2012年到2016年六区商品房供求价年度走势

　　大众网烟台1月12日讯 （记者 苑菲菲） 日前，锐理数据发布《2016年烟台房地产市场年报》，报告显示2016年烟台降首付、调契税、购房补贴等全面利好楼市，2016年烟台六区商品房销售量涨价稳，成交再创历史新高，时隔多年出现供小于求的情况。2016年六区商品住宅成交472.7万㎡，同比上涨29.5%，延续去年上涨态势。

2014年1月到2016年12月六区商品住宅供求价月度走势

2016年1到12月六区商品房供求价对比

　　开发商拿地趋于理性供求量处近几年最低位

　　锐理数据显示，2016年，烟台六区商住类供应土地314.80万㎡，同比下降36.2%，成交土地313.37万㎡，同比下降11.5%，成交土地平均楼面地价1193元/㎡，同比上涨16.8%。商住类土地市场供应端收窄，开发商拿地趋于理性，供求量处于近几年的最低位。从月度走势来看，烟台土地市场功效均出现了断层期。受楼市高库存和宏观调控影响，土地供应开始收紧，房企拿地也较为谨慎，导致2016年整体土地供应量和成交量均偏少，土地市场也进入了低潮期；月均供应26.23万㎡，成交26.11万㎡，供销平稳，月度均价受地块位置等因素的影响起伏较大。

　　区域方面，烟台土地市场供应和成交主要集中在开发区和芝罘区，高新区供销量最少。开发区供销面积分别为103.3万㎡和103.16万㎡，领跑六区供销量，另外芝罘区供销建面分别为91.13万㎡和91.13万㎡，供销持平，表现也十分抢眼。 从各区域平均楼面地价来看，莱山区2016年楼面地价在各区域中排在首位，高达2382元/㎡，其次为高新区1799元/㎡，开发区土地平均楼面地价748元/㎡处于最低位。

　　2016年全市成交土地的平均溢价率升至5.54%，溢价率超20%的土地主要集中在芝罘区，占土地总宗数的5%。从整体情况来看，底价拿地为今年市场主旋律；从各区域溢价率来看，芝罘区为溢价率最高的区域，平均溢价率高达17.2%，从而拉高了2016年整体溢价率。开发区平均溢价率0.03%；其他区域均为底价成交。去年土地市场重点地块，烟J[2016]1003号地块和烟J[2016]1004号地块由万科子公司共担共盈和烟台万科分别以20010万和34640万竞得。而另一重点地块烟J[2016]2001号科技小区东部A宗地由烟台万科房产开发有限公司以23940万元竞得。

2016年六区商品住宅供求家对比

　　商品住宅整体呈量涨价稳态势

　　2016年六区商品住宅新增354.5万㎡，同比下降11.7%，供应端收窄；成交472.7万㎡，同比上涨29.5%，延续去年上涨态势；整体成交均价为6753元/㎡，同比上涨1.8%，价栺方面没有太大的波动。2016年全年，六区商品住宅市场表现火爆，成交稳健，月均销售39.4万㎡，成交均价在新入市优质项目万科翡翠公园、明珠山庄、祥隆绿城诚园等的拉动下小幅波动。

　　从新增分布看，2016年芝罘区新增供应最多，106.8万㎡，占六区供应量的30.1%，福山区为列第二，高新区新增供应量少，仅22.3万㎡。开发区、芝罘区是成交的热点区域，开发区成交114.4万㎡，芝罘区成交103.5万㎡，两区市场份额占全市的46.1%；牟平区和高新区成交量较少。价格方面，莱山区成交均价8096元/㎡，排在六区首位，芝罘区成交均价为7699元/㎡，位居第二；牟平区成交均价最低，仅5314元/㎡。

　　2016年截至年底六区商品住宅可售存量为527.2万㎡，可售库存整体下调；当前去化周期为10个月，去化压力有所缓解。从各区域分布来看，存量方面，开发区存量最高，达123.9万㎡；芝罘区存量123.5万㎡位列第二，莱山区、高新区存量较少；去化压力方面，莱山区库存量最少，去化周期最短，仅为6个月；其次为高新区，去化周期在10个月以内，去化压力较小；开发区、芝罘区和福山区去化周期在15个月以内，去化压力处于中等水平；牟平区去化周期相对较长，去化压力六区最大，去化周期长达22个月。

截止到2016年12月底六区商品住宅存量对比

　　商品住宅成交面积集中在60到90平方米

　　面积方面，商品住宅60到90㎡面积区间成交集中，占总成交的39%。2016年，60㎡以下的商品住宅成交1394套，60到90㎡的成交18266套，90到110㎡的成交14026套，110到145㎡的成交10084套，145到180㎡的成交1742套，180㎡以上的成交1142套。随着二胎政策的放开及购房者生活品质的提高，改善户型的需求量得到释放。

　　90㎡一下刚需户型集中在芝罘区和开发区，110到180㎡改善户型主要分布在开发区和芝罘区，180㎡以上主要源自莱山区。2016年商品住宅市场总价段主要集中在50刀70万区间，占总成交的40%，相比去年上涨明显；150万以上总价段成交较少。70万以下总价段主要集中在开发区和福山区，100到150万总价段成交主力为芝罘区，150万以上总价段分布区域为芝罘区和莱山区，区域对价格的影响较为明显。

　　2016年商品住宅排行榜中，中海国际社区占据了新增面积、销售面积和销售金额三榜榜首。福山区的第一国际新区为2016年商品住宅新增排名榜TOP10的第二名，莱山区的万光中央公园是2016年商品住宅销售面积排名TOP10的第二，2016年商品住宅销售金额排名TOP10榜单的第二则被莱山区的祥龙绿城诚园夺得。新增、销售面积、销售金额三个榜单的第三名则分别为芝罘区的桦林彩云城、开发区的烟台万科城和莱山区的万光中央公园。

