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近日，从北京商务中心区管委会传出消息，CBD核心区八成以上面积已开发完毕，整个CBD区域向东四环方向扩展，储备区开发工程将于今年正式启动。
有关CBD东扩的范围，一种观点认为应从西大望路延伸至东四环一带，另外一种观点则认为应从东四环再往东一点。尽管目前方案尚未确定，但东扩已毋庸置疑。因为目前CBD周边其余三个方向都有条件限制，向东扩张则有相关产业支撑配套。
CBD东扩至东四环，将会对周边的房地产市场产生促进作用。那么目前东四环周边房产市场如何，本报记者进行了调查。
市场调查
住宅市场
据统计，目前这四个板块周边共有20个项目在售，年内还将新增加3个新项目放量，累计存量面积在50万平方米左右，供应较为充沛。
大望路板块
在北京楼市即将迎来现房交易时代的时候，以投资为主的区域现房交易显现得更为明显。尤其在CBD区域集中了北京大部分跨国企业，高档住宅租赁旺盛，这决定了CBD核心区必定是适合投资的，据了解在CBD核心区的置业者有超过50%的投资型买家。
记者了解到，目前西大望路区域内的项目以老项目居多。目前在售的项目中，只有珠江帝景还有后期可观的供应量，而这次珠江帝景C区、E区全进入了现房销售阶段，更符合CBD区域的投资型需求。另外还有擎峰、禧福汇、Peking house等项目在售。
此外，对于投资者来说，物业的保值增值性更为重要，因为房地产投资者不会长期持有，在获得可观溢价后就会出售物业。当物业变为二手房后，优越地段位置的高端物业在此次地产危机中表现出了明显的抗跌性。
百子湾板块
存量项目数量最多，共7个项目，大部分为精装修的公寓项目，其中苹果社区还赠送家具家电。但在售项目多处于尾盘清盘阶段，可选户型不多，相应价格也有一定幅度的回落，目前在售项目的整体均价为20000元/平方米，相比价格高峰期回落了12%。
百子湾板块是距离新建两大电视台最近的一个板块，区域内餐饮、超市等商业服务业配套已发展得较为成熟，有望成为白领阶层的首选区域，这对于消化目前在售项目的尾房能够起到较大的帮助。
红领巾桥板块
价格水平最高的区域，在售的3个项目平均价格达到了23000元/平方米。红领巾桥板块紧临四环，拥有北京稀缺的园林、水系，无论是自然景观还是交通环境，均具备较大优势。
因此，在经历了2008年一年的市场整体成交低迷后，该板块的在售项目价格仍能保持稳定，该区域物业的保值能力可见一斑。预计随着CBD东扩的利好效应，红领巾桥板块还将吸纳更多高端客户群。
朝青板块
该区域是户型最丰富的区域。户型面积从38到700平方米，结构包括平层和LOFT，丰富的产品形式令该区域可接纳的客户类型也有很大差异，从青年白领到高端置业客群均可找到适合自己的物业，成为朝青板块的最大特色。
产品形式的多样性，造成了不同项目间销售价格的巨大变化。据亚豪机构统计显示，目前在售项目价格分布区间在13500元/平方米至36000元/平方米之间，区域整体均价为20900元/平方米，相比高峰期回落了4%。
去年底以来，朝青板块项目之间的“价格战”一浪高过一浪。除北京星河湾等一两个均价在30000元/平方米以上的高端项目价格依旧坚挺之外，其余在售的十余个项目纷纷降价销售，降价幅度普遍达3000-4000元/平方米以上。目前朝青板块诸多楼盘仍面临着“冰火两重天”的不同境遇。
不过，朝青板块内的华业玫瑰郡最近销售火热。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目进入2009年后月均签约套数保持在百套上下。华业地产策划总监邓小虎介绍，该项目一期在售户型47平方米一居至146平方米三居，均价14000元/平方米，总价65万起。华业玫瑰郡西临东四环，与朝阳公园绿色生态圈为邻，南靠规划中的轻轨6号线，吸引了不少CBD周边的年轻白领在此购房。
华业玫瑰郡去年9月份就在北京市场上率先提出对购房者进行“差额补偿”计划。按照该计划，华业地产前业主的购买价格和后来推出的特价房价格间的差额，华业地产先以车库进行实物补偿，补偿总额高于实物价格后，再进行现金补偿。
四惠板块
