电梯“罢工”、房屋漏水、外墙开裂，这些令业主头疼的“烦心事”，能否使用维修资金？日前，烟台市政府办公室印发《烟台市住宅专项维修资金管理办法》（下简称“新版《办法》”），并于10月1日起正式实施，有效期至2021年9月30日。

　　 八种情形可应急使用维修资金

　　 电梯“罢工”、房屋漏水、外墙开裂，这些令业主头疼的“烦心事”，能否使用维修资金？新版《办法》中，将过去维修资金使用以“一般使用”为主的使用方式，完善为“一般使用、计划使用和应急使用”三种使用方式，并明确规定了应急使用的八种情形。

　　 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：1、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；2、电梯故障；3、消防系统故障；4、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；5、玻璃幕墙炸裂；6、排水管道爆裂；7、单独登记权属的地下车库雨水倒灌；8、其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

　　 出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后，可组织维修。维修组织单位或者个人应选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

　　 维修资金交存维持原标准不变

　　 新版《办法》规定，首期住宅专项维修资金交存仍延用现行标准，不作调整。同时，将售后公有住房维修资金纳入了新版《办法》适用范围。住宅专项维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、所有人共同决策、政府监督原则。

　　 具体交存标准上，商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　 增设维修资金公共账户储存业主收益

　　 物业管理区域内的共用设施产生的收益等如何管理？新版《办法》对此进行了明确界定。物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户，维修资金及增值收益将按规定分别存入不同账户。

　　 其中，房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账，核算到户。而公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域或幢设分户账；出售公有住房划转的维修资金，按原产权单位或幢设分户账。

　　 房屋所有权初始登记须足额缴纳维修资金

　　 对于一般购房者而言，购买房屋时如何缴纳住宅维修资金？对此，新版《办法》也对交存环节进行了进一步完善。

　　 按照规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照新版《办法》的规定交存维修资金。开发建设单位与业主应当在订立商品房买卖合同中，就商品住宅、非住宅维修资金交存事宜作出约定。业主应当在办理房屋交付手续时，按合同约定将首期维修资金交至开发建设单位。业主交存的维修资金属于业主所有。

　　 同时，维修资金交存节点调整为业主在办理房屋交付手续时按合同约定交至开发建设单位、开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时按照每幢房屋建筑面积足额交存至资金专户。未按照规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋，房屋产权登记部门也将不受理产权登记申请。

　　 维修资金使用增加异议表决方式

　　 小区入住业主不多、没有业主委员会的情况下，能否使用维修资金？新版《办法》中也对维修资金使用的表决方式进行了进一步完善，在原有双2/3业主表决同意这一种表决方式的基础上，增加了异议表决方式，根据业主共同管理规约的约定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且占总人数1/3以下的，也视为表决通过，从而解决了业主不参与投票表决、难以形成决议问题。

　　 同时，业主、业主委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。