再过三天就要迎来传说中的2012年，在务实的房地产界人士眼里，这个著名的年份所带来的神秘感与往年相比，或许并无太多不同——人们密切关注的始终是政策动向、房价起伏和成交量多少。总结过去、展望未来，恰恰是在这个时刻最自然而然要做的事情。

　　日前，央行发布了第四季度储户问卷调查报告。有业内专家指出，从居民物价感受、房价预期、购房意愿上看，2011年四季度都是一个转折时期。一方面，当前楼市调控效果显著，投资性需求主动撤退；另一方面，2012年楼市难以升温。该人士悲观地指出，持续调控下，2012年楼市或将冷于2008年。尽管如此，仍有不少业界人士对于后市持乐观态度。

　　一手房 降价走量 买房市场呈现

　　2011年以来，虽然一手房市场供应量相对充裕，但是新推项目市场成交情况不理想，多数项目经历三个月以上的时间消化后，销售率不足50%。伟业我爱我家据统计数据显示，截至12月16日， 前三季度北京20个纯新推项目总体销售率仅为59%，而四季度新推项目由于多数认购项目未能签约，目前销售率更低。

　　在最严厉的限购政策和不断紧缩的信贷政策双重作用下，2011年北京市一手房（不含保障房）成交总量约为5.8万套，同比下降34.2%；2011年北京市一手房（不含保障房）成交均价为21552元/平方米，同比去年上涨7.4%。这一年的北京一手房市场创造了两项5年以来的数据新低：成交量创5年以来新低，成交均价涨幅为5年以来最低水平（详见表一）。

　　值得一提的是，在各项楼市调控政策逐步深入执行的下半年，一手房各月的成交量、价均呈现回落迹象。从7月开始，各月成交量均不足5000套，并呈现逐渐下滑的态势；而成交均价在7、8月走高之后也开始滞涨回落，三季度出现结构性下调，四季度各环线的一手房成交均价都出现了不同程度的下滑。

　　对于以上现象的出现，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮表示并不意外。陈亮认为，一方面，限购、限贷政策的严格执行，有效抑制了购房需求的释放。限购政策使得有资格的购房需求大幅萎缩，原本贡献北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求至少减少了七成。此外还有部分有资格购房的人群受紧缩货币政策的影响，开始放弃购房转而观望；另一方面，在经历了谨慎观望阶段、试探性推盘阶段之后，越来越多的开发商迫于资金压力和年度销售计划的要求，开始选择“降价走量”策略。一手房库存量的激增也促使楼市逐步呈现“买方市场”特征，成交价格的进一步下调不可避免，2012年初将有更多的项目加入实质性降价行列。

　　针对2012年的一手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则进一步预测，2012年一手房的成交均价在年初回落后将逐步企稳，总体价格水平将维持2011年四季度的水平，2012年一手房成交量则有可能回涨至2010年的年成交量8万套的水平。胡景晖认为，在长效机制形成之前，限购政策暂时不会取消，但是针对刚性需求的执行细则可能出现适度微调，在贷款成数、贷款利率、交易税费、限购尺度等方面，有望给予首次置业者和合理的改善型购房者一定的优惠和松绑，部分市场积压的购房需求有望借此得到释放。

　　二手房 市场下探 明年有望回暖

　　2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。调控之下，北京的二手房市场同样受到明显的冲击。

　　数据显示，2011年北京市二手房成交（实际过户量）约10.1万套，同比下降42%；2011年全市二手房成交均价为22772元/平米，同比上涨7.5%。从近五年的成交量价对比来看，2011年北京二手房市场成交量降至近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小（详见表二）。

　　在限购、限贷的背景下，全年成交量走势呈现出罕见的“L”型，继1月份成交量达到23000套相对高位后，自2月份起成交量骤减，2至12月11个月期间，单月成交量均在8000套上下徘徊。与此同时，购房者更加注重二手房的区位优势和购房成本，城六区、小户型、低总价的产品受到青睐，并直接体现在成交套数上。

　　严苛的调控政策促使大批外地人失去购房资格，链家地产市场研究部统计指出，2011年的二手房市场中，外地人购房占比仅为15%，与去年相比下降了15个百分点，成为自2005年二手房市场逐渐活跃后外地人购房占比最少的一年。大批的外地人购房潜在需求因政策限制而被滞留租赁市场。

　　“2011年二手房住宅成交可以用‘过低’来形容，调控效果相当明显，购房者保持观望态度，市场新增房客源量无本质转变，低成交将至少持续至2012年。”链家地产首席分析师张月言简意赅地如是总结。

　　对于2012年的二手房市场情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮则表现出相对乐观的态度。他预计，虽然短期内的市场预期不太明朗，2012年第一季度的价格很可能延续2011年四季度的下调态势，但2012年全年的二手房市场供需有望逐步回暖，二手房成交量可能回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。

　　保障房 增加供给 促进住房双轨制

　　2011年，全国保障房计划开工1000万套。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前2个月完成目标任务。

　　11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，保障性住房建设用地占比将达到50%以上，以确保完成建设100万套保障房用地供应。

　　近日传出消息，国务院保障性安居工程领导协调小组与地方政府签订了2012年的保障性安居工程工作责任书。2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套；对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。在以往住建部公布的保障房开工计划中，都只有计划开工套数，而2012年保障房建设计划中明确了竣工规模，传递出未来保障房建设将落到实处的明确信息。

　　“尽管2012年的保障房计划开工量有所减少，但是相对于开工指标，竣工指标更为贴近实际可配租配售的房源量，这说明政府更注重于保障房能够落到实处。住宅双轨制并未因计划开工量减少而放缓，2012年楼市调控仍然从严。”链家地产首席分析师张月向记者表示，“当前保障房监管机制尚不完善，高开工率还不能保证保障房项目后续的的建设进度和及时入市。若要衡量保障房对市场的影响以及对中低端收入家庭住房问题的解决程度，更应关注保障房的实际入市量和配售、配租量。”

　　事实上，当前开发商在建设保障房方面的积极性仍然不高。一方面，短期内两限房的建设比重不可能大幅缩减，经营性地块配建保障房的情况不会有明显的减少。两限房售价提高后地价也可能会随配建的比重进行相应调整，房企的利润空间并不会随之扩大，这不可避免地会影响到房企拿地的积极性；另一方面，公租房和廉租房未来将占较大的比重，但由于是非产权性质，资金的占用时间更长，收益更低，加之土地市场低迷带给地方政府的压力，单纯依靠地方政府的资金支持很难大规模地建设，同时房企对于未来回购也存有一定的顾虑。

　　张月预测，未来住房保障将从以售为主逐渐转变为以租为主，结构上的调整不仅能够促使保障房资源的合理利用，保证资源分配的公平，同时也能减轻目前产权式保障房大规模建设带来的财政压力以及土地市场的出让压力。

　　基于2012年楼市继续调控的背景，张月预计，倘若成交量未有明显变动，保障房400万的竣工套数至少也要占到2012年商品住宅成交量的40%以上，保障房将有效分流低端普通住宅的购买需求，起到更加明显的抑价作用。在抑制部分购房需求的同时增加保障房的供给，也将促进住房双轨制的进一步实现。 束杰