该板块是房子价格最实惠的区域，5个在售项目的平均价格是16760元/平方米，相比价格高峰时期回落了8%，但该区域在售项目均为精装修或初装修，具备较高的性价比。
四惠板块虽交通发达，但景观环境的欠缺成为阻碍项目销售的劣势，因此该板块的在售项目多选择增加装修、提高产品品质以增强项目竞争优势。随着CBD的东扩，包括金地名京等产品的陆续建成，有望改善该区域的市政环境。
商业市场
百子湾区域近年来住宅供应量不少，连带的商业供应也上涨，包括沿海赛洛城商业、华侨城商业维吉奥商业广场、格林莱雅、大成国际中心等。该区域商业项目在售均价在22000元/平方米。
四惠区域的商业供应与百子湾区域类似，多是社区商业，包括金地名京商业街、壹线国际商业广场、金海国际四期富商中心，另外还有纯商业项目盛世龙源等。由于不少是新推出的社区商业，具体销售价格还没有最终确定。
朝阳公园板块由于一直的定位是高尚居住区，所以以住宅为主，商业多是高档居住区的配套设施。在租售的商业项目包括万科金阳商街、泛海国际居住区商业、金隅凤麟洲商业等。销售均价在24000元/平方米左右。
随着不同档次的大盘陆续进驻该区域，整个朝青板块的商业体量在近两年内急剧攀升。从社区商业布局来看，大多数项目主要集中在青年路沿线。随着住宅开发的陆续放量，区域内商业配套项目的放量也开始激增，形成了总计近26万平方米的分散型社区商业布局，包括国美第一城10万平方米的商业、朝阳园近2万平方米的“尚街”、星河湾近万平方米的商业、青年汇4万平方米的商业、华纺易城2万平方米的商业、珠江罗马嘉园2万平方米的康多提大道、润枫水尚2.6万平方米的商业、天鹅湾5万平方米的商业，还有中新青年汇商业等。另外，位于朝青板块核心的东和商贸广场预计近期入市，该项目属于大型集中式商业项目，项目一期建筑面积31600平方米。朝青板块内的商业售价也在25000元/平方米左右。
红领巾桥附近有公园1872商业、东岸商业等，售价在26000元/平方米以上。
二手房市场
对于二手房市场的影响如何，记者采访了各大中介公司。到目前为止，由于CBD东扩而带来的业主提价现象并不明显。但是，由于近来利率、交易税费等系列利好房产政策的实施，加上CBD东扩将会带来区域优势整体提升的综合作用，业主心态更加坚定。其中，一些业主有提价的想法，有个别业主的报价提升5%-10%，但目前这些区域的二手房业主们还没有形成普遍的提价现象，区域价格走势比较稳定。业主们也反映会根据市场供需和区域优势的变化来权衡自己的报价。
据中原地产三级市场部提供的资料显示，目前CBD东扩区域，中高档二手商品房买卖均价为11000元/平方米-14000元/平方米，典型楼盘有远洋天地，销售价格在12500元/平方米左右；东恒时代，售价在12500元/平方米-14500元/平方米之间；通惠家园，销售价格在10000元/平方米-11500元/平方米之间。
租赁价格方面，该区域两居室租赁均价为3000元/月-4500元/月。比如远洋天地两居租赁均价4000元/月-5000元/月，通惠家园2800元/月-3500元/月。
由于该区域地段的优势加上轨道交通的便利，2月份以来，二手房买卖和租赁的成交都比较活跃，咨询量也有大幅提升，与1月份同期相比日均门店咨询量翻一番多，区域关注度得到了很大的提高。
协成机构房地产经纪公司副总经理孙钰指出，因现有CBD商务中心内将近有2/3外企进驻，使该地区楼盘的需求及租赁需求非常旺盛，在CBD区域工作的大量年轻白领和长驻海外人士，使得该区域内的楼盘保值和投资的回报率高于北京其它区域。随着土地稀缺性的升级，这里的楼盘更是有着无可比拟的地段优势。东扩必将吸引更多的外资企业和本土知名企业的进驻，国际图书城、国际文化剧场项目的建设也侧面提升了东扩CBD文化气息和生活氛围。
市场反映
东四环附近的商业地产近两年来有了大量增加，一改过去商业缺乏的状况。伴随着诸如朝青板块、百子湾板块以及朝阳公园桥以东区域诸多大盘的入市，也带来了数量巨大的社区商业。不过，据记者调查发现，目前一些区域的商业氛围以及业态分布还有待提高。
对商业影响高于住宅
CBD东扩对于房地产市场来说无疑是利好，但是记者在采访中了解到，由于目前楼市低迷，CBD的利好被有所削弱。但是，CBD东扩则对于不少购房人东部置业的信心有所提升，不少住宅类的开发商表示将会关注CBD东扩的信息，而商业类物业咨询人数有所增加。
