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从去年的两个“国八条”到今年的“国六条”及“九部门十五条”细则，面向房地产业的调控风暴相继而来，并有越发猛烈之势。
新一轮调控已持续月余，其调控力度与其关注度、争议度，呈正比发展。
“九部门十五条”提出了一系列调控指标，包括“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。
这两个70%与一个90平方米，既是调控的风暴点，也是争议的风暴点。
按照国家设计的住宅分类供应体制，对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租房。
与商品房建设相比，各地经济适用房建设及廉租房供应捉襟见肘，不同收入人群纷纷涌入购房大军，与房地产关联的各种利益群体的博弈趋于复杂。
“国六条”及“九部门十五条”均要求加快廉租房建设，规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。但这些措施如何具体落实并成为中国经济社会发展的安全保障，仍有待各方齐心协力。
目前的调控之“火”，更多地烧到了商品房领域，政府意志与资本意志在发生激烈的较量。这将使在中国经济发展中举足轻重的房地产业发生怎样的改变？在争议中运行的调控对政府部门驾驭复杂事态、协调各种利益关系的能力提出了哪些要求？
调控在争议声中运行
去年“国八条”之后，房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去
“九部门十五条”的颁布已经一月有余，房地产“热点”城市中，仅深圳率先出台了地方实施细则。
市场出现了如去年两个“国八条”颁布后的交投冷清。上海的数据显示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超过1/3；北京6月的夏季房展会亦不见了往昔火热的场面，人流量锐减一半左右。
“交易量萎缩，并不意味着房价会下降，”接受《瞭望新闻周刊》采访的一位北京的开发商，在忧虑宏观调控带来的不确定因素之时，仍对房价自信满满，其在售楼盘正在酝酿涨价。
他预言，10月将是拐点，会像去年一样出现反弹性购房，房价会涨得更快。
对于这样的论调，包宗华听得不少。“国六条”实施细则颁布之后，作为建设部住宅及房地产研究会常务副会长，他参加了多个座谈会，“围绕着两个70%和90平方米这三个硬指标，政府该如何调控房地产市场”，是与会者争论不休的话题。
房价涨落玄机何在
在北京一售楼处，举棋不定的张女士告诉记者，想等房价降下来再买，又怕等下去反而是越来越贵了。
渴望降价成真但又心有余悸的购房者不在少数，而此时的开发商们，多像前述的那位，仍在盘算涨价的空间。去年“国八条”之后，房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去。
对此，包宗华认为，去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键。
这位参与1998年住房制度改革纲领性文件起草工作的老专家近年来不断撰文，呼吁“大比重地建设小户型低价位住宅”。对于采纳了他的观点的“国六条”及“九部门十五条”，包宗华将其形容为“果断的决策、艰巨的任务”。
在他看来，相对于去年的两个“国八条”，“九部门十五条”更具体也更严厉，尤其是规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，充分体现了他的“大比重地建设小户型低价位住宅”的看法，如果能得到实行，将会有效调整住房供应结构，也能解决当前房价涨幅过快的问题。
但并不是所有的人都认同包宗华的观点。另一位参与1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之称的顾云昌认为，“九部门十五条”主要针对的是结构问题，但当前房地产的问题更主要的是总量问题。
在他看来，当前的主要矛盾是供不应求。今年北京、去年上海等城市房价涨幅过快，原因都在于需求旺盛，而供给相对不足。以北京为例，土地开发量近两年呈明显下降趋势，其中，2004年的土地开发量不到2003年的40%，而2005年又不到2004年的50%。深圳房价涨至万元，很重要的原因是特区内（关内）不批地造成供给不足。
他同时指出，在这些旺盛的需求中，既有合理的需求，也有炒楼等投机需求，还有拆迁等被动需求，可以区别对待，但如果总量不够，仅调结构是不行的。
