开发商无惧“割肉”豪价夺地

　　广州年内最大规模卖地会昨日举行，政府揽金71亿元，同时坐收500套保障房

　　年底，地方政府冲刺卖地加上开发商持续膨胀的拿地冲动，搅热了土地市场。相隔仅四日，北京、上海、深圳等一线城市的“地王”已相继出炉，昨日轮到广州表演。开发商为了夺得地块，即使要从竞得的地块上割下成千上万平方米来免费配建保障房也在所不惜。这场广州年内最大规模的卖地会，最大的赢家无疑是政府，广州市昨日共揽金71.58亿元，还可坐收开发商“奉上”的2.43万平方米、约近500套的保障房。尽管表面上无法出现“地王”字眼，但摊分下来的地价其实已相当高，如白云区永泰地块地价达1.46万元/平方米，楼价起码要卖到3万多元/平方米。专家称，由于住宅地块供不应求，将导致房价上涨预期的形成。

　　三块宅地争夺十分激烈

　　昨日下午，广州正式上演年内最大规模的推地潮，九宗地块拍卖共引来30家公司参与竞价，超过一半的竞买人都是冲着三宗住宅地而来的。记者看到，保利广东公司董事长余英、中国奥园集团副主席兼行政总裁郭梓宁也到场督阵。

　　本次广州市推出的九宗土地中，住宅用地三宗，商业用地五宗，仓储用地一宗。商业、仓储用地大多以底价成交，其中奥园集团以总价34亿元拿走了番禺区钟村街汉溪村占地12万平方米的商业金融用地。

　　而三宗住宅用地则争夺惨烈，全部都“顶穿”保密底价，需要进入竞配建环节。三宗住宅地块分别位于白云区永泰村集贤庄，荔湾区珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114地段，以及白云区罗冲围松鹤街地段。

　　除了争夺最为激烈的集贤庄地块外，荔湾滘口地块的争夺也同样激烈，七家开发商经过85轮竞价，广州珠江实业集团有限公司最终以10.4946亿元与3100平方米的拆迁安置房建筑面积，取得了该地块的土地使用权。

　　前一宗地失手的保利最终以38762万元竞得罗冲围地块，不过如上述几宗热门土地一样，该宗土地在竞拍过程中也触及了最高地价上限而进入竞配建环节，保利竞得的条件是须配建1100平方米保障房。保利广东公司董事长余英表示，项目将依规划建成普通商品房。

    官方行家两种地价算法

　　由于此次宅地出让设定了限价并采用竞配建方式，确保不会出现“地王”，不过，业内人士表示，其实是“羊毛出在羊身上”。

　　按照拍卖会后房管局发给媒体的新闻通稿，“集贤庄地块以10.6915亿元与配建20100平方米的保障性住房面积成交，折合楼面地价每平方米1.1455万元”。但业内人士认为，测算地价成本应该是从93335平方米的总建筑面积中，剔除配建部分的20100平方米，所折合楼面地价应该是1.46万元/平方米，“这还不包括建设保障房的建筑成本，如果按2000元/平方米计算，又要再加上4000多万元。”

　　“白云区集贤庄价格还是很高的，配建的面积也非常大，加上配建成本，建成后房价预计会涨到3万元/平方米。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，价格高的原因有两个：首先是有参照，受到白云新城中海刚刚网签的每平方米3万多的高价以及白云其他房企两万多的成交价的影响和鼓励，虽然白云区集贤庄这块地比较远，但是住宅的需求量非常大，前景也乐观；其次，竞得这块地的珠海华发是外地企业，对广州的房地产前景也抱非常乐观的态度，渴望得到进入广州发展的机会，因为广州的未来人口增长比较快，对于住宅需求也会增加。

　　同样的，按业内的算法，荔湾滘口地块地价已高达1.48万元/平方米。分析人士指出，目前在芳村区域的楼盘供应不少，中铁房地产集团有限公司此前分别以6.25亿和6.7亿拿下芳村高尔夫球场A、B地块，折后楼面地价达7400元/平方米和7296元/平方米，目前该楼盘售价17000元/平方米起，保利公园九里价格则略高，而此次1.48万/平方米的折合楼面价成交一宗住宅用地，届时区域楼价或会再上一个台阶。

　　地王或致调控功亏一篑

　　记者注意到，昨天下午的南京土地拍卖会上，中冶置业以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块，成为2012年以来全国范围内的总价地王。而就在此前四日，北京、上海、深圳等一线城市的地王相继出炉：11月27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米；28日，深圳新的总价地王诞生。

　　广州尽管没有出地王，但一口气61亿元起价的推地热情也让人侧目。有舆论指出，年底土地市场正在迎来新一轮成交高潮，应警惕地方政府不断高涨的推地热情与开发商持续膨胀的拿地冲动，带动房价上涨预期的形成，顺势推高房价。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟接受羊城晚报记者采访时表示，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，土地市场“王者归来”并非好事。在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，当前土地市场“火爆”的假象有可能使后期推地陷入困境，龙头房企抗市场风险能力较强，多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来，也就是说很难再有退地的市场风险，这样，可能导致楼市调控成果功亏一篑。在他看来，土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主转为再度收紧。

　　53轮竞价201轮竞配建

　　抢占集贤庄

　　最受业界关注的集贤庄地块，总用地面积33334平方米，总建筑面积93335平方米，由于该地块位于白云新城北延区，具有山景美寓社区开发潜力，加上紧邻华南快速、白云大道，与市区交通便捷，又能分享大社区“岭南新世界”完善生活教育配套，区域商业氛围逐渐形成，故共有九家开发商参与争夺。经过53轮现场竞价，8号“过江龙”珠海华发集团与7号“本地姜”保利地产依然难分胜负，但报价已达到设定的10.6915亿元的保密底价，遂进入下半场———竞配建。

　　也许是求地若渴，尽管拍卖主持人三度提醒“注意投资风险，你们只有9万多平米的建筑面积，现在要配建的面积已达到1万、2万，可售面积只有7万平米了”，但100平方米的竞价阶梯仍被刷新了201次，最终，因保利举牌人过于淡定“压槌”(举牌之际刚好落槌)而嘎然而止，由珠海华发揽下该地块。珠海华发相关人员在接受采访时表示，公司现在正在进行全国扩张，因为集贤庄这块地是进入广州市场的第一块地，未来开发将会建造高端市场，“对于如此高的保障房配套建设，之前算过价格，可以接受”。 赵燕华