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近日，在中国消费者协会召开的“商品房销售模式研讨会”上，多数专家认为，应取消不合理的房贷强制保险；消费者提前偿还房贷不违约，银行收取违约金不合法。
　　

焦点一：房贷强制险和律师费是否应取消

正方观点1：银行应为房贷险埋单

　中消协副秘书长武高汉和多数与会专家建议，取消不合理的房贷强制保险，修改、完善现行房贷保险制度，房贷风险应由银行、开发商与购房者共担房贷风险。

　北京隆安律师事务所陈旭律师认为，央行规定的贷款购房人要对其抵押物进行保险是不妥的。将房屋作为抵押物给银行，而银行要求贷款人对抵押物进行保险，银行已不存在任何风险了，每个月都从贷款人那里获得了利息收入。银行的利息收入中其实已包含了其运营成本（包括保险收入）。一旦购房者还不起贷款，银行还有对购房者所购房屋抵押物的担保。如果银行担心“抵押物因自然灾害消失”，这种保险费应该由银行进行再保险，而不应再把这个保险费强加在保险人身上。强制消费者交保险费、请律师审查消费者资格而收取的律师费，实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人身上。

正方观点2：房贷险保费计算方法有误

　一些专家对保险费以总房价为基数的计算方法也提出了质疑。

　房贷律师费一般为申请贷款的3‰，保险费为总房价×费用系数×贷款年限（相当于总房价的5‰）。如消费者买一套房子为50万元，但只从银行贷款30万元，而银行却要求对50万元的抵押物进行全部保险，这是极不合理的。

　正方观点3：房贷险受益人不应是银行

　一些专家还指出，银行方面指定房贷险受益人为银行也是不合理的，明显违背了《保险法》的精神。银行方面规定由消费者出资缴纳的保险受益人必须填写为银行。那么，消费者会说：我缴纳保费，受益人为什么不是我呢？银行却说：银行比较诚信，单个消费者不诚信。

　反方观点1：银行房贷险保障购房者利益

　银行方面有关人士表示，房贷险是对银行房贷风险的控制，也是对客户利益的保障。若购房者没有投保房贷险，当房屋交付或购房者发生意外时，也会损害购房者的利益。但房贷险是强制还是自愿是可以商榷的。

　反方观点2：需要资金就得履行银行条款

也有专家说，谁为房贷险埋单并不重要。即使房贷险由银行埋单又如何呢？银行还是会通过利率等各种方式，将房贷险的费用转嫁到购房者身上。

　还有人认为，在银行承担了大量个人按揭贷款过程中，银行承担风险的可能性在增加。
　　

焦点二：提前还房贷是否应收取违约金

　正方观点1：鼓励提前还贷符合国际惯例

　“提前还房贷”一直被认为是信誉良好的行为，而在银行却遭到了红牌警告。央行将于明年开始执行新利率，不少消费者因升息而提前还清房贷。上海工、农、中、建等8家银行就对提前还房贷的“违约”行为进行“惩罚”，收取违约金。目前，尽管北京的银行还未实行这一“惩罚”措施，但也正在酝酿之中。

　中国社会科学院法学所研究员、所长助理刘俊海教授说：“鼓励消费者提前还贷符合国际惯例，有助于消费者调整自己的家庭理财计划，有助于从长远角度激发消费者信贷消费的热情。如果消费者提前还贷还被征收违约金的话，消费者以后就不愿意使用消费信贷方式了。”

　正方观点2：银行单方收违约金不合法

　中消协副秘书长武高汉说：“消费者提前还贷不是违约，而是一种积极诚信的履约行为。”他指出，提前还房贷是否构成违约主要看合同约定，而目前多数合同中并无此项约定。而银行在合同约定之后，单方面收取违约金是不合法的。因政策调整导致的提前还贷不应收取违约金，商业银行不能以格式条款对这种提前还贷行为加以限制，这种格式合同应视为无效。银行采取行业联盟的垄断方式，统一收取违约金也是违法的。

　反方观点：提前还贷打乱银行部署

　银行方面则表示，因升息而带动的提前还贷使银行受到不小的压力，房贷业务属于银行的中长期贷款业务，购房者提前还贷打乱了银行原有的资金安排及期限等计划，要抵御这种变化是需要成本的。银行收取提前还贷违约金在所难免。（记者焦艳玲）