探询楼市拐点

　　对楼市是否到达拐点应始终有清醒的认识，任何误判形成的政策变化，都有可能令调控前功尽弃

　　中国房地产市场已经形成的传统的“金九银十”，今年没有“如约而至”，取而代之的“惨淡”和“低迷”成为重点城市房地产市场的普遍特点。坚挺的房价在一些城市开始出现下降的苗头。

　　国六条，国八条，新国八条，这一轮最严厉的房地产市场调控似乎看见了曙光。

　　接下来的房地产市场会出现怎样的变化？1998年住房制度改革以来，一路向上的房地产市场发展曲线会出现向下的拐点吗？房价会降到老百姓期盼的位置吗？

　　对房地产市场的调控成果，在接受十一届全国人大常委会第二十三次会议的专题询问中，住房和城乡建设部部长姜伟新给出的答案是，商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二、三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。

　　姜部长“稳定”、“苗头”、“还在涨”等审慎的表述背后，到底房地产市场出现了怎样的变化？

　　拐点到了吗？

　　“现在的情况只是冰山一角，根本谈不上拐点，充其量只是酝酿拐点的过程”，在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，中国房地产市场的拐点还需要一定的时间才能确立。

　　王小广所说的“现在的情况”是，北京，房地产交易管理网统计显示，从9月1日至10月25日，北京市新增供应住宅套数合计为16169套，但整体签约率只有一成左右。一手住宅库存量已经接近12万套。

　　浙江，前三季度的统计数据显示，房地产投资达3102亿元，同比上升50.1%，但商品房销售面积同比下降15.3%。

　　据江苏省统计局最新发布的数据，前三季度全省房地产开发投资3951.3亿元，同比增长33.6%。商品房销售面积5569.6万平方米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积下降3.2%。

　　北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的最高历史水平。

　　“楼市成交量拐点已经确立，接下来将不可避免地出现房价拐点”，房地产业内人士在接受本刊记者采访时提醒，后续楼市调控中，既要坚定挤出房价泡沫，也要防止房价大起大落。

　　“无论是新房，还是二手房，价格都开始拐了，北京楼市的拐点其实已经来了。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为。

　　“我最怕听到这样的论调”，一直呼吁中国经济不能倚重房地产太深的王小广担心，“如果说拐点已经出现，那调控是不是不用继续了呢？”在他看来，要防止房价大起大落是没有错，但不能用“所谓的”银行的风险，宏观经济会受到影响等理由干扰甚至中断对房地产市场的调控。

　　王小广指出，拐点的出现至少需要具备以下几个条件：

　　首先，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，最后投资发生变化。在他看来，价格明显下降意味着房价的降幅会达到2到3成甚至更多，致使市场预期发生改变，在这个过程中，会出现一些人撑不住了而抛售的情形。

　　其次，房地产投资增长回落。在他看来，销量、价格有时是迷雾，一定要看投资的变化，房地产投资是否回落，目前超过30%的投资增幅，仍是高投资的表现。

　　再者，对房地产市场的变化，应该看全国，不能只看北京、上海、广州。目前的情况来看，北京、上海一些区域的房价出现了松动，到整体来看，全国的房价今年涨幅不比去年低，原因在于，大城市限购促使边缘区域房价上涨，一些中小城市、县城甚至涨幅超过了一倍。

　　“房价下不去说明仍有投资需求”，王小广认为，目前的情况是，前期进入的资金并没有出来，也没有看到房地产商倒闭的消息，投资者也没有向外抛售投资房。

　　对现阶段的一些房地产项目的价格调整，王小广认为，“更多的是房地产商营销上的一种策略。在社会财富集中度过高、房地产投资属性过重等情形之下，误判或者炒作房价出现拐点，会助推市场抄底风向的形成，促使房价酝酿更大的爆发。”

　　供求转换背后

　　从现在的情况来看，“如此大的新房库存量，表明房地产一定是过剩了。相对于自住需求，就是过剩了”，王小广不认同之前一些部门、机构乃至专家关于房价过快上涨源于住房商品供小于求的判断。

　　在王小广看来，以城市化为大旗的住房供小于求的判断一直误导着住房制度的设计；以加大住房供应量来平抑房价的举措，在宽松的货币政策之下，结果只能是南辕北辙，甚至助长了地方对房地产业的依赖程度。“因过量的货币供给和过度信贷投放，2009年全国平均房价一年增长达50%左右”。

　　“限购导致了二线、三线乃至四线城市房价的上涨，能说这些城市的住房供应都供小于求吗？如果是这样，那北京、上海等地的新房库存创新高又说明了什么呢？”王小广反问。

　　在他看来，住房需求和投资需求是可以转换的，正是这种转换，让一些人错失了判断，“或者说成为一些利益相关者为房地产发展‘造舆论’的‘根据’”。他具体分析指出，“在宽松的货币政策之下，住房需求可以扩大为投资，而在紧缩的环境之下或者对住房市场预期不明朗的情况之下，投资需求是可以转化或者削减的，一味地认为中国的住房市场供应紧张是站不住脚的。”

