收益与预期有落差 国内REITs热降温
一度因为预期募资总额达10亿美元的REITs（房地产投资信托基金）计划遇阻而闷闷不乐的万达董事长王健林，很快就可以笑呵呵地大把大把数钞票了。
9月中旬，一家在开曼群岛注册、名叫Dynasty Asset (Holdings)Ltd. （以下简称DAL）的公司，发行了总价值1.45亿美元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，其中涉及的9个商场物业，均来自万达旗下。
“原来我们很怕宏观调控，因为商业项目占用现金很多，”日前在北京露面的王健林又像从前那样一脸自信，“但现在不怕了，除了REITs，我们还可以做CMBS。”
而有迹象表明，近期包括银监会等在内的监管机构一改冷遇REITs的态度，有意在政策上扶持和推动国内CMBS的发展，更让为钱发愁的各路商业地产豪强们看到希望。
从REITs到CMBS万达先行一步
据了解，负责上述发行的DAL公司，背后发起人是“麦格理-万达地产基金”。后者是在百慕大注册的一家投资基金，由万达集团与澳洲知名投行麦格理银行合组，主要业务为投资和收购万达开发的商场物业。
而此次抢占先机境外发行的CMBS产品，预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。
与已为商业地产界熟知的REITs相比，CMBS让人颇感陌生，万达舍近求远其实另有苦衷。
资料显示，截至目前为止，万达集团持有的商场物业遍布全国各地，总建筑面积超过400万平方米，沃尔玛、百盛及时代华纳影城等赫赫有名的跨国企业，均已成为其长期合作伙伴。如此豪华的租户阵容，有理由让国内外投资者对王健林以及他统率的人马另眼相看。
但找钱的过程远比王健林预想中曲折。
早在一年前，王与麦格理银行方面经多次详谈后，最终决定放弃公司公开招股上市的计划，集中精力转攻REITs，期望在麦格理协助下，完成中国内地数额最大的一笔REITs发行。高达10亿美元的预期募资总额，也让雄心勃勃的他隐约看到了万达向国际同行靠拢的曙光。
2006年初，万达REITs计划基本准备就绪，但麦格理方面却突然表示，其对中国伙伴商业资产经营状况“有了新的理解”，一切推进工作随之放缓。
“投资者从REITs中所获收益，与其资产包中商业物业的经营状况直接相关，”戴德梁行董事叶子文说，“但整体上看，中国内地此类物业的开发运营尚处于起步阶段，相当一部分项目租金收益并不高。”
去年底，城建越秀REITs率先在香港上市发行。作为首个内地概念REITs产品，它曾被业界寄予厚望，但一段时间以来，其股价表现并不如预期理想，而更多呼声甚高的内地REITs发行计划，至今仍只闻雷声，未见雨点。
以个人为主的REITs投资者面对现实，热情下降，老谋深算的麦格理自然不想当冤大头，重点面对机构投资者的CMBS，由此成为替代品。