政府该不该插手商品房市场
两个70%和90平方米这三个数字是“九部门十五条”中最惹人注目的硬指标，其能否得到贯彻落实，既关系到“九部门十五条”的成败，也关系到房地产市场日后的健康发展。
对于这三个指标，各方激烈争论的首先是手段问题。此番“九部门十五条”是九部门联合发布的，相对于“国八条”，监察部门等加入其中，而且加上了地方政府负责的字眼，还划定了两个70%的比例标准，行政命令的色彩跃然纸上。
对此，顾云昌认为，“国六条”及“九部门十五条”更多的是使用了行政手段，这对缓解当前房地产市场面临的突出问题是必要的，效果可能也会更迅速，但从根本上看，调控房地产市场更多地还是应该用市场手段，如税收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面积标准制定不同的消费税率，由市场去判断调节。
他认为，对房地产市场实行行政调控有很大的难度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”一条，即便现在的倾向是总量占70%即可，但这一标准在执行过程中的原则是什么，哪些项目该是在70%比重里的，有什么判断标准，由谁来审核，如果处理不当，不但解决不了房地产市场的问题，还会造成寻租。
在他看来，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地产市场是区域性市场，差异性很大，全国660个城市，每一个的情况都不一样，应该让地方政府根据各地的情况制定标准，这样更符合市场实际。而前几年对房地产市场从金融、税收等方面进行的调控，并不是手段错误，只是有些政策措施没有得到认真执行。例如，4年前，北京市曾出台以120平方米为界执行不同契税征收标准政策，事实上就起到了一定的调节产品结构的作用，只可惜这一政策没有得到完善并有力地实施。
包宗华则认为政府通过行政手段介入住房问题是在行使“份内之事”，如果政府不介入住房问题，而按对待一般商品的办法，任凭市场自发调节，就解决不好住房问题，特别是广大中低收入者的住房问题。
在他看来，1998年推行住房分类供应制度以来，在取得巨大改革成就的同时，也产生了一种倾向，就是任凭市场自发调节过多，政府介入过少。因此，“九部门十五条”是履行政府介入住房职能的“份内之事”，是应尽之责，决不是有些人说的是超过政府职能的干预过多和“越位”。
但是，包宗华也认为，尽管政府应该介入到住房问题，但在具体的手段上可以采取市场的方法，以纽约市的廉租房为例，政府制定了严格的准入门槛以及补贴标准，低收入家庭是到市场上去租住符合他们条件的住房。
两个70%和90平方米的硬指标出台后，一些专家学者对它们能否得到执行表示忧虑。
从管理机构来看，城市对房地产市场的管理机构可谓是五花八门，发改委、建委、规划委、国土局、银行等各管一块，谁都不能够全管，政策的执行难度很大。
从目前的商品房供应结构来看，要实行这一标准，难度也不小。以经济适用住房为例，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次做出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。
据国家发展和改革委员会提供的数据显示，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。
从目前的住房供应结构看，以北京为例，北京市房地产交易管理网数据显示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套数有99707套，面积为13964385平方米，平均每套为140平方米，可售现房住宅套数为18058套，面积为3040344平方米，平均每套为168平方米，要实现90平方米以下住宅占总量的70%以上这一比例，北京的住宅供应结构恐怕得动“大手术”。
住房供应结构如何完善
在北京华远集团总裁任志强眼里，“国六条”更重要的意义在于弥补1998年住房制度改革的政策缺失。
他在新浪网自己的博客里称，多数人都认为“国六条”的出台是对房地产企业的一种调控，但他从中更多看到的是政府住房制度改革的一种转变，一种思路上的根本转变。
从这些年的实践结果看，任志强认为，政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系。这样的后果只能是试图让所有的家庭不分收入差别的都用市场化的方式解决住房问题，出现了当前房地产市场的诸多矛盾。
