眼看2007年的日历就要翻完了,青年精英们的房子还在计划再计划中,想买房子的人总是最关心买房时机和房子价格。如果前阵子大家最关心的是价格的涨落趋势,那么,眼看着快到年底了,买房人的关注点开始转移,是今年底买还是明年初买?
●置业要素
年底购房要注意几个方面?
看现房,全面判断质量。经过前三个季节的开发建设,冬季的房子基本已经封顶,是现房,百姓在楼盘看到的是房子的原始面貌,能直接、客观地看到材质、原料、施工质量等,如楼面是否裂缝、墙壁是否起皮、棚顶是否漏水,都一览无余。购房人挑挑拣拣,按质论价,就显得从容自得,应付自如。
买尾盘,看清优势和劣势。房子卖到冬天,出现了许多尾盘,其实这时候细心选购尾房也是不错的选择,选择时可以做到更客观、更冷静。因为一般项目在开盘时都能造成浓厚的销售氛围,而购买尾房的业主则可以在这时看清项目的优势和劣势。价格、付款方式及谈判空间是购房者在选择尾盘时需要考虑的重要内容。由于不少尾房在销售时开发商的心气不同,还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目。因此,在购买尾房时,买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间,在消费心理上有占了优势的感觉。另外,在尾房时期去挑房,会对项目的前期承诺、质量,特别是将来邻居的构成有更准确的认定,能看到的东西总比图画中看到的更真实,买房也买得更踏实。
买期房,看好手续。如果购买期房,购房者还是应该多关注开发商的手续、五证是否齐全等等。在看房时,还要多看一下墙壁、下水、隐蔽工程等细节,这些建筑细节都能体现一个楼盘的品质。
●置业分析
年底是否是买房的好时机?
正方:眼下买房更划算
张文钧(上海兴盛实业发展有限公司)如果你已具备买房的资金实力,选择之一是继续推迟购买,但以往的事实证明房价不仅没有因此下降,反而大幅上涨;选择之二是现在就买下你中意的房子,这样你的确需要面对房价波动风险,但从国内房地产市场的长期发展趋势来看,房价上涨的可能性远远大于下跌的可能性。没有任何力量可以阻止供求规律发挥作用。
刘承健(中星营销机构执行总经理)青年人购房,如果是用于自住,那么年底买房时机较好,没有必要观望。要相信这点,在资金允许的情况下,自己确实需要,买的房子又很适合,就不能说买得很贵。等待,利息涨了,贷款的成本增加了;等待,房价稳了,但相同房价的房子,反而离市区更远了。
沈立华(上海天园方房地产开发有限公司副总)每年11月到次年的3月,通常是楼市销售的传统淡季。按照以往的经验来看,到了冬季,楼市购售双方便都处于“猫冬”状态,各家楼盘的销售状况将比“旺季”有一定的滑坡。但随着市民观念和生活方式的转变,我们发现其实在年底买房有一定的讲究和好处,特别是在元旦、春节期间,有些项目会特别优惠,购房者会获得意想不到的惊喜。而对于二手房市场来说,在冬季和初春,因为需求的萎缩,房价不仅不会保持上升,甚至会有一定下降。
反方:年底应控制购房冲动
戴晓晖(同济大学建筑与城市规划学院)即使房价涨幅会有所控制,但是这也并不意味着所有的青年人都能马上入住大房子,只能说住房条件会不断地改善。此时投资型购房应谨慎,从国家持续出台的一系列宏观调控政策看,房地产已经不再是投资最佳选择,明年政策有趋于收紧之势,并且今年股票和基金市场势头良好,从投资手段的选择来看金融投资与地产投资相比,前者是此时更好的选择。
