2008烟台楼市风景独好
置地前景（中国）项目总监张成健
中国房产经过07年的迅猛发展，07年底至08年初以深圳、北京、广州为代表的主要一线城市首次爆出房价大跌的新闻，接着传闻进一步涉及到二手市场惨淡经营、破产之说，突然给人一种大势已去之感，便有人急不可待的欢呼国家对房产宏观调控在全国开始奏效，“拐点”出现。但是只有真正要买房的人心里都在掂量，降价舆论之下，自己的银子一点都没少花。当大部分人都在观望一线城市气候的时候，二、三线城市却成为被舆论暂时遗忘的角落，而对于像烟台这样的城市来说，纵观全局， 08年受“拐点”波动较小，房产市场将仍然保持繁荣景象。
首先，我们不得不承认，国家房产调控政策确实是对一线城市狂涨的房价起到了一定的遏制作用，先是大批投资客纷纷撤资，接着爆出楼盘降价信息，毕竟令人咂舌、偏离正轨的房价终于有了理性化发展趋势。而同期，对于二线城市烟台来说，作为一个海滨城市的价值也将借此机会进一步体现，“拐点”从某种意义上来说是给了烟台房地产这样一个正在发展中的城市的一个机会。
从消费者分析。在网络、电话等通讯设施发达的今天，消费者通过各种渠道，越来越关注房产信息，摆脱了以往盲目是从的状态，对于市场现状也有了自己的分析和见地，在大城市盛传降价的同时，各大舆论也相应有了更理性的剖析，消费者在其中对于所谓的拐点和相关降价信息也有了一定的认识和看法。可以说一线城市降价信息对消费者心理的影响力并非传闻中那么大。但是同时，消费人群也是有区别的，消费人群分为自住型和投资型，自住型明显受影响较小，而投资型客户受相应调控政策影响，将会放缓投资意向，在动摇的大环境中多处于短时期的观望阶段，因此，也就相应造成了烟台中高档楼盘短暂的销售萧条时期，尤其是投资型房产，如商业街铺、写字楼等，但是偏中下档次住宅成交量却明显提升。另一点值得注意的是，大批的投资客从一线城市撤资，而这批资金又将投向哪里？最近股市的全球性的大幅震荡，股市资金也面临了重新的选择，楼市市场的转暖也必将踏着春天的脚步走来，这样才能平衡市场资金流流向，本币的加速升值和美元的相对贬值也牢牢的锁住了境内资金在一定时间段内的投资趋向；经过短暂的观望期，对于嗅觉相当敏锐的投资商来说，二、三线城市起步发展中所存在的巨大商机和利润将是他们最终投下筹码的理由。投资商进驻二、三线城市，尤其是二、三线的滨海城市，无疑将进一步推动当地房产市场的发展。而市场最重要的决定点仍在于供求关系。投资商的进入扩大了市场需求，市场供小于求的连带关系就决定了烟台的房产市场发展走势将继续抬高。
供求关系决定了市场发展趋势。烟台作为一个发展迅速的海滨城市，其经济的发展带来的随之增长的外来人口，本地与外地人口形成一个较大的住房需求群体，大批的需要住房者决定了烟台城市房产开发的继续发展。同时作为海滨城市的烟台占据的地理条件和气候优势，对内陆以及工业发达城市人口同样是个吸引。据统计东北人口已开始大批搬迁山东，形成所谓“落叶归根”的搬迁回归形式，而同时大部分人仍将沿海地区作为搬迁入住首选；另外污染较为严重的大城市也更青睐于沿海城市，作为度假养老之用的异地购房者日趋增多，异地置业高潮居高不下的形式无疑又进一步加剧了当地供不应求之势。而对于烟台来说08年房产市场发展将仍然被看好。
烟台作为海滨城市价值尚被低估。目前烟台均价在4000元/平米左右，而GDP却赶超了济南，居于全省第二位，同作为沿海城市的其他城市相比较，其房价仍然明显偏低，07年虽然有了大幅度的上升，但其房价及涨幅仍偏低于全国平均水平，并且07年物价飞涨，而房价上涨主要反应在了成本的上涨，并未能体现真正意义上的上涨，因此目前烟台房价并未存在泡沫，相反，仍有较大的上升空间。另外，烟台具有较好的生活环境、城市品牌，在沿海岸线的土地资源日益稀缺的条件下，其作为海滨城市被忽略的价值也终将会被激发实现，在此次全国性的房产政策的影响下将会有初步的显现。
从时间进程分析，烟台房产的“拐点”影响期是一定的。从整体烟台市场调查显示，07年11、12月份房地产成交量相对于06年同时期成交量来说是比较突出的，当时房地产并未受到波动，并处于上升阶段；而到了08年1月份，已是进入房地产普遍的淡季，时间临近春节，客户传统购房心理相应受到一定影响，同时一线城市房产市场开始爆出波动信息，客户开始进入观望期，随着一线城市的不断波动，观望期有较为浓厚之趋势，有些开发商急于回笼资金，未能合时宜便仓促进行开盘，成交量自然不能与旺季相提并论，加上一线城市的影响，往往会给人造成了当地房产市场也开始受到动摇的假象。而到了2月份春节之后，各楼盘销售开始有了起色，半个月的时间内大部分楼盘都有了10-20多套的销售业绩，市场冰点开始逐渐溶解，而同时市场也显现出逐渐趋于理性回归的迹象，尤其是正月十五之后，买房人明显增多，据调查显示，看房人数比原来增长2-3倍。在进入3月初之际，房地产商非但没有降价，在威海石岛某项目又出现每平米上涨50元的消息。随着天气变暖，虽然又爆出一线城市知名地产商降价销售的消息，但二三线城市的成交量又有了新的提高，据调查显示，临近烟台的威海银滩某楼盘一天成交量高达46套，大多来自内陆的客户，创造了新的起点，同时3月份烟台二手房市场房价又有抬升趋势。预计到5、6月份同期房产市场将迎来新的销售时期，但受国家宏观政策影响，房价的涨幅也将减小，房价趋于理性增长，市场将处于稳步发展阶段。
我们应该认识到的是，国家对房地产宏观调控的目的不是对房地产市场发展的遏制，而是规范其发展，使房地产发展趋向理性化。因此，对于此次国家宏观调控政策，对一线城市是有一定的影响的，对遏制其狂涨的价格起到了一定的制约作用，是对一线城市泡沫的一次挤压，但对于像烟台一样正在起步发展中的二、三线沿海城市的影响力相对较小，烟台以其得天独厚的资源优势并继续繁荣发展，此次调控烟台地产发展会随之更趋向理性，其涨幅虽有提升但也将较之07年有所减小，但向上走高的趋势是不会变化的，烟台房产价值也将会进一步凸显。