“国六条”及“九部门十五条”已有致力于完善住房供应体系的表达，但包宗华指出，这还很不够，相关政策也不够明晰。比如，关于廉租房的规定比以往有了很大进步，但还远远不够。中国的廉租房政策一直未得到很好的贯彻，以廉租房政策执行得较好的北京为例，迄今仅有1.4万套，相比北京市已逾千万的人口，可谓杯水车薪。
包宗华认为，带有社会保障性质的经济适用房政策也有诸多欠缺，推行经济适用住房困难甚多，弄不清居民收入是一大关键，这事已经讲了七八年，总因为难度大而却步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准确地制定发展、住房、税收等许多重大政策的基本依据，就应该及时抓起来。开始抓的头两年可能准确度差一些，只要锲而不舍地抓下去，就会越抓越准。
他表示，经济适用房作为一种政策保障性住房，退出机制的建立很重要，无论业主买房多久，都不能当做商品房进行出售，享受房产的升值。经济适用房若要出售，只能以原价卖回给政府，政府再将这些住房卖给新一批需要住房的中低收入阶层。
在包宗华看来，要解决中低收入群体住房问题，政府首先要调研确定这一群体的需求占总体购房需求的比例。经济适用房、廉租房和中低价位商品房的建设并不应仅仅追求绝对数字的增长，关键是增长的比例和幅度要合适，是否符合实际的需求。这些在“九部门十五条”中并未明确提及，希望在各地的实施细则中能有所体现。唐敏
“老百姓买不起房”出路何在
“一刀切”的政策在抑止投资投机性需求的同时，也会打击自住性需求。建立与市场平行的住房社会保障体系乃大势所趋。
1998年实行居民住房制度市场化改革以来，我国的房地产投资保持了较快的增长速度，占GDP和固定资产投资总额的比重稳定上升。
在进入市场化轨道的初期，土地制度、城乡间以及城市内部的收入分配差距等经济社会因素，对于通过市场手段解决民众居住权问题的效率和公平构成了制约。这也是现阶段我国房地产业发展的基本矛盾。
解决这一矛盾的根本途径不在于要求房地产企业直接为社会目标服务，而在于进一步提高房地产业的市场化程度，促进房地产业的良性竞争，提高房地产企业的专业化水平和规模开发能力，提高房地产市场的有效供给。
对于因房地产市场供给和居民收入水平等市场因素造成的居住权不充分问题，必须依靠政府发挥其社会管理者的职能，通过非市场化的手段，建立和完善住房的社会保障体系。完全依靠市场化（货币化）手段实现社会目标，容易造成扭曲。有关经济适用房、限价房的诸多问题已经表明了这一点。
解决我国房地产业发展矛盾的长效机制是市场和政府共同作为的“双轨制”。
打压房价，让穷人“买得起房”？
近年房地产商品价格大幅度上涨，引起社会各方围绕“老百姓买不起房是由于房价太高还是收入太低”的问题展开了激烈的讨论。
造成部分居民“买不起房”的原因有两种。一种情况是，投资投机性需求提高了房地产市场价格，将这部分居民的自住性需求“挤出”市场。如果政府能够区分两种不同的需求，就可以通过抑止投资投机性需求来消除这一负面影响。相反，“一刀切”的政策在抑止投资投机性需求的同时，也会打击自住性需求，无助于问题的解决。消除上述影响的另一方面措施是增加房地产商品的供给。但是，进一步提高房地产投资规模又意味着短期内房地产市场持续升温，从而增加了金融体系和宏观经济运行的风险。
“买不起房”的第二种情况是，由于市场化的收入分配不均，部分居民缺乏“市场交换能力”，从而缺乏对住房或其他消费品的支付能力。因此，通过市场化手段解决其居住权问题更加不现实。
有人提出政府应该通过打压房价来帮助穷人“买得起房”。但是打压房价不仅提高了富人的相对收入水平，还会抑止住房的市场供给。还有人提出富人应该帮助（补贴）穷人“买得起房”。但是，随着穷人购买力的提高，对住房的需求也会增加，从而使房地产价格进一步提高。在新的价格水平上，如果仍然依靠转移支付来帮助穷人买房，就会形成“转移支付－价格上涨－再转移－再上涨”的循环，直至穷人与富人的收入水平达到一致。这是一种与市场经济原则相悖的、带有平均主义色彩的观点。
从上述两种情况来看，解决问题的办法只能是，短期内通过宏观调控抑止投资投机性需求，长效机制只能依靠政府建立与市场平行的住房社会保障体系。
房地产并未导致整体经济的泡沫化
2003年和2004年，全球房地产市场进入了价格上涨的高峰期。我国部分地区房地产价格上涨过快，也出现了泡沫化的趋势。