商品住宅新增、销售面积、销售金额排名

　　商业市场成交均价受成交个案影响走低

　　2016年烟台市商业市场供销下滑，成交均价受成交个案影响走低。商业市场新增35.3万㎡，同比下降49.2%；新增主要源自牟平区银座商业广场；成交15.4万㎡，同比下降7.2%，成交主力为福山区银座广场以及牟平区昆山华府；整体成交均价为14643元/ ㎡，同比下降10.9%，受成交个案影响价格走低。2016年烟台市商业市场延续历年供大于求的局面。12月份新增供应主要源自牟平区银座商业广场项目；福山区华安国际家合人家以及芝罘区毅德城的集中备案带动7—8月成交量上涨。

　　2016年商业市场期末售存量98.6万㎡，存销比为65个月，商业市场整体仍处于供大于求，库存高企，去化压力较大的状态。芝罘区在六区中供应最多，成交最高，莱山区市场价格居高位。2016年商业市场排行榜中，牟平区银座商业广场位列新增首位，福山区银座广场位居销售面积榜首，芝罘区万达广场以2.1亿元稳居销售金额榜首。

　　商业市场新增、销售面积、销售金额的第二名则分别是开发区的业达科技园、牟平区的昆山华府、开发区的烟台开发区万达广场。而季军则分别为福山区的银座广场、芝罘区的烟台毅德城和福山区的银座广场。

2012到2016年烟台招拍挂居住商业类用地年度供求家走势

　　2016年万科地产卫冕榜首 销售金额遥遥领先

　　2016年全市办公市场新增53.85万㎡，同比大幅上涨152.2%，新增主要源自开发区业达科技园；成交9.47万㎡，同比上涨45.9%，成交主力为开发区业达科技园和芝罘区万达广场；整体成交均价为9560元/㎡，同比下降14.9%，价栺受个案影响走低。办公市场供求均上涨。供应主要集中在4-7月份开发区业达科技园和高新区蓝色智谷两个项目；万达广场等高端项目的集中备案拉高了12月份的成交均价。受持续供过于求的影响，2016年期末可售库存达37.21万㎡，存销比为27个月；办公市场整体库存高企，去化速度缓慢，市场风险较大。供应主要来自开发区和高新区；成交主要来自开发区和莱山区；芝罘区成交均价最高。在办公市场方面，开发区业达科技园表现优秀，新增供应居首位；业达科技园同样在销售面积、销售金额排行榜中遥遥领先，芝罘区万达广场排名第二。

　　2016年烟台市公寓市场供、销、价齐攀升；供应端扩张，同比上涨34.6%；成交面积创近几年新高；成交均价同比去年基本持平。烟台市公寓成交产品以商住公寓为主。供应主要集中在今年上半年，下半年出现了连续四月挂零局面；成交主要源自莱山区宝龙城市广场、华润中心。期末库存有所下降，可售存量63.51万㎡。由于成交上涨，12月底存销比降至32个月，市场仍以去库存为主。公寓市场供应主要来自莱山区和开发区；成交主要来莱山区、开发区和牟平区；芝罘区成交均价依旧最高。公寓市场新增开发区业达科技园位列榜首；莱山区宝龙城市广场位居销售面积和销售金额榜首，牟平区龙湖葡醍海湾排名第二。

　　2016年万科地产卫冕榜首，万科地产销售金额遥遥领先，万达、祥隆、中海商品房销售金额突破10亿跟随其后。烟台重点企业商品住宅成交万科地产独霸三榜单榜首，中海地产、祥隆集团紧随其后。2016年商业物业销售套数、面积、金额冠军均为万达地产；中拓地产凭借昆山华府等项目也有不俗表现。办公物业万达地产卫冕销售金额冠军，飞龙集团凭借中润国际大厦和飞龙天润大厦项目位居销售套数和面积榜首。公寓物业宝龙地产位居销售套数、面积、金额三榜榜首；华润小面积公寓销售较多位列销售套数榜单第二位；龙湖地产位居销售面积和金额榜单第二位。

2016年六区商品住宅成交面积段对比

　　预计2017年商品住宅去库存仍是主旋律

　　报告中锐理数据认为，2016年烟台土地供销表现疲软状态，政府供地、企业拿地都较为谨慎；低价拿地成为今年的主旋律。全年供应商住类土地42宗，其中牟平区16宗；成交44宗，牟平区拿地21宗；区域特征表现明显，但稀缺地块的供应成为品牌房企关注焦点。2016年房地产市场在利好政策的带动下可谓是再创佳绩，烟台市商品房去化压力虽有所缓解，但库存依旧高企，2017年房地产仍以去库存作为重中之重。在今年市场利好环境的作用下，预计2017年土地市场会有小幅度的松动，但主城区可供开发的土地有限，品牌开发商开始进军福山区、高新区等区域。另外，莱山区万科翡翠湾项目将于2017年年初面世，烟台保利置业也联合绿叶高新区开发保利在烟台的第三个项目，2017年东部市场可期。

　　而2017年的商品住宅市场预计成交稳健，去库存仍是主旋律，另外供应面有多个品牌新盘蓄势待发，2017年值得期待。中西部市场仍为主力军，东部市场在宽松政策的扶持下稳步上扬，60到90㎡刚需户型仍是市场销售面积段，但110㎡以上的改善户型的需求量将会明显提升。

　　报告中指出，烟台商办市场库存高企，去化压力较大，市场仍以缓慢去库存为主，商办市场将会延续缓慢去化态势，仍以投资为主，中西部市场仍为销售原动力，东部市场人口基数、消费水平、地段等都不能有力支持商办类物业销售。