提升东部置业信心
伴随着CBD东扩消息的传出，位于百子湾板块的金都杭城项目日前针对升级置业人群推出了特价房，130-260平方米现房确定的价格是13000元/平方米起。金都杭城总经理高宏标表示，在市场信心走低的背景下，新的利好对于最接近该区域的楼盘而言是一种信心支撑，如果此时楼市更活跃，开发商应该会有更多的反映。
位于朝阳北路的某项目开发商表示，会密切关注CBD东扩的动态，认为这绝对是一个好消息。来自星河湾销售现场的信息显示，尽管近期销售成交未因此而大幅度提升，但是对购买者的调查显示，消费者在东部置业的信心进一步加强。不少业内人士认为，CBD东扩最有可能“突围”的地带是朝阳北路、宋庄、两广路沿线及通州商业园一带。
位于大望路的珠江帝景楼盘营销负责人则表示，暂不会因此调整营销策略。他认为目前市场的关键因素在于价格，客户对于价格的认可高于对其他因素的认可。此外，CBD东扩还需要一定的时间，短期内不会有明显的进展，但相信附近的楼盘都会积极向客户传递这一信息，这是一种很重要的信心效应。
记者采访了一位准备置业的张先生，他表示，准备在东边置业，因为CBD区域的房子升值潜力大，特别是现在CBD要东扩，目前在其辐射的范围内买房，将是不错的选择。
对商业影响明显
记者日前了解到，朝阳区将连续3年对CBD的商务楼宇进行补贴。凡是在朝阳区工商登记注册纳税、使用面积在5万平方米以上的5A级或甲级商务楼宇，今后在吸引金融、商务服务、文化创意、跨国企业地区总部以及拥有关键产业资源等5类企业后，均可获得朝阳区政府提供的为期3年的财政补贴。
朝阳区相关负责人表示，最高可获得新入驻企业每年缴纳区级财政的20%作为补贴。按照入驻企业在朝阳区登记注册并纳税的比例不同，朝阳区政府对商务楼宇的补贴标准也不同。
业内人士分析，CBD东扩对商业和投资类物业有较明显的影响。合生公司在附近的SOHO商住两用项目将在两年左右推出，预计届时会重点考虑此因素，进行有针对性的营销。
大成国际中心是东四环一个商业楼盘，目前正进行市场运作。在CBD东扩的消息公布后，突然接到了不少投资者的咨询电话，来电者最关注的是CBD区域目前对辖区企业的税收优惠扶持政策，政策上的利好会大大增加写字楼的吸引力。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，高消费能力人群的入住，将促进区域商业的升级，特别是对于目前商业设施尚显薄弱的朝青板块，有望带动大型商业的进驻，促进区域价值的提升。
专家观点
拉升区域价值区域业态待提升
亚豪机构副总经理任启鑫分析，CBD东扩意味着中央商务区的核心商务、商业资源将向东部延展，大量高收入、高消费客群东移，将会逐步带动周边高端物业的租售需求，在CBD核心区住宅物业开发殆尽的背景下，临近CBD的如百子湾板块、朝青板块等已形成规模的高档住宅聚集区的楼市有望重新活跃起来。
孙钰认为，此次东扩对朝阳东部的道路和城区的规划将带来巨大的提升，生活配套将会更加完善，加之东扩区域内的住宅性土地已极其稀缺，国际图书城、国际文化剧场项目的建设对东四环边现有物业价格的保值和拉升是一个长远性的利好。
进入2009年，楼市的持续调整使得现有CBD周边的高档项目纷纷放下姿态加入了打折促销的大军，此次东扩启动的消息在一定范围内引发了投资型购房者对东扩区域内的项目热点关注。就东扩区域内的某楼盘春节内打折促销取得了上亿的成交量，也充分说明了随着CBD的东扩启动，中央电视台、北京电视台等大型传媒东迁入驻，吸引传媒类小公司随之进驻该区域，加之更多进驻东扩CBD内办公的人群，这些购房者在选购楼盘时会将该区域内的项目作为首选，该区域项目的价格现今出现小幅回调也就是短期表现。随着东扩的逐步建设必将出现价格的上涨，长远来看也将带动该区域内的投资回报率上涨。
对于CBD东扩的效应，一位曾经在2000年前后就进入CBD开发的开发商认为，目前CBD的商业业态还有待提升，否则东扩仅仅是一个概念而已。现在CBD的很多企业都是劳动密集型企业，房地产企业很多，这不太符合CBD的定位，CBD应该是以金融业为主。CBD东扩应该避免这样的情况再出现。 张蓓 赵丽萍
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