房地产泡沫的形成有两种情况。一是房地产市场受到外部的需求冲击，形成不断向上的价格循环机制，呈现出自我实现的“非理性繁荣”。另一种情况是经济增长具有动态无效率的特征，在理性预期的条件下出现资产价格泡沫。如果实体部门和金融体系拥有大量的泡沫资产，并与经济的各个部分保持直接或间接的系统性联系，就可能引发“泡沫经济”。
以上两种因素在我国的经济运行中都存在。首先，近年出现了比较突出的炒房和炒人民币升值的投资投机性冲击。其次，由于经济增长方式尚未转变，我国的经济增长中一直存在动态无效率的问题（资本收益率低，资本积累过度）。这为资产泡沫化提供了基础。可以说，即使房地产市场不出现泡沫，其他资产市场也可能出现泡沫。
虽然我国近年房地产市场中出现了泡沫化的趋势，但是不能由此得出房地产业已经引发我国“泡沫经济”的结论。一方面，近年来房地产开发投资占GDP的比重还保持在合理的区间内（8%左右），占固定资产投资的比重也基本稳定（18%左右）。另一方面，股票、债券等资产并未与房地产同步出现泡沫化的趋势，政府对利率、汇率的管制也没有放松。房地产价格上涨和出现泡沫化趋势并没有导致整体经济的泡沫化。
目前，防范房地产泡沫化趋势进一步发展的关键是通过调控“熨平”短期的投资和投机性需求冲击，加强银行等金融机构的风险监管，防止信贷盲目扩张，严格禁止恶意炒作、扰乱市场预期的行为。
“房地产新政”的局限
去年的情况表明，以“国八条”和“七部委意见”为主要内容的“房地产新政”具有比较明显的效果，房地产的总体投资增速大幅回落，前期价格上涨过快的地区（如上海）有所降温。
但是，今年一季度，珠三角、环渤海和部分西部地区中心城市房地产市场价格出现了较快上涨的趋势，北京、深圳等城市的房地产价格出现了“补涨”和“报复性反弹”的现象。这表明，前一阶段的房地产调控还具有一定的局限。
国家发改委经济体制与管理研究所宏观经济与产业分析课题组，在去年的研究报告中已经指出，前一阶段“房地产新政”是以调控当期需求为重点的，从而具有短期的需求管理的性质。
首先，短期政策对于推动房价上涨和出现泡沫化趋势的体制因素没有实质作用。今年一季度较热的宏观运行表明，传统经济增长方式的动态无效率特征依然没有改变。
其次，由于房地产需求主要受未来价格预期的影响，因此短期政策缺乏可信性。在新的投资投机性需求冲击下，处于“观望期”的潜在需求可能迅速转变为提前实现的恐慌性需求，从而进一步推动房价上涨。这反过来又增强了短期政策缺乏可信性的信号。因此，房价在调控下出现反弹具有必然性。
第三，“新政”缺乏可信性的根本原因在于，短期需求管理对改善市场长期供求关系的作用有限，甚至具有负面影响。政府在抑制需求的同时，没有相应地增加市场的有效供给。例如，供地政策偏紧、存量住房的交易成本增加等因素事实上提高了消费者和投资者对房价上涨的预期。
最后，“新政”与宏观调控的其他方面缺乏统一协调。例如，虽然房地产调控考虑到了人民币升值的因素，但是由于汇率改革和房地产调控政策缺乏统一协调，在人民币缓慢升值的条件下，房地产市场成为了套利资金的最佳选择（可以获得人民币升值和房价上涨的双重利润）。
调控重点须进一步明确
从2000年开始，本轮房地产的繁荣期已经持续了6年。与上一轮景气周期（1991－1994）相比，本轮房地产业的增长是在总体经济持续增长、房地产业市场化改革的推动下，以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的，经济基础更加稳定，景气周期的持续时间相对较长。
但是，由于现阶段我国经济运行的结构性问题依然突出，房地产市场仍然是投资投机性需求冲击的重点。近日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施。这一举措对于克服前一阶段房地产调控政策的局限性，增强其可信性，具有十分重要的作用。
为使房地产业健康发展，保持宏观经济稳定，政府在短期内的产业调控重点应该明确由房地产投资规模等总量目标转为房地产市场价格，运用经济手段保持房价及其涨幅基本稳定，继续加强房地产信贷管理，防范房地产价格泡沫化趋势以及由此带来的金融风险。
在产业调控的长效机制方面，应该以提高房地产商品的有效供给水平为目标，建立和完善分层次、多元化的住房供给体系，制定针对不同消费群体的消费政策，调整有关住房消费和交易的税收政策，降低交易成本，把调控重点放在住房商品的持有环节上，引导居民理性消费，使我国的房地产市场尽快从“需求释放期”向阶梯型消费模式过渡。方敏
治本之策：从区隔不同市场开始
如果要求一家五星级宾馆必须同时提供廉价房间，其结果一定是既打击了高档消费，又无法真正满足低端需求
