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　　面对多空僵持的北京房地产市场，北京市市长郭金龙近日坦言，房价离谱是重要原因，他建议房地产业自身解决该问题。但他亦表示，并不是把责任都推给开发商。在造成房地产高价驱动的过程中，对于土地开发成本上升，政府是有责任的。郭金龙市长的坦诚和勇气令人钦佩，他一语中的，揭示了土地成本上升与房价高涨的密切联系。
　　
　　土地出让金收入对地方政府意味着什么
　　
　　税改以来，我国税收制度采用“国税、地税”分别征收的分税制。中央财政控制了大部分税收，地方财政却税收不足，难以支持包括各项民生工程建设在内的庞大开支，于是土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。国务院某课题组的研究表明，2007年，全国土地出让总价高达9000亿元，土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源，占地方财政预算外收入60%%以上，个别市县达90%%左右。在当前经济困难，税收增长率持续下降，扩大内需、增加投资、提振经济时间紧迫的大背景下，土地出让金收入的增减对于地方政府的决策部署和投资行为影响甚大。
　　
　　地价的三种测算方法与一枝独秀
　　
　　目前，各地采用的土地出让价格测算方法主要有三种：基准地价系数修正法；市场法；假设开发法(又称剩余法)。
　　
　　其中，基准地价系数修正法是地方政府按不同地区、不同规划用地性质(住宅、办公、商业、工业等)公布基础地价，再按容积率系数(房屋建筑面积与土地面积之比)、临街系数等进行修正的一种测算方法。
　　
　　市场法乃是参照同一或相似地区相同规划用地性质的土地市场价格测算拟定出让宗地价格的一种方法。
　　
　　假设开发法是参照拟出让宗地周边商品房市场价格(被减数，简称房价)，减去前期费用、建筑安装工程费、小区基础设施建设费、地方行政事业性收费、管理费用、贷款利息、税金等房地产开发成本(减数，统称为非土地成本)，得出余数(所以又叫剩余法)，再按一定的比例(一般不少于80%%)计算出每平方米建筑面积分摊的地价(即楼面地价)，再根据容积率测算地价的一种方法。地方政府采用此种测算方法已经把自己“假设”成为大的“开发商”，分得“利润”的80%%(应扣除征地拆迁费用)，给真正的开发商只预留20%%的税前利润。
　　
　　此轮房地产市场兴旺以前，地方政府多采用前两种方法测算土地出让价格。由于如此测算的土地出让价格与商品房市场价格不挂钩，地价比较平稳(房价也比较稳定)，土地出让金收入增长不明显，所以渐渐不为地方政府所喜好。而采用假设开发法测算土地出让价格对地方政府则好处多多。
　　
　　根据假设开发法测算公式，土地出让价格与商品房市场价格高度正相关，与非土地成本负相关。在非土地成本变动不大的情况下(多数情况如此，唯2008年建材价格暴涨暴跌导致建筑安装工程费剧烈波动为近年所罕见)，商品房市场价格越高，则减去非土地成本后的剩余额越大，地方政府分得的蛋糕(土地出让金)则越大。所以，假设开发法渐渐取代了基准地价系数修正法和市场法，被一些地方政府广泛采用，形成了一枝独秀的局面。
　　
　　地价与房价轮番推动上涨的因果关系
　　
　　以某房地产二线城市为例。假设：2006年前该市以基准地价系数修正法和市场法测算土地出让价格，各项指标如下：净地出让价格为1300元(以下地价单位均为元/平方米土地面积，房价单位均为元/平方米建筑面积)，容积率2.0，则楼面地价为650元；商品房非土地成本1200元；商品房市场价格2600元；商品房利润750元(2600-650-1200)。
　　
　　2006年起，该市开始采用假设开发法测算土地出让价格。假设各项指标不变，根据测算公式，地价由一年前的1300元暴涨到2240元(暂且不考虑通过招拍挂成交的地价还会更高)，同比上涨72.3%%，按2.0容积率，楼面地价为1120元。此时，众开发商如果仍按2600元的价格销售商品房，商品房利润仅为280元。为保证利润不少于750元，2006年该市每平方米商品房市场平均价格将上涨至3070元，同比上涨18.1%%。
　　
　　2007年，假设该市非土地成本增加200元至1400元，则，土地出让价格为2672元(楼面地价为1336元)，同比上涨105.5%%。理由同上，该市商品房市场价格涨到3486元，同比上涨34%%。
　　
　　2008年，假设该市非土地成本提高到1600元，则，土地出让单价为3018元(楼面地价为1509元)，同比上涨132.2%%。理由同上，该市商品房市场价格涨到3859元，同比上涨48.4%%。
　　
　　推而广之，只要房地产市场预期向好，地价和房价就会互为因果地相互推动轮番上涨。由于预期地价会再创新高，开发商就会急于囤积土地；由于预期房价会不断上涨，开发商就会捂盘惜售。从而造成房地产市场一定时段供求失衡的假象，进一步推高房价和地价。
　　
　　假设开发法首先被某些房地产一线城市用来测算土地出让价格，并通过招拍挂的方式将成交地价推上新高度，甚至出现了“楼面地价高于房价”的怪现象。其他城市不甘落后，竞相取经效仿，终于将整个房地产市场的泡沫越吹越大。地方政府通过高地价获得了不菲的土地出让金收入，并似乎“提升了”城市形象，但却伤了老百姓的心。
　　
　　僵局如何打破
　　
　　正如郭金龙市长所言，当前房地产市场多空相持。如何破解？解铃还需系铃人。房价逐年呈阶梯状上涨，成本推动是主因，其中地价上涨过快是主因的主因；市场供需总量和结构失衡、国际市场传导作用、过度投机、开发商推波助澜等是次因。在土地开发成本已经确定的前提下，寄希望于存量商品房降价收效甚微。既然高地价与高房价互为因果关系，高房价难降，就降地价。地价一降，未来新入市商品房价格必降，届时存量商品房想不降价都难，高房价问题将迎刃而解，市场僵局自然打破。
　　
　　为此，笔者建议，目前国土资源部应当积极探索，不断完善土地出让制度，稳定地价。包括：引导地方政府以合理价格出让土地，不鼓励大量采用假设开发法测算土地出让价格；完善土地招拍挂办法，在关注土地出让程序上的公开透明、防止低价出让土地和欠缴土地出让金等问题的同时，关注开发商非理性竞价导致的土地价格虚高问题，改变“价高者得”的单一方式，探索“勾地”等出让方式；按照党的十七届三中全会精神，积极稳妥地推进农村集体建设用地直接入市试点工作。
　　
　　此外，中央政府宜考虑适当增加地方财政收入的方式方法，减弱地方政府对土地出让金收入的过度依赖。当前宏观经济面临严峻考验，地方政府税收增长率下降，而财政支出压力不断加大。中央政府宜充分考虑地方政府的困难，研究适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围、减轻企业税负的可行性；加大中央对地方的财政支持力度；尽快推进地方政府债券发行试点工作；鼓励银行对各地与民生密切相关的重点工程的贷款支持力度。
　　
　　再加上已经出台的诸如鼓励消费和投资、抑制过度投机、调整供应总量和结构、规范市场秩序等政策措施的合力作用，中国的房地产经济一定会实现软着陆，并从根本上避免再次大起大落，迎来新的持久稳定的繁荣。
　　
　　