“每周一套特价房”、“三天内签约总房款减6万”、“购买即享8.5折”、“首付仅需10%”……临近2012新年，开发商希望的是“卖了房好过年”，京城楼市打折降价之风也愈演愈烈。记者探访发现，为避免媒体和老业主关注，开发商对外一般维持报价，在售楼处则针对意向客户开始新一轮“深度折扣”。

　　12楼盘低于8.5折

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，12月上半月住宅期房、现房累计成交了8914套，环比11月同期增长了279%。业内人士指出，这一方面是近期保障房集中签约，另一方面与房企在年底加大促销力度，加快回款有关。

　　据爱房网新房监控中心统计，目前北京城区及郊区在售新房项目打折楼盘共计284个，占了总数的近六成。据亚豪机构统计，目前北京在售对外报价低于8.5折的楼盘共有12个，京贸国际城、领海朗文世家、中粮万科长阳半岛与其今年以来的价格高点相比，价格下跌了30%-40%。

　　北京思源经纪副总经理任莉表示，北京楼市从9月以来打破“量跌价平”的僵局，从房价小幅松动到开发商各种优惠打折，“以价换量”成为市场主流，少量开发商为了回款几乎是以成本价促销，带热了成交量，也迫使同区域的开发商加入降价队伍，比如通州、大兴。

　　八成降价盘在五环外

　　据中原地产统计，北京降价较明显的远洋一方、长阳半岛、天时名苑、金地仰山、京贸国际城等10个楼盘，9月—12月12日期间的销售套数比6-8月大涨了87%。但包括中原、思源、亚豪等机构都表示，多数企业仍未进行大幅降价，“深度折扣”楼盘则收获了销售量的回升，这其中80%的项目集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显，四环内仅有少数项目促销。

　　记者调查发现，目前核心地段“深度折扣”的项目多是50年商住或150平米以上的大户型产品，总价在300万元以上，并非市场主流产品，如望京区域的合生麒麟社打出“全款8.8折”、东三环世茂宫园打出“全款8.5折”、广渠路的赛洛公馆团购8.2折、而位于工体附近的12月刚入市的新盘瑞安君汇8.5折优惠等。

　　开发商年关冲刺

　　“只要降价，老客户来闹不说，新客户一定会认为没有降到最低。”北京一位国企开发商表示，这是许多老盘不敢降价的真正原因，他坦言较担忧年底各种考核指标，业绩不佳将直接影响房企员工最大的收入——年终奖。他还透露，即使是那些年度销售任务已基本完成的楼盘，为了弥补公司在北京其他区域楼盘的销售不足，也需加大幅度做促销，力图尽快清盘。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，很多房企倾向于将目前在售部分尽快消化，一方面能减少在售数量制造房源紧张，促进现金回款；另一方面结盘也可减少项目的销售成本。

　　北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者，由于银行上调房贷利率和首付比例，加重了购房者的成本，也让开发商的降价效果被打了“折扣”， 银行“截胡”，购房者希望房价出现更大的降幅，才能对冲掉银行的高利率。市场上首套房或首次改善性购房的真实需求仍存在，开发商应在降价同时对硬件提升和改造，抓住市场机会。

　　任莉表示，很多购房者预计明年春节后还将降价，但各楼盘情况不同，一般年底是开发商最急需资金的时候，从目前的降价楼盘来看，一些开发商已经接近成本价，价格已不再可能降低，如果购房者自住并能承受，建议适时出手。

　　解读

　　年底“8折盘”当道

　　调控至年关，不少典型项目连番的调整价格，折扣幅度已经出现6折，而8折项目也已经大行其道，如旭辉御府、金隅万科城、VITA国际。

　　以京贸国际城、领海朗文世家为代表，今年以来的高价位与调整后的价位对比，已经锁定在6折以上的档位之上。而深折扣项目换得市场效果也是最明显的。京贸国际城，折扣前的阶段性销售业绩维持在个位数，而6折出世后，撬动销售，成交逼近200套。领海朗文世家营销总监温立伟也表示，项目的促销效果可见，此前领海朗文世家单月10套、20套的业绩都出现过。而促销启动后，其签约也过百套。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，降价后取得不错业绩的项目，集中在降至14000元-18000元/平米的楼盘，它们普遍在降价时间和降价幅度上领先于同区域的其他项目。降价滞销项目包括恒盛·小镇藝墅、VITA国际、润枫领尚等，原因是力度不够，“假摔”后售价没有触及购房人的心理底线，反而成为项目贬值的依据。

　　如恒盛·小镇藝墅项目称打折之前原市场均价为11000元/平米，而从历史记录来看，项目的月度成交均价从未达到过1万元/平米。另一方面与降价策略有关，像亦庄的VITA国际是通过推出数量有限的特价房进行调价，与正价产品位于同一楼座，但楼层、位置和户型均较差。

　　通州大兴折扣战正酣

　　“深度折扣”楼盘80%的项目集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显。

　　今年通州区域楼市的降价之旅似乎仍没有抵达终点。据了解，以老盘后期为主的通州楼市，优惠幅度正在进一步加大。比如，京洲世家起价14100元/平米；华业东方玫瑰全款8.9折；珠江国际公馆加盟电商团购享8.8折等。跌破九折“甩卖”的项目比比皆是。而有“京城第一降”之称的京贸国际城，目前为14500元/平米，相当于最高价时的6.3折。机构数据显示，项目在降价后销量增长了28倍。