目前出台一系列房地产政策，很大程度上都是建立在住宅首先应当是一种消费品，而不应当是一种资本品的认识基础上的。打击投机性房地产投资，成为九部门调控地产市场的主要手段。但事实上，住宅所特有的安全、长寿命周期和长交易期，不可避免地使其成为一种资本品。住宅的双重属性，要求我们在市场上区隔这两种不同的市场需求，并提出不同的对策。
投资与消费的双重属性
现在房地产市场之所以能够吹起巨大的泡沫，就在于房价上涨的速度大大高于以银行利率为指标的社会平均收益率。只要这个速度差在扩大，房地产就不可避免地成为一种具有保值功能的投资品。
在目前这轮房地产住宅价格急升的背后，是巨大的剩余资本急于寻找出路以实现保值、增值。我国经济经过多年的高速成长，年均财富的积累以大约10%的速度上升，而全社会创造的财富中，40%左右没有消费掉。目前，全国银行的存差已经高达10万亿元，外汇储备已经超过日本，位居世界首位，加上看好人民币升值的外资通过各种渠道涌入中国，巨量的流动性亟需一个出口释放出来。
在内需不足，产品过剩的今天，工业投资显然不能成为吸纳投资的主要渠道，房地产市场恰在此时起到吸收剩余资本的功能。如果此时房地产市场不能吸纳足够的剩余资金，这些巨额资金就会流入收益率更低的资本市场，并在那里吹起新的泡沫。否则的话，这些资本早晚还会回到房地产市场。对于宏观经济来讲，这笔剩余资本是导致银行破产，还是造成房地产泡沫破裂，或者股票市场崩盘，其影响都是一样的。现在的问题，不是将住宅看作一种资本品还是消费品，问题的关键是怎样在市场上区隔着这两种不同的市场需求，因地制宜地提出对策。
在这个意义上，现在的房地产投资规模不仅不能减弱，而且还要大规模扩张。要尽最大可能地将账面上资产，转化为保值周期更长，更不易磨损的固定资产形态——不动产。现在的巨额剩余资金，对于中国的经济来讲，既是机会也是挑战：利用得好，我们就可能以最快的速度完成城市化原始资本的积累；利用得不好，就会提高各种产业的成本，使国家在未来的竞争中丧失优势，甚至导致金融系统的崩溃。特别危险的是，房地产市场规模的急剧萎缩，还有可能引发大规模的民工失业，触发社会的不稳定。
不能偏离宏观经济目标
在这样的宏观经济背景下，国家房地产政策的核心目标应当是——如何以最小的成本，完成最大量的资本形态转换。也就是说，要在降低房价上涨速度的同时，维持足够的建设规模。
要实现这两个看似矛盾的目标，关键就在于如何将作为资本品的房地产市场和作为消费品的房地产市场作有效的区隔。只有将这两个市场区分开，我们才有可能制定更加有针对性的、“精确调控”的房地产政策：在资本品市场上抑制房价上涨的速度，消除泡沫经济隐患；在消费品市场上，扩大建设规模，吸纳巨额剩余资金。而我国目前的房地产政策恰恰相反，抑制的是投资的规模，而不是价格上涨的速度。
从目前新政出台后市场的实际效果看，同去年出台“国八条”时非常类似，各主要城市住宅的成交量都出现大幅度下滑。我们可以预期，按照目前的政策，不仅房价降不下来，在经过一段时间的观望后，很可能出现像今年年初一样的报复性反弹。道理很简单：90平方米以上的住宅由于成为稀缺品，价格会继续上涨；而90平方米以下的住宅，由于总价减少，炒房的门槛降低，价格（特别是单价）也很难降得下来。果真如此的话，房地产新政的政策效果就可能与宏观经济目标发生偏差。
现行房地产政策的误区
最新出台的房地产新政本来的目的，是帮助买不起住宅的居民实现购房需求。但新政的实际做法，恰有可能使这些居民更买不起住宅。因为现在住房商品市场主要的需求是现在住小户型的居民升级，而他们升级的主要支持来自将其自住的小户型住宅在市场上出售。按照新政，大户型住宅因为短缺而价格上升，小户型住宅由于增加而价值下降，这就意味着希望改善居住条件的居民，现在拥有的物业在市场上贬值，而希望购买的物业却变得更加昂贵。
用收紧贷款的方式“打压房价”更是一种不当的方法，因为收紧贷款，居民购房能力不升反降了。越用这种方式“打压房价”，居民反而越痛苦。加上首付比例的提高，能够改善居住条件的居民可能反而更少了。因此，房产新政真正伤害的是消费者，而不是开发商。
现在房地产市场上的真正问题，不在于户型的大小，而在于不同产品的区隔；不在于应当收紧还是放松贷款，而在于应该贷款给谁。由于两种市场没有进行有效区隔，资本品市场的房价，完全主导了房地产市场。许多房价高速上涨的一线城市，外来的投资可以占到40%～50%，甚至更高。为了满足房地产作为消费品的需求，政府直接在房地产市场上调控（控制户型、压低房价），这种做法已经被证明是无效率的。正确的做法应当是，作为投资品市场的房地产应当全面放开，市场上是什么价格，就是什么价格；市场需要什么户型，就建设什么户型。政府应当做的不是干涉投资性商品房市场的价格和产品，而是应当利用在资本品市场上的收益和银行贷款，大规模介入针对消费需求的供给。
