关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见
烟政办发〔2005〕66 号
烟台市人民政府办公室
转发市房管局等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知
各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：
市政府同意市房管局等部门制定的《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，现转发给你们，望认真贯彻执行。
二○○五年六月三十日
烟台市人民政府办公室文件
关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见
烟台市房管局 烟台市建设局 烟台市规划局
烟台市发展改革委 烟台市财政局 烟台市国土资源局
人民银行市中心支行 烟台市地税局 烟台银监分局
烟台市城管局 烟台市物价局 烟台市统计局
为进一步加强和改善房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26 号）和《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（鲁政办发〔2005〕39 号）精神，结合我市实际，提出以下意见：
一、统一思想，充分认识加强房地产市场调控的重要意义
加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展，是事关经济发展和社会稳定的一项重要工作，是维护广大人民群众切身利益的一件大事，也是各级、各有关部门和单位驾驭市场经济能力的具体体现。近年来，我市认真贯彻中央宏观调控政策和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕 3 18 号）精神，在理顺市区房地产市场管理体制、加大市场监管力度等方面做了大量工作，房地产市场总体上保持了健康平稳发展的态势。但仍存在一些结构性、局部性问题，住房价格上涨过快的压力较大，如不及时加以控制或处理，将会直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响到经济发展和社会稳定的大局。
为此，各级、各有关部门和单位要充分认识加强房地产市场调控的重要性和紧迫性，从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，切实加强领导，明确责任，狠抓落实。要认真贯彻执行中央和省、市各项调控政策，按照“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法制、加强监管”的原则，从供需双向调节入手，综合运用规划、土地、财税、信贷等多种手段，大力实施安居工程，完善多层次、多渠道的住房供应体系，规范房地产市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费，努力实现住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康发展。
二、强化规划调控，改善住房供应结构
要在符合城市总体规划的前提下，调整、优化居住用地布局和结构。规划部门要在选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，同时适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例，严格控制低密度、高档住房的建设，提高土地利用效率。在建筑设计方案审批中，要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房单套建筑面积控制在144 平方米以下，容积率要控制在1.0 以上。套型标准、容积率不符合规定的，规划部门不予办理规划许可审批手续。要加强房地产开发项目的规划许可监管，对规划审查后满2 年未开工的住房项目，要重新进行审查，进行重新审查时，严禁擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。
三、加大土地供应调控力度，严格土地管理
要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。列入计划的经济适用住房项目用地，要在年度建设用地计划中优先安排，足额供应。中低价位普通商品住房项目供应土地前，由规划部门依据控制性详细规划提出建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，由房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件。原则上销售价位不得高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法坚决制止“炒买炒卖”土地行为。严格执行法律规定，加大对闲置土地的清理力度。对无正当理由，超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
四、大力实施安居工程，加快住房社会保障体系建设
各级、各有关部门和单位要按照统一部署，抓紧制定近三年的安居工程实施规划，加快建立以经济适用住房为主、廉租住房为辅的住房社会保障体系。对省、市下达的当年经济适用房建设计划，要优先立项、优先选址、优先供应土地，切实抓好项目的协调落实，精心组织工程建设，尽快向特定群体供应。各县市区要抓紧开展城市中低收入家庭和困难家庭住房情况的调查，全面掌握住房需求情况，理清建设思路，转变建设方式，建立健全经济适用住房建设管理的长效机制，切实解决好城市中低收入家庭中的无房户和住房困难户的住房问题。要通过租金补贴和实物配租两条渠道，完善廉租住房保障制度；按照财政预算安排为主、多渠道筹措的原则，落实廉租住房保障资金。各县市区要于2005年年底前全部建立廉租住房制度，力争用三年左右的时间对符合政策条件的困难家庭全部保障到位，实现应保尽保。
五、控制被动性、投机性住房需求，引导居民合理消费
要加强城市房屋拆迁管理，严格拆迁计划和项目审批，合理控制拆迁规模，落实拆迁补偿资金和安置用房建设计划，避免拆迁带来的被动性需求过快增长。对全市统一下达的年度拆迁计划，无特殊情况一律不许擅自突破。地税、财政、房管等部门要相互配合，严格执行调整后的房地产市场税收政策，控制投资性购房需求，缓解住房供需矛盾。要支持城镇居民合理住房消费，对购买中低价位普通商品住房，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积在144 平方米以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以内三个条件的，按规定享受相应的政策优惠。房管部门要会同有关部门抓紧测算住房平均交易价格，各区报市政府确定，各县市报当地人民政府确定，每半年公布一次。
六、加强房地产信贷管理，完善住房置业担保体系
人民银行要督促各商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监分局要监督各商业银行做好贷前调查、贷时审查和贷后检查工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为，防范信贷风险。完善个人住房置业担保体系，规范担保行为。住房置业担保机构要建立健全风险准备金制度，完善财务管理和会计核算、风险控制及信息披露制度，及时补充担保基金，以中低收入家庭购买普通商品住房和经济适用住房贷款担保为主，支持个人住房消费。进一步完善住房公积金管理体制，扩大制度覆盖面，提高公积金贷款的使用效率，支持居民解决住房困难、改善居住条件。
七、加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序
进一步完善房地产市场管理制度，切实加强对房地产开发经营行为的监管，落实好市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度、预售许可制度、合同备案制度、预售资金监管制度和住宅小区交付使用制度。加强商品房预售和登记发证工作的统一管理，在商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预售款性质的费用。禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房产管理部门不得为其办理转让手续，金融部门不得为其办理“转按揭”手续。房屋所有权申请人与经登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得办理房屋权属登记手续。实行实名制购房。购房人在购房时必须提供有效身份证明，不能提供的，房地产开发企业或中介代理机构不得接受其认购。各级、各有关部门和单位要严格落实管理责任，大力整顿和规范房地产市场秩序，依法查处各类违法违规行为。加快房地产市场信息系统建设，加强对房地产市场特别是商品住房市场运行情况的动态监测，搞好舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
八、加强领导，确保房地产市场调控取得实效
为加强对房地产市场调控工作的组织领导，决定建立房地产市场联席会议制度，由市房管局为牵头部门，市建设局、规划局、发展改革委、财政局、国土资源局、人民银行市中心支行、地税局、银监分局、物价局、统计局等部门参加，定期召开会议，及时分析研究房地产市场情况，加强信息沟通，协调、落实相关政策，搞好督促检查。各县市区也要根据当地实际情况，建立相应的房地产市场调控协调机制。
烟台市人民政府办公室 2005 年7 月4 日印发