“无息贷款？有这事吗？”世界银行中国代表处的对外事务官员李丽对记者的咨询很为奇怪。这是一桩陈年旧事，上个世纪的90年代初，世行曾经向中国提供过10亿美元的长期无息贷款以支持中国的住房改革。
配合这个贷款项目的是世行一个专门研究中国住房改革的报告《中国城镇住房改革：问题与可供选择的方案》。
追寻历史是件颇为吃力的事情,但好处在于你总是会发现历史与现实有相似之处，而我们并非总是能够吃一堑长一智。当宏观调控之后的北京继续保持17%以上的高速房价增长，上海房价开始死灰复燃之时，人们已经不太相信依靠一两个政策就能控制住局面。
16年前的提醒
一度身为国务院住房改革研究小组成员和世行顾问的王育琨曾历经下海和多次转行，已经不再是个专职的房地产研究者，他现在的身份是首钢发展研究院企业研究所所长。但从年初起，王育琨突然恢复了对房地产的研究热情。看起来，让王育琨恢复热情的是年初以来北京节节攀升的房价。
北京房价17%的增长速度并非历史最高点，它却引起人们关注的所在不是速度本身，而是与尚未结束的宏观调控政策的反差和对未来的预示。主流的意见有多种，但都不约而同地在承认这样一个现实：供应远远小于需求。“怨言什么问题都解决不了”，社科院金融所副所长王国刚提醒记者要认识现实，按照他的测算，到2025年中国尚缺160亿平米的住宅面积。很明显，住宅需求远远要大于实际供应，北京作为中心城市情况就要更严重。
与众不同的是，王育琨的观点与大部分研究爱好者风格迥异，他并不喜欢太多讨论供需关系和数据，而是鲜明了当地认为，中国的住房需求膨胀超越了国力。“现在看来，我们在十几年前的研究成果仍然是有用的”，王育琨说。
20世纪80年代住房改革已经列上中国经济体制改革的头等位置，王育琨便身处这一课题研究的核心机构之中。王育琨去了解住宅的基本属性，他将住宅视为商品，住宅市场分为住宅消费和住宅投资两个市场。针对住宅消费的是住宅服务，既可以是买也可以是租，而投资则是作为资产的投入以求升值。
两个市场的区分当然不是王育琨的创举，翻开任何一本西方的教科书它都理直气壮地躺在那里。王育琨相关论文也被编入国务院发展研究中心的城市课题研究集册中。
按照这样的分类，住宅消费需求和住宅投资需求是两个不同的概念，所谓市场化并非仅仅指住宅作为投资品出售的市场化，而所谓政府住宅保障显然是针对消费需求而非投资需求。就此而言，上个世纪的80年代末与目前的情形亦有相同之处。虽然当时的住房还是福利性质，需求源于单位购买，但由于各个单位竞相攀比，住房规模庞大和价格高涨成为当时政府的难题。包括烟台在内的多个城市开始出售公房以求实现市场化和资金回笼改善财政，但效果却与设想背道而驰。
尽管世行关于中国住房改革的报告目的是推动中国住宅改革走向市场化道路，但它还是令人惊异地在16年前的当时批评烟台等地的出售公房行动，提醒中国政府不要指望倚靠住房自有化来解决住房问题。报告认为，“政府应该抵制全力推行住房自有的企图”。世行给出的解决办法是在中国各个城市建立中小型住房出租公司而非简单的开发与出售。历史的回归
吸取了出售公房的教训，1991年国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进住房制度改革的意见》以逐步提高公房租金，首先实现租金市场化为主要任务。在出售住房的问题上指出：出售对象是高收入者而不是一般职工。与此同时，世行开始履行贷款计划，全国包括北京在内的各个城市都积极竞争以获得世行贷款。捎带提一下，后来得到世行无息贷款的烟台市房屋银行行长自杀，上海的相关负责人也被捕入狱，这也许是现在大部分人压根不知道有世行的合作计划和世行对中国住房改革建议这么回事的原因之一。
应该说，当时中国对住房改革的研究和实际成果受到了全世界的重视。王育琨回忆，一位首长在接见世行代表时说过，“我们要去申请诺贝尔奖，中国解决了十几亿人的住房问题。”
但是按照眼下的情况，中国要获得住宅改革的诺贝尔奖已经没有希望。开放后的北京和上海住宅保障被限制在极小的范围内，楼市被潮水般涌进来的人群和财富撑破，无论穷人还是富人，高收入者还是一般职工，解决住房问题只能依靠购买自有住房。“政府总是在住宅投资和住宅消费两个市场摇摆，用投资品市场去解决住宅消费问题，用调控投资市场的手段去解决住宅消费和保障问题，用调控消费市场的手段去解决投资市场的问题”，王育琨的分析解释了十几年前的研究成果仍然没有过时的原因。
这是一个令人迷惑不解的问题，为什么十几年前在理论上就已经相当清楚的问题，在十几年后依旧重蹈覆辙。
“政府不仅没有鼓励租赁市场还阻碍其发展”，中国社会科学院财贸研究所研究员况伟大认为，北京租赁市场被征收过多的税费让很多人感觉租不如买。为了避税，北京的租赁市场事实上就是一个地下黑市，人们被迫挤向本已拥挤的购买市场。“当然，把消费需求推向住宅投资市场会让一些人高兴”，况伟大分析，住宅消费需求是必需的，没有弹性，把它推向投资市场将进一步助长投机需求。而投机的增长意味着房价和地价的攀升，哪些人高兴不言自明。这再次印证了历史和现实的相似，相关政府研究机构在上个世纪90年代的实物地租调查研究表明，在土地没有实现有偿使用的时候，地方政府已经掌握如何将地租转让到房价中去，以避免和中央财政的分成。
最令人难忘的是亲眼见识印尼18平米住满了一家人的廉租房，王育琨表示，他对纯粹住宅投资市场的涨跌并不在意，涨也是必然的，但主动鼓动普通消费者需求却难以理解。王育琨了解过美国至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米,中国的人均居住面积已经达到25平米。在上个世纪80年代，邓小平说过，希望到2000年时中国人均居住面积能达到8平米，现实已经大大超越了他的设想。
鼓舞消费者购房是不可否认的事实。“居者有其屋”、“住房消费年”的口号不是来自民间而是来自政府。北京市政府在宏观调控前后一直认为，北京房地产没有大问题。上海市虽然严控房地产投机，但从不承认房价下降，而且现在已经不再重提当初把房价压下来的“两个1000万”政策，“如无特殊情况，不再提及”。
在众多利益集团追逐短期利益的作用下，超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。王育琨说：“当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。” 姜洪桥