作为投资品的住宅：价格还不够高？
同目前的普遍认识相反，对于投资品来讲，房地产市场的价格并不算高。由于我国缺少物业税，一栋价值100万元的物业，按1%的税率、70年的周期计算，即使完全不考虑时间因素和地价上涨，政府损失掉的财富也至少是70万元。换句话说，现在开发商每卖出一个价值100万元的物业，以后的城市政府为其提供的服务补贴就是70万元。
由于这些投资多是非本地纳税人，住宅收益对城市政府是一次性的，如果现在政府不尽量收足土地收益，并补贴到有长期收益的项目（如工业）里，今后的城市政府就可能背上长期的债务。
在这个意义上，现在广受批评的政府高价拍卖土地和零地价招商这两种看似矛盾的行为，就可以得到合理的解释：这种做法不仅不是为出政绩而引发的短期行为，相反，是一种理性和长期的行为。
很多人都认为商品房市场价格过高会危害国家宏观经济的稳定，甚至认为是房地产的这种投资需求“绑架”了国家经济，却很少有人问这其中的原因是什么？
邮票市场也有投机活动，却没有人担心过集邮市场的“投机炒作”会影响国家的宏观经济稳定，也从未听到有人抱怨过集邮市场上的投机行为会抬高邮票价格、影响人们日常的生活。道理很简单，对于邮票来讲，集邮市场和日常消费的邮票市场实际上是分开的：在集邮市场上，银行从不贷款给集邮者，因此，集邮是一种孤立的投资行为；而在消费市场上，邮票则是以保障的价格由国家来提供的。
将住宅投资市场与金融资产分开
房地产市场也是一样，关键是如何通过制度设计，将投资品市场和消费市场分开。一旦将两者分开，抑制房价上涨的政策就变得清晰而简单：
第一，对高档投资性不动产征收物业税，避免债务向下届政府传递。首先对大户型和在一座城市拥有多套住宅的人征税；
第二，提高商品房首付成数，在评估物业价值时不是按照该物业市场出售的价格，而是参照物业出租收益贴现后的价值，以减少超值估价带来的财务风险。同时，要禁止银行为别墅等大户型（比如超过200平米）豪华住宅提供贷款按揭。
有了这两条，非理性的投资行为就会得到有效抑制，价格就会应声而落。只要房地产增值接近银行、证券等其他投资品的收益，房地产投资领域的投机活动就会大大降低。这是比在流通环节进行限制（如延长禁止转让期或对转让抽税）更有效的办法。
在这个市场上靠行政命令压低价格，实质上是在变相补贴炒房者。只要有效切断银行资金大规模流入资本品市场，房地产投机规模就会得到抑制，对高档住宅的投资就不是转变为全民性的投资行为。住宅市场的起伏就会像古董、字画、邮票等孤立的投资市场上的价格涨落一样，不会对宏观经济产生全面性的冲击。
此时，其他城市的“炒房团”和外国基金进入本地房地产市场，就不再是影响国家经济稳定的洪水猛兽，“出口住宅”就会变得同出口汽车没什么两样。外资流入房地产市场，更多地反映了一个城市的国际竞争力。
消费品房地产市场产品的缺失
现在真正困难的是怎样将消费市场从投资品市场上区隔出来，并且设计出能够大规模投资和满足广泛需求的产品。否则巨额的过剩资金，依然会因为找不到合适的增值渠道，而成为金融系统的隐患。
目前，非商品房消费品市场主要有两种产品：廉租房和经济适用房。但这两种产品都具有严重的缺陷。
首先，廉租房的特点是政府长期持有产权，以低廉的价格出租给本地市民（纳税人），由于只租不售，无法进入市场流通，虽然可以同投资品有效分隔，但这必然导致政府财政资金的大量占用。
同时，由于无法建立有效的退出机制，廉租房极易重新演化为新的计划分配住宅，并成为政府的长期负担。这就决定了廉租房的提供只能是少量的、辅助性的。
此外，租赁住宅的维护也是一大问题，人们对自有住宅和公有住宅的使用，往往采取完全不同的态度。
经济适用房本质上同限价商品房类似，都是消费者以低于市场的价格获得商品住宅的产权，补贴部分都是以损失政府土地收入为代价。
由于经济适用房所有者短期内可以获得产权，加上获得住宅者的资格认定极为困难，这部分住宅很容易进入资本品市场，冲击现有的商品房市场。经济适用房与市场商品房之间租金的差额，必然会成为寻租者目标。最终的结果：经济适用房在二手房市场上一样会达到商品房的价格，只不过是从开发商炒楼，演变为众多有特权获得经济适用房的小业主炒房。不同的是，政府的收益在这个过程中流失到炒房的小业主手中。
为了降低寻租的压力，有些地方将经济适用房与市场商品房的差价缩小，但带来的另一个后果就是经济适用房的价格即使低于市场商品房，大多数中低收入者还是买不起。
