楼市宏观调控政策不断深入，省城上半年二手房市场在博弈中逐步回暖。统计数字显示，半年的时间二手房挂牌均价涨了587元/平方米，与去年同期相比，成交和价格均处于低位，市场未见实质性回暖。

　　省城二手房均价

　　每平米半年涨了587元

　　济南市住房保障和房产管理局数据显示，2012年上半年济南二手房累计成交7722套，较去年上半年相比下跌了17.57%。其中二手房住宅累计成交6751套，同比下跌了25%，非住宅成交971套，同比上涨了165%。可见，随着楼市调控政策的持续进行，上半年的济南二手房成交总体处于低位的状态。

　　根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2012年上半年济南二手房挂牌均价总体呈稳步上涨的态势。1月份二手房挂牌均价创下了限购以来的最低值，均价降至7937元/平方米，之后的5个月二手房挂牌均价呈逐步上涨的态势。6月份的二手房挂牌均价创下了今年上半年的最高值，挂牌均价为8524元/平方米，半年的时间二手房挂牌均价涨了587元/平方米，价格相对平稳。

　　分析人士认为，下半年，随着信贷等利好消息的出现，刚性需求购房者将持续释放。楼市历经一年多的调控，投资投机性需求被抑制，刚性需求成为市场的主力军。

　　开发商“以价换量”

　　一二手房价格倒挂

　　记者了解到，楼市调控政策持续进行，开发商面临着巨大的资金压力以及高库存压力，为缓解资金压力，开发商纷纷打折、促销、优惠以及推出特价房，“以价换量”仍是今年上半年的楼市主旋律。一手房“打折卖”，二手房“惜出售”，导致了一二手房价格倒挂的现象越来越明显。

　　搜房网二手房数据监控中心认为，造成一二手房价格倒挂现象频现的原因，主要在于新建商品房价格下行的压力不断增加，在此背景下，与多数新房项目的产品类别相比，二手房占据现房优势、产品性质优势以及学区房优势等，因此其价格下行的压力较小;同时二手房定价权在于分散的业主，部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确，选择惜售观望。

　　业内人士认为，在当前楼市限购的大背景下，济南二手房的房价呈现大幅反弹的可能性不大，但是随着降息以及其他利好消息的影响，刚性需求逐步持续释放，二手房房价也是呈现稳步回升的状态，总体来看，房价短期内很难回到调控之前的状态。