一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。

　　中国证券报记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。

　　商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

　　消息人士透露，比如对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不用压力情况下的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线，超过安全线以上的贷款存在违约风险。”

　　此外，“房地产价格下降将对借款人还款意愿产生影响。”他说，银行需要对房产价值进行重新评估，在房产初始评估价格的基础上，对最新房产市场价格进行测算，结合房产变现能力，考虑在三种压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。

　　对房地产开发贷款而言，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

　　土地储备贷款是商业银行房地产贷款又一重要组成部分。去年商业银行年报数据显示，土地储备贷款的高增长态势不容小觑。所以，在房贷专项压力测试中，监管机构要求商业银行分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况。

　　房价跌三成以上　不良贷款率将跳升

　　中国证券报记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦。”

　　交通银行(601328,股吧)副行长钱文挥此前在业绩发布会上透露，该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%。

　　此后，建设银行(601939,股吧)管理层针对交行的上述测试结果表示，房价下跌30%对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。

　　民生银行(600016,股吧)行长洪琦在媒体见面会上“信心满满”，称即使房价下降四成，仍不会对民生银行的资产质量产生影响。

　　兴业银行(601166,股吧)的压力测试结果则显示，若房价下跌10％，房地产开发贷款不良率将可能上升0.11个百分点、个人住房贷款不良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30％，对公房地产贷款不良率也仅上升0.99个百分点，个人住房贷款不良率上升不超过0.3个百分点。

　　华夏银行(600015,股吧)测试结果是，如果房价下跌10%，房地产行业贷款的不良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20%，房地产行业贷款不良率上升1.73个百分点；如果房价下跌30%，房地产行业贷款不良率上升3.25个百分点。

　　上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某家股份制银行高层对中国证券报记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。

　　上述人士透露，从个人住房贷款看，重度压力下对个人住房贷款利率执行上浮10%以上的客户影响较大，房价下跌30%对贷款房价比率在70%以上的个人住房贷款会有一定影响。“这主要为2010年以来新发放贷款，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，理性违约比例会上升。”

　　从房地产公司贷款情况看，重度压力情景下抵押物价值仍基本能够覆盖本息。但个别企业目前经营状况一般，在持续重度压力，预期销售资金回笼将受到一定程度影响，销售现金回流降低。