此外，廉租房和经济适用房这两种产品的共同缺点，就是其本质上都是只针对本地户口居民的一种福利性住房制度，无法惠及大量刚刚进入城市的毕业学生、技术工人等流动性人口，而这些新增人口，才是城市化高速发展阶段住宅需求的主力。这些人的潜在需求如果受到抑制，就很难形成足够的建设规模，达到吸收数以万亿计的过剩资本的宏观经济目标。
现在市场上完全没有一种正式的产品，供这些人口选择。其结果是，这些人大多只能以流动的状态，栖居在“城中村”等非正式的住宅里。这种非正式的流动状态引发了大量的社会问题，为高速城市化进程埋伏下巨大的不稳定因素。因此，必须设计出一种既能够满足这些人口需要，又能够不影响现在资本品房地产市场的制度路径。
“先租后售”：大众置业的市场途径
这个路径就是以“先租后售”为特征的住房供给制度。
刚刚进入城市的毕业学生、技术工人等流动性人口的特点是，在进入城市的最初阶段，没有足够的资金获得永久居所，而只要他们居留下来，大部分在今后都可以获得足够的收入购买自己的住宅。
“先租后售”的住房制度针对的正是这样一类需求。它既不同于廉租房“只租不售”，又不同于经济适用房“只售不租”，其本质上是一种“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅，然后“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，这个市场就可以很方便地同资本品市场分开。十年或十五年后，政府将住宅以成本价（包括利息及物业）出售给居民，并将本息还给银行。居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣。在租住期间，住户没有完整的产权，住宅不能上市流通，是将其同商品房市场区隔开来的技术关键。
这一住宅提供模式的最大特点，就是可以不占用政府资金，而是利用政府信用，将目前银行过剩的大量资金从风险很大的资本品市场，转到风险较低的消费品市场，因此，建设的规模以及吸纳的资金可以十分巨大。而由于建设的成本是按当前的价格计算的，转让时物业的市场价值几乎一定会高于这些物业今天的市场价值（而资本品市场的房价却极可能上升，也可能下降），所以只要规划区位合理（靠近劳动力市场），银行几乎没有任何风险。
多年后，当这些居民购买了住宅后，就开始向地方政府缴纳不动产税，从而成为本地正式的纳税人，住宅就变为今后的政府的新税源。今天的政府所做的就是将这些未来的真实需求借过来，使资本剩余的波峰同住宅需求的波峰在时间上重合。
与商品房市场形成互补
在发达国家，几乎没有一个是完全依赖市场来解决大众住宅问题的。这些国家有着发达的银行系统，使之可以通过更为曲折的方式实现对住宅市场的干预。
首先是降低利息。美国1932年的《联邦家庭贷款银行法》规定在全国设立12家“联邦家庭贷款银行”，通过财政部发行专门债券来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行，供其发放住房贷款。
其次是降低首付。由于商业银行大都要求30%左右的首付，新进入就业的人要想积累足够的首付钱，必须一直租房。为解决这个问题，美国1934年的《联邦住宅法》创立了联邦住房局，由国家出面，为低收入者住房贷款提供按揭保险，以降低购房首付。通过这个机制，首付最低仅为房款的3%。这项政策显著增加了中低收入者，特别是新就业年轻人的购房能力。
最后是缩短银行收款周期。在这个制度下银行贷款要几十年才能收回，大量占款限制了贷款的规模。为此，美国1938年又成立了另一家国有非营利企业FannieMae。这家公司从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。
我们建议的制度，实际上是通过政府信用将这三个目标：降息、低首付、短周期，通过一个更简单路径一次完成。
特别重要是的，政府采用“先租后售”机制大规模地提供住宅，不仅不会对现在的商品房市场产生冲击，而且会为今后商品房市场的发展提供动力。因为一旦这些居民获得住宅的产权后，相当一部分就会在市场上卖掉其小户型的住宅，并用增值的收益，到商品房市场上购买新的更大户型的住宅，从而可能在长时期内，为商品房市场提供源源不断的需求。其效果类似于1997年至1998年的房改，正是因为那次房改，将我国带出了横扫东南亚的金融危机，并启动了改革开放以来持续时间最长、通货膨胀率最低的一轮经济的高速成长。
