35个城市要从严制定和执行住房限购措施。2月16日，北京出台限购细则“京十五条”，被称为“最严格限购”。7月，国务院常务会议提出，房价上涨过快二三线城市要采取限购措施。
【点评】作为楼市调控的一剂猛药，今年限购政策达到了预期效果。限购之后，各地房地产住宅市场成交量持续下滑，楼市投资炒房热度冷却，房价上涨趋势逐步放缓。住建部部长姜伟新也表示，目前国家正在建设城镇个人住房信息系统，将来银行系统、财政系统、税务系统和公安的一些信息系统全部统一起来到一个平台上，就将不必采取限购这种行政色彩浓厚的办法。但该系统何时建成，姜伟新并未给出时间表。今年年底部分城市限购令“到期”，但业内分析，目前继续推进房地产调控仍然是工作重点，限购令到期后继续执行的可能性较大。
2011年2月，住建部与各省市签订《保障性住房目标责任书》，要求完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。3月“十二五”规划提出，要5年内建设3600万套保障房。2011年9月28日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》。11月10日，住建部公布新建1000万套保障性住房开工任务超额完成。
【点评】国务院总理温家宝曾发文指出，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。11月今年保障房开工任务超额完成，但在欣喜之余，保障房各环节仍然存在不少问题。自保障房开建，有关保障房的质量、资金、分配和管理方面暴露的问题频遭爆料。中国的保障房建设仍在探索中前行，未来随着不断完善的保障房法律法规，监管力度的提高，保障房这项民心工程将为更多百姓圆了安居梦。
国土部公布的最新数据显示，截至2011年7月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。其中7月份土地流标数达到61块，基本相当于1-2月流标数的总和。这中间，出台“限购”政策的二三线城市住宅土地流标明显。
【点评】：房地产市场进入寒冬，很多买家开始观望，投资人也撤出房地产市场，开发商的房子卖不出去，自然没有资金再购买土地，而且在市场预期不好的情况下开发商也不会妄自进行竞价。万科选择了“过冬”，更多开发商持币观望、抱团取暖，消化库存。土地流拍，开发商不囤地了，但地方政府的压力增大。失去了巨额财政收入，下一步该怎么走？应该好好想想。
4、房产证加名征税风波
8月12日，新婚姻法解释出台，首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但应对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。随后，各地传出房产证“加名热”，全国各地在房产证上加名是否征税问题上执行混乱，南京、武汉、石家庄等多个城市要求对房产证加名征税，由此引发舆论质疑。此后，财政部和国家税务总局联合发出通知，宣布婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
【点评】：在“丈母娘推高房价”的中国传统观念下，婚姻家庭与房子的关系不言而喻。新婚姻法解释引发“加名风波”就是最好的例证。房价畸高，高到让人不得不放在重要位置考虑。不仅影响夫妻财产，还牵涉到家庭稳定。房子深刻影响人们的生活质量，这种影响远比想象大得多。在“宁可相信房子也不相信男人”的口号中，房价与婚姻的故事还会继续上演。
5、金九银十楼市成交腰斩
楼市深度调控使“金九银十”不再。随着限购令的持续发力，今年北京市“金九银十”住宅成交共26085套，对比2010年9、10月份50582套住宅成交量，下调幅度达到了46%，而与2009年“金九银十”74690套住宅成交量相比下调幅度更是超过了64%。业内预计，购房者信心已经降到谷底，降价已经成为大势所趋。
【点评】：最严调控下，金九银十不再已在意料之中。虽然楼市未出现大面积降价，但并未出现往年的销售火爆现象，楼市投资投机需求明显被抑制，开发商的日子更加难过。楼市泡沫破灭，房地产才能迎来健康发展。而对于无房的老百姓来说，他们当然希望让楼市降价潮来的更猛烈一些。
6、大开发商在沪掀降价潮
