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日前，宣武区法院公布的物业管理纠纷调研报告显示，由于业主入住时同开发商签的是前期合同而非物业管理合同，导致业主权益受损。丰台区法院的王志永法官说：“前期物业管理合同中没有保安义务规定，成为一种普遍现象。一旦引发纠纷，业主往往会因败诉而自行承担损失。”

七成物业诉讼缘于开发商“遗留”

宣武区法院2003年受理各类物业管理纠纷案件269件；2004年受理1859件，2005年为2402件，2006年1至3月为977件；朝阳区法院2002年受理物业管理纠纷194件，2003年这一数字增长为650件，2004年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。而物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。

案例：两类物业协议，“同名”不同质

业主张先生在办理入住手续时被要求在前期物业服务协议上签字，并交纳物业服务费后才能拿到钥匙。张先生急于收房，没有细看便签了字。入住后才发现外人可随意出入小区，而且门口很少见到保安。而物业公司则称，小区属分期开发，要等工程全部建成后才能整体绿化，目前出入小区人员较多，不便进行查验。张先生则要求减免物业费，但对方不答应。张先生后查看前期物业服务协议，才发现协议中对保安服务无明确约定。

解读：开发商制定合同，“忽略”保安义务

王志永法官告诉记者，物业合同分为前期物业管理合同和物业管理合同两类。业主在购房时与开发商签订有关物业管理的合同，属于前期物业管理合同，内容为业主委托开发商选择物业公司进行管理。业主入住后直接与物业公司签订的合同，是物业管理合同。

王志永法官说，业主与开发商签订前期物业管理合同，业主往往没有协商选择的余地，开发商为了自身利益会选择最有利于自己的物业公司。“前期物业管理合同中的格式条款由开发商单方面决定，开发商常会有意忽略保安义务。”

“我们还要注意区分物业管理合同的不同性质。”宣武法院李凤新、陈恒两位法官告诉记者，很多小区的业主委员会与物业管理签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。如果双方签订的物业管理合同是委托性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，物业公司没有任何责任。为了保护业主利益，在签订物业管理合同时，业主需要注意，合同的性质应该为服务合同。

案例：拿不出过硬证据，投诉业主败诉

业主刘先生因不满意物业公司的服务，拒绝交纳物业费长达一年。物业公司将刘先生告到法院，要求其支付拖欠的物业费用。但刘先生辩称，自己不交纳物业费是由于对方提供的服务不到位。法院认为，刘先生未提供物业公司服务不合标准的证据，故不予采信。

解读：拍摄取证须满足三项要求

“在物业管理纠纷案件中，多数业主因缺乏证据而败诉。”王志永法官说，取证要以“巧”取信。

首先在拍照时：业主要采用多角度拍摄，尽量多拍几张清晰的照片，照片上要有拍摄日期、物业名称、小区名称等，而摄像比拍照的证据效力更强。另外，业主还可以进行暗中录音，但必须有部分采用采访式问话的内容。例如：“是管理某某小区的某某物业吗？”业主对物业公司的服务不满意，可以向有关部门进行投诉，这些权威部门的记录将成为最有利的证据。李凤新陈恒