房地产的春天还有多远？对于不可掌控的未来，一切预言都显得那么苍白无力，一切以具体某一时刻来扬言房地产的快速回暖，我们只可看做是一场以“建筑-房子”为核心点的利益链的集体走秀。
政府救市论
在房地产持续低迷一年时，政府出台了多方面政策，有专家认为这是一条“清晰的看到一个从税费、利率、首付再到二套房的降负路线图”，那么如果作为一条路线的话，我们必须去研究它是高速、一级公路还是城乡马路，等级不一样所带来的拉动力是有天壤之别的。众多人天真的以为政府救市再救房地产，其实只有地产链条上的利益群体才会如此歪曲的理解一系列政策的出台。
目前取消的税费对地产的影响微乎其微，利率的下降更不是针对房地产，而是国家针对宏观经济形势的变化做出的调整，是由“防通胀”到 “保增长”的经济变化决定的，12月23日，百日内第五次利率下调，贷款一年期继续下调0.27，五年期仅降0.18，而房地产的按揭通常在5年以上，有保有控，看不出国家任何侧重于房地产的金融导向。至于首付和第一套房按揭打折，我们看到的是雷声大雨点小，央行轰轰隆隆的决策与银监会的谨言慎行，央行要求利率7折，首付2成的来势汹汹，到最后的“不搞一刀切，各大银行根据实际情况因地制宜”，正是在央行的态度暧昧和银监会严控风险的双重压力下，各大银行在执行11月25号文时仍然从严控制。至于最为业界关注的二手房松绑，依然是在摸索中前行，“暂定一年的”的基调让投资市场普遍信心不足。
一场由下而上“地方包围中央”的救市行动中，中央虽然表态了房地产的重要性，也做出了各个方面的松动，但是中央的政策显然超出了房地产的单独意义，着力于启动保障型房地产建设，希望以此遏制持续下滑的国内经济走势，而对于纯正商品房市场支持力度并不大。
同样，中央的政策也让人几多失望，2008年6月还提高存款准备金率，达到了罕见的17.5%，而9月后风向急转直下，财政政策由稳健调整为积极，货币政策货币从从紧调整为适度宽松，超乎寻常的金融政策调整有金融危机突如其来的影响，但中央决策者的判断迟滞仍然让我们吃惊和不安，在反过来看中国房地产调控，到2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的反戈，再到2004年的8?31大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，还有2007年的“二套房”新政的出台，中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。
城市进程论
城市化进程带来大量的住宅刚性需求一直是支持房地产业快速发展的一大依据，怀着“居者有其屋”的美好愿望让房地产的行情一路看好，在08年之前几乎没有人怀疑房地产前进的脚步会硬生生的停下来。
城市化进程的速度究竟是多少，有研究表明，中国1996年的城市化水平为30.48%，以后的城镇化进程速度大约是1.4%，预计中国达到75%水平只需要21年。那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿方平米，这样的估算很值得怀疑，从30%-70%，英国用200年，美国用了100多年，中国速度能否在21年时间里完成巨大的转变，而且靠拆房、卖地带来的城市化，并没有解决进城农民的收入问题，刚性需求如果没有真金白银的支持，恐怕也很难成为支持房地产发展的一根稻草。
另一方面，中国的确可以成为泱泱大国，9亿多农民生活在农村，城镇化进程会带来大量的需求面积，但是不能忽略了城镇化进程带来的大量需求都是通过拆迁安置来解决，真正带给开发市场来消化的量并不大，包括下一步政府将大量兴建的经济适用房和保障型住房，都成为商品房市场的竞争对手。
宏观层面上
拉动中国经济持续走高的三驾马车，内需扩大一直没有明显效果，而出口贸易在全球金融危机的影响下已经快速下滑，投资比重的过大导致经济结构一直不合理，而受全球大环境和房地产业的影响，投资也开始下滑，各项经济趋势较为一致的揭示出中国经济告别2002年以来的持续扩张的景气周期，6年来首次比较明确的进入回盘调整阶段。在这样的宏观背景下希望房地产能一枝独秀显然是缺乏理性思考的。
全球经济一体化的今天，中国想要独善其身也是不现实的，因为在某种意义上，中国也已经成为输入型经济模式，中国最大的经济贸易合作伙伴美国的经济衰退也会在方方面面输入到中国。
投资信心方面
在这一轮的金融危机里，国内的实体经济并没有遭到太大破坏，影响最大的是信心层面，投资信心不足，市场信心受挫，对未来的预期严重下跌。作为次贷危机的美国股票市值仅跌了20%，而中国只是受到局部影响，却跌去了60%以上，这反映出中国投资市场的更加不理性，对未来的更加悲观。
甚至我们还更悲观的判断，政府层面给在宏观层面对房地产的地位和作用进行了肯定，并采取了一部分措施来拉动房地产，恰恰说明了房地产行业出了问题，已经出了严重的危机。
正所谓病来如山倒，病去如抽丝，春天离我们还很远，摆在房地产者面前的路只有一条，合理定价，放下包袱，放弃幻想，大胆促销才是生存之道。 （以上言论为烟台最后企业策划提供，仅供参考） 作者 杨海峰 整理 张鑫 张其天