从更广阔的角度看，低廉的居住成本，还可以使中国沿海城市在至少未来10到15年的“战略机遇期”里，抑制劳动力和其他生产要素价格的上升，在较长的时期内维持我国在国际经济格局中的竞争优势，为参与更高层次的竞争赢得宝贵的时间。
使人民成为有产者
“先租后售”的住房机制，实际上是将住宅的消费品和资本品属性合二为一，这里的租金本质上是一种强制住房储蓄（相当于公积金），不同的是，在储蓄期间就可以享用住宅（相当于扩大投资的同时，强制居民扩大内需）。当住户获得产权后，这些人就获得了自己在城市生存的第一笔资本。这时住宅可以加强他的个人信用，也可以作为医疗、养老等社会保险的抵押品。
进入“先租后售”住房体制的居民，就好像获得了政府发给的不能即时兑现的城市公司“原始股”，随着城市的发展，这些“原始股”不断升值，社会财富因此可以分散到广大的中低收人群中（以前这些财富大多转移给了开发商），从而达到经济增长的同时，社会增量财富平均分配的目的。
这个机制还可以使目前流动性极大的人口固定下来，成为有“地址”的永久居民（这对于普遍面临劳工短缺的沿海城市尤其重要）。个人信用的建立，不仅有助于扩大内需（信用不足，是目前内需市场不振的主要原因），同时，可以减少维护治安和社会稳定的成本（东莞流动人口作案占案件总数的97%，瑞安、晋江也都占到80%以上），使城市平稳度过高速发展带来的不稳定阶段。
李光耀在其回忆录中，对新加坡“居者有其屋”在社会转型过程中的巨大作用，有过精彩的描述。在“让人民分享盈余”一节中，他写道：“当我发现人们在照顾自己拥有的住房和租赁单位采取截然不同的态度时，就深信一个人的产权感是与生俱来的。50年代和60年代发生暴乱时，路人也会参加，向汽车的挡风玻璃扔石头，把汽车掀翻，放火烧毁。到了60年代中期，当人们拥有了住宅和其他资产后，发生暴乱时他们的反应大不相同。年轻人把停放在路边的史古打抬上组屋的楼梯。这种情况加强了我的决心，我要让新加坡每个家庭都有真正的资产让他们去保护，尤其是他们自己的住房。”
而这也正是我们今天在中国应当做的。把住房提供对象仅仅局限于现有城市居民，远不是一个完整的住房政策。富裕的城市居民，不可能像孤岛一样，安全地生存在大量的流动人口形成的贫困海洋里，南美那些曾经高速发展的经济就是前车之鉴。
现在有一种似是而非的说法，认为我国过高住宅自有率是不正常的，居民可以通过租赁市场解决自己的居住问题。这种观点是没有依据的。中国居民，特别是城市居民的住宅自有率不是太高，而是太低了。将外来人口排除在外得出的高住宅自有率，是一种误导。让尽可能多的居民拥有住宅，应当永远是政府追求的目标。
房地产市场可以成为宏观经济的稳定器
需要指出的是，“先租后售”的住房机制并不是完全没有实践依据的学术臆想。事实上，新中国成立后第一批进入城市的居民，大多都是以这种方法定居下来的：公家（政府或单位）分配低租金住宅给职工和干部。作为交换，公家仅支付极低的薪水（相当于强制住房储蓄）。许多年后，按照工龄一次性将住宅以成本价转让给职工和干部（相当于用强制储蓄抵扣房价）。居民可以按照市场价格出让、出租，获得的收入用于购买商品房的首付或交付按揭。
实践证明这一做法极为成功，对新政权的建立和稳定起到了关键性的作用，随后的房改更是显示出这一机制对社会财富分配的巨大作用。惟一不同的是，以前的住房提供及房改是被动的，靠财政支持为主；现在“先租后售”则是主动的，可以靠金融支持为主（现在的金融环境远比当年宽松）。
房地产市场同其他市场一样，既需要豪华的五星级宾馆，也需要中低档的自助式旅馆。目前的一系列房地产政策，是将高端需求与低端需求对立起来，并企图通过打击一种需求来满足另一种需求。这种思路就像要求一家五星级宾馆，必须同时提供廉价房间，以满足低端旅客的需求一样，其结果一定是既打击了高档消费，又无法真正满足低端需求。通过“先租后售”机制的建立，我们就可以将资本品市场和消费品市场有效切割，在满足社会投资需求的同时，使主流房地产市场价格得到有效控制。
资本品和消费品并没有明确的界限：今天的资本品，可能是明天的消费品；明天的资本品，也可能是今天的消费品。不动产的资本品特征，使其在宏观经济中经常扮演经济波动放大器的角色。正是因为它的这个角色，使得它常常成为破坏经济稳定的罪魁祸首。简单地否定住宅的投资功能，并不能帮助我们解决现实中的问题。
只要我们能够有效地将不同的市场加以区隔，形成针对不同需求的产品组合，中国的房地产市场就能将巨大剩余资本带来的风险，转变为城市化原始资本快速积累的机遇，使房地产在宏观经济高速成长的过程中，成为重要的推进器和稳定器。赵燕菁