朱钦豪(上海百家汇房地产经纪管理有限公司)年底的时候会有一些计划外收入,年终奖金、红包、双薪……于是很多人打算年底的时候买房子,这其中一部分人是早有计划,也有另外一部分年轻人是因为手里有了余钱,怕自己乱花掉,也怕明年这些钱买不到同样面积的房子,于是,自己的积蓄,再拼拼凑凑借借,先弄到首期款买下再说。实际上我并不赞同因为年底拥有了比较大的进账而购房,这一部分青年人购房就有很大的盲目性,很可能并没有详细考察过房子的品质,仅仅是在售楼处被小姐的话和精美的楼书给忽悠了,事后总是要为自己的冲动付出这样那样的代价。毕竟买房子还要是一个有计划的活动,包括首付的比例、后期的还贷、房子的质量、物业管理等等都需要一段时间的了解方才可行。
中立方:什么时候买都一样
尹伯成(复旦大学教授)今年年底、明年初是近期购房的较好时机,由于前段时间政策频出,年底正是购房的淡季,加上开发商有资金回笼压力,迫使开发商将有降价的可能。购房者应该根据自己的需求买性价比较高的楼盘,其实对于买房而言,没有绝对的最佳时机,台风过后蔬菜往往最贵,但想吃的人再贵也会买。从宏观的角度说,从新政出台后一段时间后介入买房较为合适,从微观角度说,应该根据自己的需求和能力量力而行,买性价比较高的楼盘。
陈玉城(上海筑地房地产经纪有限公司企划部副总)如果是“自住”,任何时候都可以买房,是不是年底并不重要,而且是越早买越划算;但如果是作为投资,建议年底和明年最好不要冒险,投资可以选择其它渠道。宏观调控一定程度上可以防止房地产产生泡沫,但是老百姓对房地产的需求并没有下降。
近期内可能由于政府控制而放慢房价上涨的速度,市场也出现了短时间的观望,但是这种情况会持续多久争议比较大,恐怕价格不会持续下滑,短期有可能上涨幅度放慢,长期来看房地产价格还是会上升。
●慧眼看楼
请注意:年底卖房的经典招式
招式一:直接降价。这一促销手段,由于操作的透明度极高,对于开发商的真情表白,只要打折幅度达到心理价位,购房者都会欣然接受,毕竟省下来的可是货真价实的黄金白银,这一招是百试百灵的。
招式二:免费送礼。“礼多人不怪”,中国的这句俗语被开发商们演绎得有声有色。在房展会上,司空见惯的是送把洋伞,也能排上几十米的长队。其余的小则送物业费、中央空调、全套橱柜,大则送车库、卫生间、小汽车。当然,消费者也不傻,若礼品正好是那根能改变其心理价位平衡的“稻草”,则会爽快出手,如果所送礼品价值或用途与消费者心理预期相差甚远,则往往会做隔岸观火状,此时开发商也只能是“一声叹息”。
招式三:内部员工价。这一招最早是被嫁接到商业领域,按销售人员的话讲,“戴着面纱的女人”就比其他女人的回头率高,可达到购房人高关注度的目的。另外,还可以回避前期高价购房业主来闹事,只有内部员工才能享受如此优惠的价格嘛,至于说内部员工是自住、炒房,开发商是管不着了,反正只要销售放量就行。而事实上,内部员工的价格也确实很诱人。
招式四:搞团购。从开发商角度,既可免去因降价而招致前期高价成交业主的声讨与退房之胁——“集体买房,批发价天经地义”,又可借机炒作出销售量和知名度。对购房者而言,人多力量大,集体去砍价,还真有点要“翻身做主人”的味道。
招式五:无理由退房。“无理由退房”,这一招看起来是开发商冒很大风险为消费者着想,但房子毕竟不同于一般小件消费品,真要退起来又谈何容易。首先,装修入住几年后,房子成为“家”的物质外壳,这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价,因此岂能动辄割舍;其次,中国式买房是“宽进严出”,想退房,程序一大堆;最后,开发商都是项目公司,房子卖完后可能项目公司就不存在了,如承诺期过长,届时即使想退房也怕找不到主。
招式六:减首付。2000年曾有银行推出过零首付,减首付也算是开发商的又一发明。随着银行对购房贷款的“收紧银根”,此时开发商牺牲部分利益而抛出低首付的橄榄枝,对于某些购房者,尤其是上班不久积蓄不多的年轻族当然颇具吸引力。 付毳