2011年，笼罩在楼市的阴霾仍未散去。在经历了前一年的“国十一条”、“新国五条”等一系列政策轮番打击之后，开发商并未得到丝毫喘息之机。为了巩固和扩大调控成果，2011年的中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，房地产行业的调控政策在继续升级和深化之后，已经步入稳步消化阶段。

　　新政频出

　　限购政策、限贷政策、限价政策和保障房政策，四种政策逐渐凸显威力，深切影响房地产市场。

　　伴随着“新国八条”、“京十五条”等铁腕政策逐一落地，具备购房资格的人群有效缩减。首付比例的提高以及贷款利率的上调使得投资性需求失去了贷款杠杆额支持，购买第二套及第二套以上住房的成本明显增加，投资性需求人群的被迫离场为刚性需求人群留下一席之地；融资渠道的收窄以及开发贷款额度的减少，令向来财大气粗的房地产开发商尝到了“捉襟见肘”的窘迫滋味；各地保障性住房的建设有条不紊地进行。根据国家要求，未来五年内要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中今年目标为1000万套，保障性住房的覆盖率须达到20%。

　　11月4日，《北京市“十二五”时期土地资源保护与开发利用规划》发布，“十二五”期间，保障性住房建设用地占比将达到50%以上，以确保完成建设100万套保障房用地供应。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。国土部公告了2011年中央下达保障性安居工程任务用地落实情况，北京市保障性安居工程用地落实率达108%，成为全国提前完成落地、保证保障性安居工程开工建设的3个省市之一。

　　库存激增

　　一系列政策的轮番作用下，包括京城在内的楼市高房价泡沫被挤压和破灭，曾经大排长龙抢购商品房的买房人开始热衷起“等待”和“观望”，曾经志满意得的房地产开发商则开始忧虑起楼市成交量，在房价的“降”与“不降”之间备受煎熬。

　　连月来，商品住宅库存量持续攀升，目前已达近几年来的高点，成交量却出现逐月下滑的态势，市场逐步呈现“买方市场”特征。

　　伟业我爱我家市场研究院数据显示，截至2011年12月10日，北京全市普通商品住宅待售量达12.6余套，待售面积1581.58万平米，与去年年底相比分别上涨了26%和49%。以今年1-11月份的月均成交量6014套计算，目前的库存量需要21个月方可被市场消化完毕，而去年同期仅需13个月。此外，11月份新房新增供应量为7113套，成交量为4218套，签约率不足60%，自今年3月份以来，新房市场连续8个月供过于求的形势还将延续，库存量的最高纪录不断被刷新。

　　拐点确立

　　一面是“千里冰封”的市场，一面是资金回笼的压力，咬牙死扛、决意冬泳者固然有之，“识时务者为俊杰”的道理却为更多顺势而为的开发商所默认。

　　10月起，上海楼市传来品牌房企扎堆降价的消息，以高达20%乃至40%的降价幅度拉开了全国楼市降价的序幕。也就在10月，全国平均房价首现环比下降，2011年下半年来持续的价格僵局就此被打破，房价下降的拐点初步确立。一线城市房价止涨3个月后，二三线城市房价也全部呈现出下降趋势。随着降价潮的蔓延，全国房价加速下行，调控政策所发挥的作用越来越明晰。

　　8月份以来，北京新房(纯商品住宅，不含保障房)整体价格已经连续四个月下滑。2011年11月北京新房成交均价为20120元/平方米，环比10月下降2.7%。与前几个月的房价结构性下调不同，11月份，北京首次出现了今年以来各区域房价的普遍下跌，北京房价的拐点已经正式形成，房价过快上涨的势头得到明显遏制。全市的新房价格在年度整体保持稳定的基础上，年底价格出现下探趋势。

    中共中央政治局12月10日召开的会议中强调，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

    有业内专家认为，明年房价调控的目标由“抑制房价快速上涨”变为“促进房价合理回归”，表明今年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果得到基本肯定，但同时也意味着当前价格的调整还仍未到位。尤其是今年未完成房价调控目标的城市，明年可能会面临政策的从严或者加码，价格有望出现切实下降。

    据悉，目前已有海口、中山、哈尔滨、深圳、广州、上海、北京等城市明确表态楼市调控将继续。楼市调控不变的大方向下，房价的软着陆终将实现。

    年度政策回放

    ●1月26日 国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施即“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时要求在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。

    ●2月16日 北京市发布“京十五条”，要求已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行；已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，均暂停在本市购房。

    ●4月27日 北京市发改委出台“一房一价”实施细则，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

    ●5月13日 国土资源部发布《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，指出严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地建保障房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，严厉查处滥用其他性质用地建设保障房行为。

    ●6月1日起 根据由北京住房城乡建设委等五部门联合公布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，北京市开始严禁“商改住”。根据规定，商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计，禁止擅自进行房屋分割测绘，禁止以虚拟、画线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

    ●1月20日至6月20日 央行六次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21.5%的历史高位。

    ●1月、4月和11月 央行分别三次加息。11月，中国建设银行北京分行宣布上调首套房贷款利率至基础利率的1.1倍后，民生银行和深圳发展银行也随后将首套房贷款利率提高至基础利率的1.05倍至1.1倍。（记者 束杰）

    专家观点

    伟业我爱我家市场研究院院长

    陈亮

    明年房地产政策调控的主基调不会发生变化，政策松动的可能性不大。

    一方面，因为经济增长的“逻辑”不会变--在保经济质量的基础上，经济增长速度放缓、经济增长结构调整在所难免，因此，继续稳健的货币政策基调不会改变。

另一方面，房价短期内不再上涨并非政策调控的全部。短期内通过行政手段等强制手段压制供求矛盾，避免市场非理性繁荣；长期内通过保障房建设等手段解决供求矛盾，并通过长效机制的构建引导行业健康发展。

因此，目前执行的限购、限贷等政策松动的可能性不大，可能将在明年有程度不一、方式不一的继续。而即使有松动，也仅仅会针对首次置业者的刚性需求，例如在具体的税率和房贷尺度上，或者在限购年限方面，可能会有适度调整。