本报记者 秦雪丽 通讯员 张辉

　　近期,国家相继出台楼市利好政策,下调基准利率,个人住房转让免征营业税的期限由5年降到2年,刺激了楼市发展。为了解烟台目前房地产市场的运行情况及新政效果,国家统计局烟台调查队开展了住宅市场专题调查。从调查情况看,新政出台后,效果初显,4月份烟台市新建商品住宅销售面积环比有所增加,二手住宅挂牌量同比、环比双双上涨,住宅销售价格继续波动。不过,部分房企库存面积较大、去化时间较长、住宅市场供应结构不合理等问题仍是制约烟台房地产市场健康发展的问题。

　　销量 新房环比增6.8%,两成二手房直接受惠

　　调查显示,参与调研的12家开发企业4月份共销售新建商品住宅28082.76平方米,267套,与去年同期数据相比分别减少8.13%和14.42%,同比呈明显下降态势；与3月份数据相比,销售面积增加5.22%,销售套数增加6.8%,环比呈小幅上涨态势。销售价格方面,83.33%的开发企业目前所售价格指数同比呈持平或下降态势,平均下降幅度为5.71%；只有16.67%的房企销售价格同比指数呈小幅上涨态势,平均涨幅为2.94%。

　　再来看二手住宅,参与调研的12家中介公司所有的挂牌房源中,1-2年的房源占45%,2-5年的房源占20%,5年以上的房源只有35%,受新政对二手住宅营业税征收政策调整的影响,将有20%的二手住宅直接受惠。另外,受利好政策的影响,4月份市区二手住宅成交价环比上涨1.28%,挂牌量为1295套,环比增加2.78%。

　　中介公司认为,目前烟台市的二手住宅市场交易主体以刚需为主,交易价格比较稳定。随着不动产登记条例的实施,拥有多套住宅的业主开始将手中的房源抛出。在4月份成交的二手住宅中,二套房的比重明显增加,其成交量环比增加15%,同比增加23%。

　　价格 三成多企业要借利好政策抬价

　　参与调研的开发企业中,认为目前公司的资金状况相对紧张的占50%,认为资金非常紧张的占16.67%,还有33.33%的企业认为资金相对宽裕。另外,12家开发企业中,资产负债率超过70%的就有3家。

　　开发企业表示,去库存、促销费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调。近期房地产政策不断调整,市场预期开始改变,下半年入市的购房者有望增多,因而有66.67%的开发企业认为,下半年烟台市区新建商品住宅的成交量会小幅增加；而对于烟台市未来的房价走势,50%的企业认为会稳中上涨,但涨幅会有所回落,25%的企业看跌未来市场,其余25%企业表示说不清楚。

　　在价格方面,有8.34%的企业明确表示要下调目前的销售价格,下调幅度在5%左右；有33.33%的企业表示受近期利好政策的影响,将上调销售价格；其余58.33%的开发企业表示要维持现价,采取积极措施去库存。

　　从房贷方面来看,参与调研的4家银行4月末居民个人购房贷款余额为249.29亿元,同比增加9.31%。

　　对于烟台未来房地产市场的走势,50%的银行机构认为,目前烟台市整体房地产发展向好。新政实施后,必将起到一个有力的拉动作用,带动成交量；另外50%的银行机构则认为,新政刚刚颁布,各家商业银行的执行情况尚不明朗,市场整体仍处于观望期,后期市场走势不好判断。

　　从投资方面来看,新政的颁布为烟台楼市带来了利好消息,各项指标均呈平稳向好的发展态势。其中,1-4月份烟台房地产开发完成投资136.03亿元,同比增长3.2%,环比提高0.3个百分点；新开工面积301.6万平方米,同比下降9.71%,但环比提高了7个百分点。

　　同时,新政实施在一定程度上也刺激了公积金贷款人数的增多。据统计,新政执行第一天,烟台市有48人成功申请公积金贷款,200多人到现场咨询相关事宜,数量相较平时翻番。

　　投资 五成银行机构看好房地产未来走势

　　市区去库存需32.7个月

　　在库存方面,根据政府主管职能部门提供的数据,自2010年实行预售商品房合同网上签约备案以来,烟台市区共办理商品房预售许可面积约2200万平方米,目前统计已预售网签面积约1299万平方米,剩余901万平方米；按照一年内市区平均每月签约27.5万平方米计算,未售房屋需32.7个月销售完毕,较2014年年底增加0.2个月,市场库存面积体量较大。

　　调查结果显示,12家开发企业中,去化速度最快的企业预计在6个月内可售完所剩房源,而某些户型面积较大的项目去化速度相对缓慢,最长的要44个月才可消化完全。

　　根据被调研企业提供的数据分析,烟台市目前的新建商品住宅交易仍以刚需和改善性置业为主。

　　对于烟台市住宅市场的供应结构,有50%的企业认为不尽合理,主要体现在中小户型的比重和中低价位户型的供应量偏低。