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近两年,全国大部分地区房价涨势明显,部分地区过快过猛,甚至影响到社会公平与和谐。如何通过包括税收政策在内的各项政策的调控,有效抑制房地产过热、房价过高的状况,成为民众普遍关心的焦点。国家税务总局在制定“十一五”规划时提出,要在条件具备时,研究合并房产税和土地使用税等税种,建立统一的物业税,来调控房地产市场,稳定房价。
构筑科学房产税制
据了解,在我国目前的房地产税收体系中,存在的主要问题是房地产交易环节的税收负担偏重,而保有环节的负担偏轻,致使部分居民买不起房,而买得起房的人养房成本过低,不利于实现人人有房住的和谐社会目标。
物业税改革的基本框架就是将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并,转化为房产保有阶段收取的物业税。把房地产开发商一次性缴纳土地出让金的政策,改为由购房者在房产使用过程中分次缴清。这一模式意味着占住宅成本50%的地价和相关税费将在70年内缴清,销售时只需缴纳微小的一部分。毫无疑问,这种做法将大大降低房屋的开发成本,从而大大降低房产的销售价格。
但同时,随着国民经济的发展、城市人民生活的改善,土地、房产的价值会不断上涨,而物业税是按现有价值征收,在房产使用的50-70年的时间里,土地价格将不断提高,最后房产分次支付的价格将比一次性支付的价格增加很多。
那么,如何通过征收物业税达到平衡贫富、促进社会公平的目的呢?据了解,物业税将主要依据对土地资源的占用程度来征收,即对拥有单套面积过大、超出普通住宅标准或生活必要限度等占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率;对低收入阶层生活必需部分的自有住房实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源,提醒居民在住房消费上要量力而行、理性消费;另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。
从这个意义上说,物业税通过税率的设置来平均财富、平均税赋,增加政府转移支付能力,增进社会公平,政府充当着公共利益维护者的角色,这与原本收取土地出让金的土地所有者的政府角色是不同的。数据显示,在过去的20年中,我国城镇居民的人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到2005年的26平方米;1999年到2005年,城镇居民每人每年居住面积的增长速度为1平方米多,按照这样的速度,我国可用于居住的土地将不可能满足未来15年到20年的发展需要,因此从节约土地资源,抑制资源浪费方面看,征收物业税也是一项着眼未来的务实之举。
完善物业税任重道远
中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出,我国已经具备了开征物业税的基础条件。在20世纪80、90年代,人们生活水平的提高主要体现的收入的不断增加,因此作为调节社会财富的重要手段,税收的任务也主要表现在对工资收入进行征税。从上世纪90年代末至今,国民富裕程度大幅度提高,部分私人资产加速累积,与此相适应,税收在调节收入分配上也由单纯对收入征税逐渐转变为对资产,如存款进行征税,并进一步过渡到对不动产征税上。
目前,物业税试点工作已经在我国部分城市展开,实行效果还有待进一步观察。但由于其对原有房产收税模式的变动较大,因此对整个房地产市场的影响也不可小视,推行过程中面临的困难也不可避免。
我国住房类型多样,既有商品房,也有公产房,既有经济适用房,也有大型豪华别墅,如何科学细化诸多类型住房的税率水平,是物业税开征首要解决的问题;其次,取消交易环节的税收,会大大降低房地产市场的投资门槛,房产开发企业的数量在短时间内有可能大幅增加,政府面临着如何进行有效监管,确保房地产市场的健康发展的挑战;此外,实行物业税后,由于房屋的使用成本提高了,相应地房租也会有所提高,而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象的,过高的房租不利于住房资源的市场化流动,因此有必要很好地协调物业税与房租价格关系。总而言之,物业税的出台非一日之功,需要对各地不同住房情况进行认真分解和总结使这趋于完善,才能更好地促进我国房地产业的发展,达到稳定房价、促进合谐的目的。毫无疑问,物业税将解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题,比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力,有助于遏制房地产投机行为和囤积土地,提高土地资源的利用率,使未来地方政府分享土地增值带来的收益,获得长期稳定的收入来源,将更多的物力财力转移到社会公共利益中来。温源
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