今年“金九银十”，上海知名品牌房企前赴后继地投身降价大潮引起各界广泛关注。参与降价的不乏绿地、中海、华润、龙湖、星河湾等大型房企，降价幅度扩大至20%到40%。根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。继中海、龙湖、万科、绿地等一线开发商之后，上海二线开发商接棒降价。随着降价潮愈演愈烈，业内人士指出，在土地款必须到位、融资成本高企的压力下，很多开发商只有降价求生。
【点评】：大环境下，识时务者为俊杰。市值缩水、外资撤离、资金链断裂、需求萎靡、观望情绪浓厚，都让房企在这个冬天不好过。“降价求生、以价换量”成为最佳应对手段。事实证明，那些“誓不降价”的开发商最终还是妥协。种种迹象表明，购房人和开发商的博弈，已经不再是针尖对麦芒了，而是刺刀对刺刀。真正的拼刺刀时代，就是价格和产品都要让购房人满意。房价不裸奔，天真地靠抵抗、天真地望天收，欲拒还休式的降价，是注定“乞求”不到需求的。 《孟子.告子上》说：“求则得之，舍则失之。”楼市需求，求要得其法，求要得其三昧，求人不如求己。三个字：降到位。
7、多楼盘降价 业主维权
然而多城市楼盘降价促销却引来老业主“房闹”，要求开发商补偿差价、退房。上海楼市表现尤为突出，嘉定龙湖地产郦城售楼处，绿地集团位于嘉定区秋霞坊的房子受到老业主冲击，中海房产因降价遭老业主砸盘，不得已深夜开盘“偷卖”房，其他城市，深圳万科清林径，北京华业东方玫瑰、顺驰领海、珠江拉维小镇、润枫领尚等项目都因降价遭遇老业主“维权”。
【点评】持续严厉的楼市调控下，开发商资金链紧张，为回笼资金降价促销，虽然楼市观望加剧，但适合的价格仍然可以吸引需求入市。针对维权事件，舆论基本呈现“一边倒”的形势，老业主的降价索赔被指违反契约精神。买房即有买房合同，合同上并无房产保值承诺，买房也和其他投资一样，都有上涨和下跌的风险，不能因为降价就要开发商“埋单”。“房闹”事件不仅说明了建立一个成熟理性的市场的重要性，也让民众清醒的意识到，在国家下定决心调控楼市下，房地产市场“只涨不跌”的神话已成历史。
8、佛山限购令朝令夕改
广东省佛山市住建局10月11日中午发布通知，宣布从12日起有条件放松限购政策，然而仅过了12小时的当夜，就又下令暂缓执行，被网友戏谑为“史上最短命政令”。
【点评】限购后楼市成交锐减，直接影响地方政府土地出让计划，进而又影响到地方财政收入。佛山松绑限购政策，说明地方财政收入难以为继，而佛山的“新政”会不会引起其他城市的效仿也成关注焦点，业内认为从国家的调控决心来看，是不会允许楼市全面反弹的情况发生的，中国房地产调控政策已到关键时刻，楼市博弈进入深水区。
9、刘明康称房价跌40%银行撑得住
10月19日，银监会前主席刘明康表示，即使房地产价格下跌40%，中国银行业的风险覆盖率仍高于国际通行水平，房地产贷款风险总体可控。他称从债务结构看，10.7万亿元的地方政府性债务中确有80%来自银行贷款，但全国财政收入继续保持高速增长等因素提高了偿债能力。券商银行业研究员分析表示，房地产抵押品重度压力测试下跌40%不能简单理解为房价下跌40%，但该组数据确实意味着中国银行业对于房价下跌的承受力较强。同时，有业内专家解读为政府对房地产业的调控政策不会放松。
【点评】：刘明康此番言论一出，立即引来“房价下跌谁先垮”的争论。我们更愿意将其看做楼市调控不会放松的坚决表态。至于谁最终为房价下跌买单？这是个仁者见仁的问题。比起银行、政府、开发商，最“伤不起”的还是刚需。别让他们受伤就行了。至于其他，谁的责任谁承担。
10、绿城陷“破产”风波
11月1日，“绿城正申请破产”的消息在网上快速散播开来，次日绿城董事长宋卫平用 “绿城目前一切尚好”作出回应。近日，绿城又传出与中投牵手的消息：绿城将与中投旗下子公司建银投资合作，成立合资公司投资国内房地产。
【分析】自楼市调控以来，绿城从“信托调查门”到“退市门”，再到的“破产门”，即便一些信息至今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，包括绿城在内的若干房企资金紧张，上海易居最新报告显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。此次绿城与具有央企背景的中投合作，有业内人士表示，以资产负债率高著称的绿城找到财力雄厚的央企作靠山，是助其脱离资金困境的一个好办法。
