业内认为，惜售虽加剧了住宅求大于供矛盾，但根本问题还是土地放量减缓
面对北京房价持续上涨，这边购房者既彷徨又无奈，那边开发商却借机大打销控牌，过去希望通过快速售房回笼资金的做法如今显得有些不合时宜了。
实际上，始于去年的楼盘惜售和捂盘现象已愈演愈烈。当然，导致北京房价持续上涨最重要的原因还是土地放量减少的同时，住房需求却有所增加，使北京楼市供求失衡情况更严重。不过，开发商的销控策略无疑也加重了这一矛盾。
面对持续上涨的房价，马先生终于坐不住了。最近几天，他和女友开始频频参加房展会，并先后到东北四环、通州以及丰台看盘。观望、看房、等待，再观望、再看房、再等待，一年多的搜房经历将他的精力消磨殆尽。
“尽管女友还在犹豫，但理智告诉我，不能再等了。有什么好等的，期望在理想的位置，以理想的价格，拿到理想的产品，这太难了！”马先生抱怨说。
马先生是山东人，来京三年，手头小有积蓄，但不足以在闹市区购买单价超过7000元以上的大房子。
期望、彷徨，同时又有些无奈。马先生的心情在京城购房群体中具有一定代表性。
北京房价去年已超上海
今年一季度北京住宅单价7168元，比去年上涨448元
至少在目前看来，马先生准备出手的想法迎合了市场发展趋势。上个月，北京市建委等四部门联合发布的《1-2月北京房地产市场运行情况》显示，北京房地产投资金额和房价仍在上涨，房地产开发依然高调。据统计，今年前两个月，北京全市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米，涨幅为17.3%.而来自北京房地产信息网的统计数据也显示，今年一季度北京住宅预售均价为7168元/平米，比去年全年销售均价上涨了448元/平米。
同时，北京房地产投资依然火热：1-2月北京市房地产开发投资完成20.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提高10.2个百分点，其中商品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86%.尽管从2004年起国家便开始对楼市进行宏观调控，但从北京市的实际房价走势看，似乎这些措施所起的作用比较有限。如今回顾起来，国家最近两年推出的房地产宏观调控政策可谓不少。如2004年央行第一次进行房贷加息，同年开始实施土地招拍挂政策；2004年12月，再次推出土地紧缩政策；2005年上半年，国家又先后推出七部委新政等措施。
一系列宏观调控措施对国内不少城市的房地产市场产生了极大的影响，广州震动、上海降价。北京的购房者也曾在一段时间内持观望态度，新上项目同比也有所减少，但全年尤其是下半年北京房价仍在稳步上涨。
据统计，去年北京商品住宅期房每平方米均价达6725元，这一数字已超出上海商品住宅均价27元/平方米。而今年前两个月的统计数字则表明，北京房价上涨的趋势依然强劲，甚至超过了部分中低收入购房者的心理预期。不仅仅是住宅投资金额和预售商品价格在稳步增长，存量房的价格也在上扬。
住房消费力释放加重求大于供矛盾
一方面，土地招拍挂以来，土地供应量开始减少；另一方面，宏观调控至今，购房者已逐渐走出观望期
为什么宏观调控两年后，北京的房价仍不断上涨？其背后究竟有哪些因素在角力？
万年花城副总经理黄玺庆认为，宏观调控本身没有问题，但回顾北京房地产15年发展史，市场开始逐步走向健康、规范不过是最近几年的事情。“直至2001年左右，北京楼市还有些虚火上升。后来许多工厂从市区搬离，开发商只要跟这些工厂协调，便可拿到开发用地，结果导致土地、楼盘放量较大，而需求却相对不足。那一段时间北京房价比较平稳，没有出现房价快速上涨的现象。
但自2004年以来，随着土地招拍挂的实施，土地供应量开始减少，这应该算是导致房价涨幅加大的一个重要原因。”黄玺庆说。
中原地产华北区总经理李文杰比较认可黄玺庆的分析，同时他还认为，宏观调控只是影响房价走向的一个方面，其决定因素是市场结构，也就是供求关系，“从购房群体构成分析，北京房地产尤其是住宅需求较为刚性，总量也很大。同时，随着去年新上项目的减少，整个市场楼盘放量也相对减少，导致供求之间出现缺口。不过，北京土地供应的相对紧张只是阶段性的，这其中有政策调控的因素。”
北京师范大学管理学院教授、博导董藩早在去年年中就曾在本报举办的一次中介论坛上系统阐述过北京购房群体的构成。他认为，北京购房大军中有许多类群体都是国内各大中城市中独一无二的，比如：北京每年都会迎来大量各地大学毕业生，这部分人通过几年的发展，将初步具备在京置业的实力；北京各类企业较多，白领阶层肯定也是国内最庞大的；文化体育方面，由于首都的优势，众多圈内人士在京购房居住；北京外资机构、外国驻华使馆总量在国内也首屈一指；另外，北京还有数量庞大的外地来京务工人员。
“北京人有购房实力的群体总量庞大，居住需求又很刚性。”华润经纪副总经理蒋智生表示，“宏观调控毕竟只是调控，市场的核心还应是供求关系。去年以来，由于土地上市进一步规范等种种原因，北京新上项目同比有所减少。此消彼长，北京房价稳步上涨也就不足为奇。”