2011年，笼罩在楼市的阴霾仍未散去。在经历了前一年的“国十一条”、“新国五条”等一系列政策轮番打击之后，开发商并未得到丝毫喘息之机。为了巩固和扩大调控成果，2011年的中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，房地产行业的调控政策在继续升级和深化之后，已经步入稳步消化阶段。

　　■适时转型

　　抢占市场

　　每一次地产行业大洗牌的时候，品牌房企都走在了趋势的最前沿，通过对自身的积极调整，深刻影响着当下的市场格局。

　　以龙湖地产为例，凭借着对市场形势的理性判断和对城市未来生活模式的深刻思考，以别墅专家闻名的龙湖于2011年开始大步战略转型，侧重商业天街系开发，并以“地铁+住宅+商业”这一极具抗风险能力和价值成长空间的发展模式，改变了城市对于地块的价值认知。

　　2011年，在龙湖长楹天街与大兴时代天街两大项目“东进南拓”策略的撬动之下，龙湖地产带动了北京两大地块的价值突围。年底以低价入市的龙湖时代天街更是首次涉足刚需人群，以“时代旋风”式的火热销量，打破了区域价格僵局，带动了楼市的陡然升温。该项目自亮相以来即备受关注，总到访人数远超万人，11月开盘当日2小时热卖216套房源的销售业绩更是一度成为热点话题。

　　作为4号线上真正的地铁上盖项目，龙湖时代天街通过连廊、下沉庭院等多种方式，让地铁与商业、庭院、楼座直接相连，营造出风雨无阻的出行方式，打造3分钟出行模式，让地铁出行变成社区自有的一部分。41万平方米商业体让时代天街从普通刚需项目中脱颖而出，成为整个区域的标杆项目。龙湖地产未来还将凭借10年商业营运、管理经验，吸引国内、外诸多实力消费品牌，引导并带动京南300万人的消费力，为丰富区域现代商业业态做出有益尝试。

　　同时，定位为刚需项目的龙湖时代天街，完全秉承龙湖别墅的丰富经验与手法打造。在景观设计、户型设计等方面，均融入了龙湖别墅的特色元素。从85平米小复式到168平米平层官邸，均为70年产权纯居住产品，为刚需人群提供了别墅级人居享受。

　　在2011年中国楼市整体降价的浪潮中，龙湖地产以品牌责任和产品实力实现了自身的市场价值。

　　■标杆房企业绩稳涨

　　2011年在京开发商业绩普遍滑坡。根据链家地产市场研究部统计，今年前11月北京商品房销售排名前50的房企总销售额1597.8亿，同比减少5%，中小房企共16个上榜，较去年减少5个，总销售额237.9亿，同比下降41%。

　　然而与中小房企销售惨淡相比，多数标杆房企的销售业绩依然呈现稳定增长，两相对比，业绩分化程度再度加剧。据万科北京公司透露，算上唐山和秦皇岛的项目销售，今年万科在京的销售业绩已提前赶超去年，仅在北京市商品住宅的销售金额就达到63.4亿。除万科外，保利、中海等多家大型房企在京商品住宅销售业绩也提前实现同比跨越。龙湖北京公司则表示，截至10月底，北京龙湖的签约额已经突破91个亿，提前超额完成了年初集团拟定的销售任务。

　　根据链家地产市场研究部统计，万科、保利、中海三家房企今年前11月的销售业绩已超过去年全年，另外首开、远洋、北京城建、中国铁建等四家房企的业绩已与去年全年接近，预计实现全年业绩赶超无太大悬念，其中万科、首开前11月的销售额已再破百亿大关。从11月销售面积和金额来看，排名前三的分别是保利、远洋和万科，面积全部超过30万平米，收益也均跃过70亿元大关。

　　业内专家分析认为，多数大型房企全年销售额逆市上涨，得益于品牌房企在面对调控时迅速应变，及时调整了推盘节奏和项目定位，积极顺应市场价格走势。龙湖时代天街的低价尝试效果有目共睹；万科今年入市的项目则以中低端刚需盘为主，伴以价格逐期回落，万科长阳半岛、云湾家园、万科幸福汇等项目的签约率已过七成；其他房企项目如首开常青藤，远洋一方润园等，就市调价赢得热销，也为年度销售业绩增长形成了重要支撑。