　　虽然大兴开发商一再强调黄村与通州不同，产品竞争还未至“惨烈”地步，但从11月龙湖时代天街打出万元房起的低价策略后，区域开发商也迅速跟进，部分楼盘的成交价已回到2009年水平。旭辉御府推出138平米总价200万元特价房，单价折合14500万元/平米，比特价房的报价低了近千元。

　　针对目前市场上争先恐后的项目“甩卖”，多位开发商表示，项目降价未必能够彻底扭转今年以来的销售颓势，但如果不跟着别人降，一样扛不住。

　　新发现

　　“从报价188万很快砍到177万，真有点回到2008年底的感觉了。”上周六第一次去看房的王哲(化名)告诉记者他“很意外”，并由此判断目前的价格还能再降一些，准备这周末再去“杀几万”。

　　王哲“砍价”的房子是大兴的某项目，西区9层小板楼的第6层，118平米三居，以177万计算单价为15000元/平米，这比该项目“特价房”的最低报价还低了1000元/平米，而18层塔楼部分房源可跌破14000元/平米。

　　30岁的王哲，有北京户口，在城区已有一套60平米老房，目前从事证券相关行业，公司位于长椿街地铁附近，他和女友打算明年结婚，在“买婚房兼投资”的目标下，地铁4号线沿线的大兴楼盘成为他考察的重点。

　　上周六王哲来到朋友推荐的项目，发现售楼处里人还不少，不少人是奔着特价房来的，118平米三居报价188.5万。王哲说，销售员主动表示，如能在7天内成交，总房款还能减少6万。

　　一上来立马就减6万，王哲觉得心里有了底气去讲价，于是要求先把2万多的零头抹掉。销售员请出了经理，双方“讨价还价”后，经理很快表示如当天能订，180万可以；王哲再次提出177万报价，这次经理没有答应。

　　王哲告诉记者，经理称自己的权限最多能让一个点，然后就去忙别的事，没再理他。随后王哲也因有事提前离开。本以为没戏了，没想到第二天一早他就接到销售电话，称如若换成7层的房源，总价可为177万。

　　“就高了一层，其实房子没什么差别。” 王哲判断开发商这么做是“为了保全面子”。准备这周末再去砍价的他给记者算了笔账：这是他的第二套房，首付6成约106万元，这笔钱存两年利息有7万。现在房贷利率1.1倍，房价降低其实被高利率“对冲”了，“至少要让开发商再把契税的几万元给便宜了”。

　  追访·房企

　　万科：无统一降价计划

　　不同于2008年的声势大噪，今年以来，万科在上海、广州、深圳、北京等一线城市，都被曝以不同形式“降价”。

　　但记者从万科北京公司了解到，2008年金融危机下的行业艰难之时，公司确实有统一的降价政策，而今年虽然遭遇严厉调控，但集团内部没有此类政策。不过，各个区域市场可以灵活掌握以达到集团制定的销售指标，如一个月内去化率达到60%。

　　万科北京公司相关负责人介绍，各地的价格制定策略与当地的供应结构，经济整体发展形势有关，如华东地区的降价策略是受到此前该地住宅市场大体以“炒”为主，今年温州信贷危机等对市场也造成一定影响。而北京地区调控以前大体可以“囤”概括。

　　据记者了解，今年万科除了坚持不捂盘、不囤地，快速出货周转外，也对产品进行了灵活定价。如金隅万科城，根据产品不同调价，有14000元/平米的产品入市。而新近入市的五矿万科如园高端产品，市场推广价也在43000元/平米，性价比较高。

　　龙湖：年底低开策略不变

　　龙湖地产今年也跑得很快。据记者了解，12月1日，北京公司的销售业绩也已经突破百亿。今年龙湖在京主要产品三盘联动，东部的长楹天街、顺义好望山、以及年底的明星盘——位于大兴的时代天街。自11月9日第一批领取预售证销售以来，龙湖·时代天街连续4次推盘，现场火热，截至目前已经销售5个亿。而在接下来至春节前的时间内，龙湖表示“不会休眠，还会抓紧时机推盘”。

　　龙湖相关负责人表示，时代天街11800元/平米的起价燃起了市场热度，也为销售带来了实际效果。二期产品价格策略不变，延续低开。

　　保利：资金无压力价格维稳

　　今年保利地产在北京市场上的项目较多，除了还未入市的大兴保利新茉莉公馆之外，7盘联动，且高端产品保利中央公园和保利东郡的入市，开启了其高端产品的元年。两个高端项目采取精装修、高性价比策略，在逆势之中销售业绩相对不错。对于年前的销售策略，保利相关负责人表示，从11月开始，旗下项目基本处于续售阶段，没有太大规模的集中推盘和促销。今年整体的定价策略突出性价比，如昌平刚需盘保利罗兰香谷目前成交均价超过16000元/平米，10月入市以来签约过100套；东四环精装修高端项目保利东郡8月领证的房源，已经签约80套，成交均价约47000元/平米。保利相关负责人表示，今年刚需产品与高端产品形成了比较好的节奏以及利润的互补。公司本身没有太大的资金压力，价格策略也比较平稳。 自曾晖 张晓蕊 李捷