　　“现在，这样的误判正在转到保障性住房上面”。王小广以今年1000万套的保障性住房开工量来说，总投资量大约1.3万亿元，而去年房地产市场的投资总量是6万亿元，今年预计会达到7万亿元，其所占的比例不到20%，应该看到，这对处于调控阵痛中的房地产市场而言，具有一定的支撑作用。但是，不能夸大其作用。

　　“原本政策制度设计的双轮驱动，现在看来并没有实现。一些地方大力推进保障性住房建设，普通商品房的开工量明显下降，有的城市甚至占总开工量的30%不到”，一位密切关注住房政策的房地产商对本刊记者表示，“政策对保障性住房应该有一个正确的定位，它不是为了宏观调控而生，也不是为了调控房地产市场而建，更不能只是为了完成一项政治任务。”

　　在他看来，目前政府手上握着这些保障性住房以及由此而产生的债务，在公租房不让产权出让等规定之下，现实中这些包袱最终是由企业替政府在“分担”，“不能说没有隐患”。

　　“我们到底需要什么样的住房制度”？王小广认为，这个问题目前仍没有解决清楚。

　　调控如何深化？

　　“目前央行的货币收缩，被一些媒体误读为货币进入紧缩状态”，王小广认为，“收缩是一种行动，并不代表紧缩状态，只是比原来少而已，但并不意味着市场上的钱绝对数量减少。”在他看来，这对房地产市场调控而言，是一个严厉考验。

　　“房地产业过度繁荣对中国经济社会造成了什么样的影响，在这一两年已经显现得非常充分了，否则中央也不会下如此大的决心调控房地产市场。”王小广认为，在过度宽松的货币政策下，在中国目前的房地产政策环境下，“房价”暴涨有其必然性，并且将为未来经济爆发“大调整”埋下巨大隐患。现实来看，高房价正在产生一系列失衡问题，对未来的经济增长稳定性构成明显的威胁；而且既然是泡沫，就一定是不能长久的，总有一天会破灭，到时将会产生巨大的负面影响；高房价还对消费增长形成抑制，使收入差距进一步扩大，导致社会的不稳定。更为严重的是，房地产投资的低风险高收益使人们酿成了普遍性投机暴富心理，全民炒房，优秀的企业家不愿在实业上投资，从而产业升级严重受阻，结构调整匮乏动力。

　　由此而产生的后果，王小广以 2009年为例，这一年我国新增信贷9.6万亿元，新增的GDP仅2.5万亿元，这意味着4个信贷换回了1个GDP；而在之前的8年，我国新增信贷20万亿元，同期增加GDP也是20万亿元，即1个信贷就换回了1个GDP。而且，从长期来看，已经越来越显现的是，房地产价格上涨和地方政府卖地得到的经济增长不可能持久，财政收入和经济增长过度依赖房地产业风险太大且不可持续。

　　在这样的认识之下，对下一步的调控，王小广认为，中央不会放松。

　　采访中，本刊记者也发现了一些变化的因素。在北京，在一些价格一度非理性上涨的区域，例如通州，一位曾经引领房价标杆的项目的负责人表示，“不打算再观望了，准备遵从市场的声音。”

　　“从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，首先是楼市成交量的下降，然后才是部分高房价地区价格的实质性下跌”，业内人士分析指出，另一值得关注的动向是，在上海，房地产产权交易出现活跃的趋势，“这表明，房地产行业已经出现了分化的苗头，这个行业正在进行调整”。

　　“但从地方近期的一些动作导向来看，抑制不住的松绑情绪正在酝酿之中”，王小广提醒。

　　采访中，某重点城市的开发商向本刊记者透露，该市分管房地产的副市长在听取了当前房地产市场销售下滑等“严峻”情况汇报之后，问大家，你们有什么办法没有？事实上，这位开发商表示，一些地方已经在悄悄地行动，打起规避限购的“擦边球”，例如团购。

　　“一旦少数地区放松调控力度，极有可能引发连锁反应，进而给开发企业坚守价格的信心，重燃一些购房者抄底投资的意愿”，王小广认为这样会导致房地产调控功亏一篑。

　　要保证房地产调控的成效，促进中国经济以及房地产业的健康发展，离不开持续完善的住房政策的设计，王小广认为，下一步完善房地产税收，更多地通过市场而不是行政的手段来调控房地产市场应该是题中之义，但前提是，必须建立一个完整的房地产信息体系。

　　作为这个体系的重要部分，城镇个人住房信息系统已经筹划多年，目前仍在举步维艰之中。在前文提及的全国人大常委会的专题询问中，姜伟新表示，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。但是这两个步骤进展得都不是很顺利，老实说很艰难。 唐敏