|
房产个税强制征收 政策界限内仍减免
近日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，使得沉寂一段时间的个税问题重新成为二手房交易过程的一个焦点。
对此，北京链家市场总监金育松认为，房产个税重新强制征收，对二手房市场价格的整体走势不会出现太大影响；同样，对二手房市场的交易量也不会产生太大的冲击。
金育松对记者说，首先，2003年北京市出台的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《个税通知》）中表示，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。而今年8月中旬出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（以下简称《补充通知》）中对已购公房购房时间的认定为：凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。也就是说，使绝大多数公房的购房时间都会在五年之外。这就对构成二手房成交主体之一的已购公房价格影响不大；其次，房产个税的征收范围相对已经较窄。《个税通知》中表示，对于家庭唯一住房在五年后出售的，不收取房产个税，使绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。
与此同时，《个税通知》中表示，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后1年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。
金育松举例子说，王先生原有一套价值55万元的房产，现在要将其以60万出售，然后在1年内重新购买一套65万房产（注：两套均为自住用途）。这种情况，由于重新购买的房产价值大于原房产出售总价，根据规定房产个税予以免征。
但如果王先生原有一套价值55万元的房产，现在要将其以60万出售，然后在1年内重新购买另一套50万房产（注：两套均为自住用途）。这种情况，由于重新购买的房产价值小于原房产的出售总价，根据房产个税征收规定，按照购房金额占原住房销售额的比例，可申请同比例退还出售住房时应缴纳的个人所得税，因此，出售人实际需要缴纳的个人所得税为：（60万元－55万元）×20%×（1－50/60）=166.67元
从这两个事例可以看出，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其几乎是不受征收房产个税的影响。
金育松还强调，仅剩的需要缴纳房产个税的二手商品房(除上述两点之外的)还可以通过其他方式规避个税，这样再次缩小了征收范围。例如，在安贞区域出售80平方米的二手商品房，单价为7500元/平米，比当初的6500元/平米涨了1000元/平米。那么，二手商品房需要缴纳的个税为：（7500－6500）×80×20%=16000元。而在实际的房产交易过程中，可能还会以其他合理费用的名义进行规避。因此，需要缴纳房产个税的二手商品房范围就更加小了。
|