目前，房地产市场上的物业项目主要分为公寓(住宅)、写字楼、酒店三大类型。其中，公寓可以分为商住、商务两种类型。近一时期，北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即酒店式商务公寓。刚一面世，这个“三合一”的新生代公寓便势头强劲，销售业绩不俗，打破了商务、商住两类公寓几乎平分天下的格局。那么，这种公寓新生代与商住、商务公寓究竟有何区别？三类公寓将会谁与争锋？
 
　　新生代：比商住有氛围比商务更便捷

　　酒店式商务公寓与商住公寓相比，更有良好的商务氛围。CBD、中关村地区及周边地带大中小型、高中低档企业聚集，商务气氛浓郁，便利的交通、优越的地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里独特的商务环境。例如新世界太华公寓位于崇外大街的黄金地段；都会国际位于CBD的周边地带东四环华堂商场附近，不仅避免了CBD核心区域的拥挤，商务氛围亦丝毫不差。商住公寓虽然商务环境还不错，但却没有写字楼、商务公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环境自然大打折扣。

　　同时，在同样品质的环境与氛围中，酒店式商务公寓在生活与工作上又比商务公寓更便捷。在生活上，新生代有一般商住公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，工作上有大多商住公寓不可能具备的一流的办公、商务设施，再加上商务公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

　　新生代：比商住形象好比商务更高档

　　事实上，酒店式商务公寓属于商务公寓的一种类型，只是将商务公寓加上了酒店式服务的功能，比单纯的商务公寓增加了一些人性化的色彩。所以完全可以把它单分出一类。

　　酒店式商务公寓中有高档外销公寓和普通商务公寓之分。一般来说，在商务公寓办公的公司要比在正规写字楼办公的公司在形象上稍逊一筹，商住公寓更因成本低、价位低、居住办公环境较差、未形成成熟的商务氛围而在形象上不如写字楼及商务公寓。对于一些注重公司形象、资金实力又比较强的正规公司来说，写字楼或高档外销公寓仍是其首选。由京港物业公司推出的都会华庭二期——都会国际等高档外销公寓则因具有5A级的装修标准、成熟的商务社区与高档的人文环境而显示出自身的高品质，给无论是投资、自用还是办公的客户以高档次的感觉。

　　新生代：比商住功能多比商务项目全

　　商住公寓为中小公司及居家办公的soho一族提供了一个“商+住”的场所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套设施，也有个别商住公寓设置了商务层或提供一两间会议室、商务中心等商务设施，但只是提供设施而已。现代城等项目也有一些帮助业主购置物品、上门维修等服务项目。而通常意义上的商务公寓也只是有一定的商务设施、商务氛围。

　　酒店式商务公寓则既有先进的商务设施和齐全的商务功能，同时又能提供高档、细致、周全的酒店式服务。可以说，它是soho和酒店式公寓的组合体。在为“商”服务方面，硬件设施完全能满足不同客户群体的不同商务需求。全天候的多功能商务中心包括提供24小时中不同时段的商务会议、商务秘书、翻译、金融、邮政、票务、打印、复印、传真、信息查寻等服务；程控交换系统能满足居家商务的需求；24小时监控系统、进口处楼宇可视对讲、户门防盗开关和紧急呼叫按钮；多功能会所；充足的车位等。在为“住”服务方面，酒店式商务公寓能够为客户提供清洁、叫早、送餐、订票、洗衣、代购物品等比酒店更周全细致的高档、贴身、繁琐的50多种服务。

　　新生代：与商住性质有别与商务立项不同

　　都会国际起初的定位是公寓，却是按照写字楼项目立项的，银行办按揭时也要按照写字楼的有关规定进行，而且，开发商是按写字楼而不是按住宅楼的标准交的地价。同一地段的写字楼，比住宅的地价要高大约20%到30%。与公寓不同的是，按照写字楼立项，银行给做的按揭最高限为15年，比按住宅立项银行给做的按揭年限要低。另外，如果住宅立项的是商务公寓，买房人只能住而不能经商，即不能注册公司。

　　需要提醒投资型买家注意的是，买房前先调查清楚房屋的用途和性质再做决定，以免日后带来安全等方面的一系列问题，甚至与物业管理公司发生分歧。如果项目是商住楼，销售合同中会注明此住宅的用途为“商住”，租户既可以自住，又可以经商。如果是按照住宅项目立的项，租住此房的租户是不能注册公司的。而以写字楼立项的酒店式商务公寓则既能住，又可商，方便灵活。

　　商住：只在特定区域内生存

　　目前，京城东部中关村、CBD圈内打“宜商宜住”商住公寓牌子的项目实在太多，已经在业内引起争议。有业内人士认为，商住公寓对“住”不太公平。其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻见邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户每天都要提心吊胆地面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。对于需要安全、安静、安宁生活的住户来说，商住楼的社区氛围根本无从谈起。

　　但从另一个角度说，既然那么多的发展商争着往“商住”概念上“贴”，表明这类住宅的市场需求是相当大的。因为商住公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼市场上分得了一杯羹，这不能不说明商住公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。有人说，商住公寓是中关村、CBD等特定区域的现象，不会在市场上长久生存下去。由于它的上述弱点，它对主流写字楼并没有较大的影响和威胁。

　　新生代：功能多而全也有不利面

　　酒店式商务公寓的模式可以说是一种新的尝试，虽然它有那么多、那么全的功能和服务，集众多的精华于一身，但有业内人士担心：兼顾面太多、功能及服务项目太全，是否会让人觉得定位不太明晰。据悉，虽然酒店式商务公寓目前的销售势头强劲，都会国际开盘两个多月即卖出百余套公寓，中关村一带的几个新项目也颇得买房人的眼球……但也有客户对这种物业模式的定位有点儿模糊：到底是写字楼还是公寓？

　　不管怎样说，集众家所长的公寓新生代——酒店式商务公寓占据多大的公寓市场份额，会有多大的升值空间，有待我们继续观望。北京晨报记者叶晴