　　■专家观点

　　链家地产首席分析师 张月

　　除去少数出售项目产权、股权谋求现金与合作的中小房企之外，明年多数中小房企的经营压力将会倍增。一方面，在售项目销售数量与结构较为单一，价格不具备太多的调整空间，市场份额会再度遭到大型房企的挤压；另一方面，根据链家地产市场研究部统计，中小房企北京商品房库存市值不少于3500亿，大量资金被套牢，在传统融资渠道来年难有放宽可能性的背景下，年底房企并购潮或将延续。

　　同时，大型房企可观的销售额背后也存在一些隐忧。库存积压、降价预期加深等可能对房企造成“反伤”，部分大型房企销售业绩对于豪宅、商业地产等普通住宅以外份额的依赖，可能随着该类型产品市场颓势的出现而受到影响。

　　年度房企动态

　　●2012年万科将启动“冬天模式”

　　11月26日，万科总裁郁亮公开表示，2012年万科将启动“冬天模式”，同时他还总结出四条过冬策略:现金为王、积极销售、谨慎买地、开源节流。

　　●保利地产收购世博宏业全部股权

　　11月，保利地产以约19亿元的价格收购中国兵器集团下属世博宏业的全部股权。据悉，世博宏业是在2010年创下北京单价地王纪录的蓟门桥地块的“地主”，当时所支付的土地出让金总额为17.6亿元。

　　●富力地产将年度销售目标下调两成

　　9月26日，富力地产董事长李思廉称，将今年销售目标由400亿元人民币降至320亿元人民币，幅度两成，为首家降低销售目标的中国房地产股。李思廉说，在欧债美债等问题爆发的大环境下，勉强大力推销不是好的办法，但国内的房地产市场依然长线看好。

　　●招商地产启动房产电子商务

　　9月17日，招商地产旗下招商·果岭联手新浪乐居正式启动深圳房产电子商务第一案。10月份，在招商地产与新浪乐居合作打造的电子商务平台上，招商·果岭开售首期464套的新房，基本上实现了全程网上购房，打破了房地产销售的传统模式。

　　●林少斌任招商地产董事长

　　12月2日，招商地产召开2011年第一次临时股东大会，林少斌当选招商地产董事长。林少斌表示，当前国内楼市拐点已经来临，销售是冬天，但拿地是良机，在土地储备方面，招商地产一直在关注土地市场的机会。他同时透露，未来将会更多地关注三四线城市。

　　●华润置地低息融资

　　华润置地8月3日发行2016年到期的2.5亿美元优先票据，发售价99.252%，年利率4.625%。票据发行所得净额2.47亿美元，将用一般公司用途包括为现有及新项目融资。此前的5月19日，华润置地已发行了本金额为7.5亿美元、于2016年到期的优先票据。在今年信贷收紧的情况下，华润置地融资成本可谓低廉。

　　●北京城建7亿保障房建设专项贷款通过

　　11月12日，北京城建发布公告称，公司第二次临时股东大会同意并通过《关于北京城建兴华地产有限公司申请柒亿元保障房建设贷款并由公司为其提供担保的议案》和《关于兴华公司以北苑南区公租房项目申请保障性住房贷款并由公司为其提供担保的议案》。

　　●远洋地产前10月完成销售目标72%

　　11月15日，远洋发布公告称，截至10月底，远洋地产今年已实现合约销售217亿元，超过去年全年的合约销售额。以今年300亿的销售目标计算，远洋地产届时已完成全年目标的72.33%。其率先采取的积极定价策略，使得旗下项目屡获区域销售冠军。

　　●首创置业深化“地产+产业”战略转型

　　首创置业总裁唐军表示，首创置业推出内涵丰富的“生活+”行动，以实现对“地产+产业”转型战略的深化。“生活+”行动具体而言就是创建全维度的客服体系，这一行动将在公司旗下27个项目中同时展开。

　　●金隅股份获20万平方米保障房项目

　　11月29日，北京金隅股份有限公司通过全资子公司北京金隅嘉业房地产开发有限责任公司成功取得北京市朝阳区星牌建材厂B07国有建设用地，该项目地块位于北京市朝阳区高井2号，将规划为保障性住房工程中限价商品房项目。公开数据显示，作为北京的保障房大户，金隅股份迄今为止已为市场供应了400万平方米，共计5万套保障型住房。