近日，北京市地税局发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》(以下简称“通知”)，《通知》指出，购买空置商品住房、空置商业用房(以下简称“空置商品房”)的契税免税政策已于2002年12月31日截止，凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人，须在2005年12月31日以前向税务机关申报办理减免税手续，自2006年1月1日起，地方税务机关原则上不再受理空置商品房的免税申报手续。
来自市场最近一段时间的市场反馈显示，由于通知中所提的“空置房”概念和业主脑中的概念并不完全一致，不少交易者被各种五花八门的解释搞得一头雾水。
经纪公司的交易记录显示，现实中实际符合本次退税标准的房屋较少，现行的政策并不能有效地促进空置房的消化。
债权房不是可退税的空置房
针对空置房可办理退税的消息，京城较早从事空置房销售代理的我爱我家房地产经纪公司(以下简称“我爱我家”)透露，自从2002年我爱我家从事空置房销售代理业务以来，已经代理销售了20余个空置房项目，销售空置房面积近3.4万平米，其中符合本次退税标准的房屋较少。
千万家房地产经纪公司(以下简称“千万家”)指出，通知中所指的空置房的范围并不包括所有空置房，简单讲就是符合通知中的空置房概念的房屋仅是空置房中的一部分，即建成于1998年6月30日以前而直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准。另外，尤其值得注意的是，在1999年8月1日至2002年年底购买了符合这一规定的空置商品住房的业主能获得免征营业税和契税的优惠，而不是所有购买了这种空置房的业主都能获得这种优惠，比如甲在2000年购买了建成于1997年的空置房就享有这种优惠，而在2003年购买了与甲一样的房子则不享有这种优惠。
以我爱我家代理销售的空置房为例，该公司从2001年开始代理销售的大部分空置房除部分为1999年以后建成的空置商品房(尾房)外，大部分均为债权房。而本次退税定义的“空置房”为“1998年6月30日以前建成，1999年8月1日尚未售出的商品房”。因此，对于“空置房可办理退税优惠”这条消息，我爱我家的相关负责人只能表示无奈。因为他们所代理销售的相关房屋并不符合退税的相关条件，因此也无法提醒已经通过该公司购买空置房的客户前往办理退税事宜，更不用说用“空置房可退税”来促进空置房销售了。
业界呼吁出台新政策减少空置房
据统计，截至今年9月底，北京市空置一年以上商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3%，增幅比上年同期高32.9个百分点。
在全部空置一年以上的商品房面积中，商品住宅空置面积为253.9万平方米，占商品房空置面积的67.2%，办公用房空置面积为42万平方米，商业营业用房空置面积为40.4万平方米，分别占商品房空置面积的11.1%和10.7%.年复一年，越来越多的空置商品房让有关专家对房地产泡沫论的进一步验证忧心忡忡。
北京中原地产副总监宫萍表示，1998年以前的空置房面积相当有限，统计显示，1996年的空置房面积为214.8万平方米，1997年的空置房面积为298.3万平方米，1998年的空置房面积为334.8万平方米，三年总的存量不及2002年的一年存量。北京市的空置房从1999年开始才突破500万平方米，有了比较大的增长，加上交易期限的限制，此次限期办理的量非常小，对市场的促进意义不大。
千万家公司负责人表示，空置商品房免税政策是近几年来消化空置商品房中最优惠的一项措施。但是，根据规定，这一优惠政策的结束已进入倒计时，并且不再“加时”了。而商品房空置问题依然未得到显著解决。如何解决，如何消化这些空置房，是所有业内外人士都不得不关注的问题。
业内提示：
单价8000元100平米可退还12000元
虽然在今年6月1日起实行了商品房契税新的计算方式，但符合《通知》中条件的纳税人所得到的退税计算方式仍将以当初购买商品房时所缴纳的契税计算方式为准，按照当时的契税政策，价格高于9432元/平方米的房屋，按照总房款的3%缴纳契税；价格低于9432元/平方米的房屋，按照总房款的1.5%缴纳契税。按照这一算法，一套单价8000元的100平米住宅可退还12000元，而一套10000元的100平米住宅，则可退还契税30000元。
空置房定义：
官方定义：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。
市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。
本次退税定义：本次退税的“空置房”则是指，(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的标准以工程质量验收合格证的签署日期为准；(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，购买以上空置商品房并且交纳了契税的，方可享受全额退还契税的优惠。 张家齐